三大懸念制約房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖

　　隨著廣義貨幣(M2)以及新增信貸增速的反彈，去年四季度以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的“政策底”逐步明朗。然而，在房產(chǎn)稅、限購(gòu)等政策走向不明的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)卻很難說(shuō)已經(jīng)走過(guò)了“政策底”。房地產(chǎn)市場(chǎng)龍年能否明顯回暖？目前看來(lái)仍然懸念重重。

　　懸念一：房產(chǎn)稅會(huì)否推廣

　　“房地產(chǎn)板塊雖然處于近年的估值底部，但去年的跌幅基本與大盤相當(dāng)，短期內(nèi)出現(xiàn)階段性行情的概率不大。房地產(chǎn)板塊目前還有不少利空壓制，例如，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市如果全面鋪開，對(duì)于房地產(chǎn)板塊的影響是非常大的。”北京某基金公司分析員對(duì)記者說(shuō)。

　　一些分析人士認(rèn)為，今年房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的數(shù)量可能進(jìn)一步增加，但全面推廣的可能性不大。

　　財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，今年房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作應(yīng)當(dāng)繼續(xù)推進(jìn)，至于納入哪些城市目前還很難確定，廣州、南京等大城市以及一些中西部的二、三線城市都有可能跟進(jìn)實(shí)施房產(chǎn)稅。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，今年北京等城市可能推出房產(chǎn)稅，這將使原來(lái)閑置的房屋迅速進(jìn)入市場(chǎng)，增加樓市供給，緩解供需矛盾。

　　財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人此前表示，上海和重慶已開始房產(chǎn)稅試點(diǎn)，下一階段要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，完善稅制，加快稅收政策的制定，抓緊總結(jié)兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，使其進(jìn)一步發(fā)揮在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中的調(diào)控作用。

　　全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委法案室主任朱少平認(rèn)為，擴(kuò)大開征房產(chǎn)稅范圍和限購(gòu)政策有望逐漸同步實(shí)施，而不是誰(shuí)代替誰(shuí)，有關(guān)部門應(yīng)加大開征房產(chǎn)稅問(wèn)題的研究力度。

　　還有分析人士認(rèn)為，盡管試點(diǎn)范圍今年可能擴(kuò)大，但全面實(shí)施房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)未必成熟。例如，城鎮(zhèn)住房個(gè)人信息系統(tǒng)尚不完善，房產(chǎn)稅的具體征收形式仍未完全明朗。

　　懸念二：限購(gòu)是否延續(xù)

　　去年實(shí)施住宅限購(gòu)的城市數(shù)量進(jìn)一步增加，今年的限購(gòu)政策為業(yè)界普遍關(guān)注。一些分析人士認(rèn)為，作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要組成部分，今年限購(gòu)政策在全國(guó)范圍內(nèi)不會(huì)取消，但不排除部分城市的政策細(xì)節(jié)有所變動(dòng)。

　　住建部日前明確，今年將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，繼續(xù)落實(shí)地方政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的責(zé)任。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。

　　住建部表示，目前正在努力建設(shè)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)，今年6月末前將實(shí)現(xiàn)40個(gè)主要城市的聯(lián)網(wǎng)。未來(lái)還將進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。全國(guó)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)再加上銀行、財(cái)政、稅務(wù)、公安系統(tǒng)的信息，就不必再采取限購(gòu)這種行政色彩濃厚的辦法。

　　北京是限購(gòu)條件最嚴(yán)格的城市之一，日前出現(xiàn)適當(dāng)放寬異地戶籍購(gòu)房資格的傳聞。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此表示，樓市調(diào)控政策目前處在關(guān)鍵時(shí)期，北京市將堅(jiān)持包括限購(gòu)在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不放松不動(dòng)搖，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展需要政策的持續(xù)。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，今年房地產(chǎn)調(diào)控將不會(huì)放松，最多是做一些補(bǔ)充和微調(diào)?！澳壳叭绻砰_限購(gòu)，勢(shì)必造成房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，這將導(dǎo)致先前的調(diào)控成果和經(jīng)濟(jì)成本付之東流。”

　　長(zhǎng)城證券發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)房產(chǎn)稅可能以擴(kuò)大試點(diǎn)城市的方式逐步推進(jìn)，并逐步取代“限購(gòu)令”，今年全面放松限購(gòu)的可能性不大。

　　中信建投發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已取得了一定效果，房?jī)r(jià)由前期的停漲轉(zhuǎn)向全面松動(dòng)。在此背景下，出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策已無(wú)必要，今年限購(gòu)政策整體不會(huì)放松，但部分城市有結(jié)構(gòu)性放松的沖動(dòng)，這種放松在下半年將越來(lái)越突出。就三線城市而言，以“限價(jià)”代替限購(gòu)將是趨勢(shì)。

　　懸念三：貨幣政策是否寬松

　　長(zhǎng)城證券認(rèn)為，今年房地產(chǎn)行業(yè)的最大亮點(diǎn)在于貨幣政策的預(yù)調(diào)、微調(diào)。今年二季度以后，隨著貨幣供應(yīng)條件改善，房貸的緊張程度有所緩和，首套房貸款利率和首付比例將有所下降。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，去年12月，我國(guó)廣義貨幣(M2)同比增長(zhǎng)13.6%，環(huán)比回升0.9個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束了此前連續(xù)5個(gè)月的回落。12月新增信貸規(guī)模反彈至6000億元以上。分析人士認(rèn)為，這表明貨幣政策在穩(wěn)健基礎(chǔ)上已有了適當(dāng)調(diào)整。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)李揚(yáng)認(rèn)為，在當(dāng)前物價(jià)上漲壓力趨緩的條件下，“保增長(zhǎng)”應(yīng)當(dāng)成為更重要的目標(biāo)。如果外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到遏制，央行可能繼續(xù)下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率。

　　河南省某房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前的資金情況比去年有所好轉(zhuǎn)，開發(fā)商可以從銀行貸出錢了，再加上一些民間投資公司的周轉(zhuǎn)，短期來(lái)看企業(yè)資金問(wèn)題不大，但如果今年銷售情況不理想，資金情況仍是企業(yè)最關(guān)鍵的變數(shù)。

　　安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為，目前一些積極跡象顯示流動(dòng)性正往改善的方向走，但斷定流動(dòng)性最緊張的時(shí)候已過(guò)去的證據(jù)還不是非常充分。去年底的金融數(shù)據(jù)可能受季節(jié)因素影響，未來(lái)的流動(dòng)性局面仍需觀察。