房地產(chǎn)中長期調(diào)控思路漸明 調(diào)控短期沒有放松跡象

　　住建部、財政部等多部委相關(guān)負責人27日在全國人大常委會專題詢問時表示，“十二五”末我國住房保障率將達20%左右，未來要加快推進房產(chǎn)稅的實施。觀察人士認為，房地產(chǎn)調(diào)控短期沒有放松跡象，調(diào)控成果仍需鞏固。同時，圍繞商品房和保障房兩條主線，房地產(chǎn)市場中長期調(diào)控思路逐步清晰。

　　近年來，我國先后啟動了數(shù)輪房地產(chǎn)調(diào)控，效果和成本往往共生共存。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，產(chǎn)業(yè)帶動力強，影響因素眾多。既需要對局部問題和短期現(xiàn)象及時調(diào)控，又需要五至十年甚至更久的中長期發(fā)展規(guī)劃，及多部委聯(lián)動乃至更高層級的頂層制度設(shè)計。目前，遏制房價過快上漲的調(diào)控措施已初見成效，未來一段時間，將是出臺解決城鎮(zhèn)居民住房問題、促進房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展政策措施的有利時機。

　　從商品房領(lǐng)域來看，住建部表示，限購措施是“不得已而出臺”的行政辦法，如果個人住房信息以及銀行、財政、稅務(wù)等相關(guān)系統(tǒng)建立完善之后，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法。

　　對此可從兩個方面理解。短期來看，限購在短期內(nèi)退出的時機顯然不成熟。目前商品房價格總體上趨于穩(wěn)定，一些城市出現(xiàn)下降的苗頭，部分二三線城市房價仍然上漲。尤其是隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的深入推進，以及一般居民消費品價格的普遍上漲，未來推動房價上漲的動力仍然存在。目前樓市調(diào)控正處于“不進則退”的關(guān)鍵時刻，一旦放松則可能前功盡棄。如果真要談及限購?fù)顺龅摹皶r間窗口”，則需要房產(chǎn)稅收制度的完善，住房信息系統(tǒng)等配套措施的建立，以及持續(xù)一段時間的房價基本穩(wěn)定，目前這些因素顯然并不具備。

　　中長期來看，市場供需是影響商品房價格波動的主導(dǎo)因素，商品住房的調(diào)控手段仍以經(jīng)濟手段為主，而不是行政措施。限購政策作為一種行政辦法，確實存在一些局限性，未來該項政策在全國范圍長期實施的可能性不大。

　　從保障性住房領(lǐng)域來看，中長期調(diào)控思路和制度也逐漸清晰，大致可以分為保障范圍、保障方式、保障機制、保障目標和原則等方面。未來保障范圍主要圍繞低收入以及部分中等偏下收入的城鎮(zhèn)居民；保障方式則以實物保障和貨幣補貼兩種；保障機制包括投入機制和運營分配機制；保障目標方面，“十二五”末期我國住房保障率將努力達到城鎮(zhèn)居民戶數(shù)的20%左右，2020年使絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民住到較為健康舒適的住房中去；保障原則可以概括為滿足基本住房需求、小戶型、功能全、質(zhì)量好等幾個方面。

　　值得關(guān)注的是，“十二五”期間我國將陸續(xù)開工建設(shè)3600萬套保障性住房，再加上“十一五”期間建設(shè)的1630萬套以及2005年以前建設(shè)的部分保障房，以此計算，“十二五”末期納入住房保障體系的城鎮(zhèn)居民有望達到1.5億-2億人，從而達到城鎮(zhèn)居民戶數(shù)的20%左右，這也為住房保障方式由實物保障適時轉(zhuǎn)向貨幣補貼創(chuàng)造了條件。同時，保障房分配、退出機制、轉(zhuǎn)讓收益等相關(guān)領(lǐng)域的政策措施，也將在不遠的未來逐步明確。