京津冀協(xié)同發(fā)展方案有望上半年出臺 多行業(yè)利好

全國政協(xié)委員、國家發(fā)展和改革委員會副主任張曉強4日向中國證券報記者獨家透露，當前京津冀協(xié)同發(fā)展相關方案正在制定中，待方案出臺后，就會啟動具體動作。對上述方案出臺時間，國家發(fā)展改革委主任徐紹史同日向中國證券報記者表示，離方案出臺的時間“不會很遠了”。他強調(diào)，爭取上半年出臺方案。

中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平2月26日在北京主持召開座談會，專題聽取京津冀協(xié)同發(fā)展工作匯報，強調(diào)實現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展，是面向未來打造新的首都經(jīng)濟圈、推進區(qū)域發(fā)展體制機制創(chuàng)新的需要，是探索完善城市群布局和形態(tài)、為優(yōu)化開發(fā)區(qū)域發(fā)展提供示范和樣板的需要，是探索生態(tài)文明建設有效路徑、促進人口經(jīng)濟資源環(huán)境相協(xié)調(diào)的需要，是實現(xiàn)京津冀優(yōu)勢互補、促進環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)發(fā)展、帶動北方腹地發(fā)展的需要，是一個重大國家戰(zhàn)略，要堅持優(yōu)勢互補、互利共贏、扎實推進，加快走出一條科學持續(xù)的協(xié)同發(fā)展路子來。

分析人士認為，實現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展，涉及區(qū)域分工優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，不僅有助于三地經(jīng)濟、社會優(yōu)化發(fā)展，而且對交通、環(huán)保等行業(yè)有重大利好。

京津冀協(xié)同發(fā)展催生行業(yè)亮點

京津冀協(xié)同發(fā)展座談會提出，京津冀協(xié)同發(fā)展要打破自家“一畝三分地”的思維定勢，要堅持優(yōu)勢互補、互利共贏、扎實推進，加快走出一條科學持續(xù)的協(xié)同發(fā)展路子來。部分券商認為，京津冀協(xié)同發(fā)展將被提上戰(zhàn)略高度，協(xié)同發(fā)展有望加速。污染治理、去產(chǎn)能、城鎮(zhèn)化基礎設施建設等領域有望出現(xiàn)投資機會。

中信證券指出，城鎮(zhèn)化進程背后必然有相應的產(chǎn)業(yè)推動，為市民提供工作。目前北京和天津城鎮(zhèn)化率超過50%，處于后工業(yè)化時期，而河北城鎮(zhèn)化率低于50%，處于工業(yè)化前期，發(fā)展階段和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動力不同。因此跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有助于破除區(qū)域壁壘，提升資源配置效率。

中信證券認為，京津冀協(xié)同發(fā)展座談會的最新提法體現(xiàn)出新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向和思路，即通過優(yōu)化布局、提升建設水平、強化管理水平，以增強京津冀城市群的“硬實力”和“軟實力”。這其中，“硬實力”所指的軌道交通、環(huán)境保護、基礎設施建設將在政策利好下獲得發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)角度，受益于城鎮(zhèn)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)如健康、養(yǎng)老、醫(yī)療、公共服務領域，以及受益于城市圈建設的軌道交通建設產(chǎn)業(yè)將迎來利好。

協(xié)同發(fā)展意味著產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將有整體思路。中信證券認為，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有利于傳統(tǒng)過剩產(chǎn)能的消化以及以信息技術為代表的新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。民生證券預計，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、集聚有助于大型傳統(tǒng)企業(yè)利潤恢復，部分企業(yè)或現(xiàn)拐點。

隨著“京津冀協(xié)同發(fā)展”上升至國家戰(zhàn)略高度，新首都經(jīng)濟圈迎來區(qū)域土地價值重估潮。作為北京土地市場熱點區(qū)域之一，北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)吸引了包括萬科、首開、泰禾等房企的涌入。據(jù)臺湖鎮(zhèn)相關人士透露，在京津冀協(xié)同發(fā)展的發(fā)展背景下，臺湖鎮(zhèn)已開始研究區(qū)域規(guī)劃升級。業(yè)內(nèi)人士認為，不僅僅是北京周邊，京津冀協(xié)同發(fā)展還將引發(fā)河北、天津等區(qū)域內(nèi)土地價值重估。

醞釀新定位

驅(qū)車從北京CBD向東南方向行駛不到二十分鐘，便來到了通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)。如果說通州環(huán)球影城項目的落地吸引了各方投資目光的話，那么此次京津冀協(xié)同發(fā)展的推進便讓臺湖有了更高的區(qū)域定位。

“京津冀協(xié)同發(fā)展的概念下，臺湖過去的定位可能會顯得"小氣"了一點。臺湖雖然是一個小鎮(zhèn)，但是有特殊的區(qū)位優(yōu)勢?！北本┦型ㄖ輩^(qū)臺湖鎮(zhèn)黨委書記倪德才告訴中國證券報記者，在京津冀協(xié)同發(fā)展的背景下，臺湖的定位也將提高，目前正在研究制定區(qū)域規(guī)劃升級。

從地理位置上看，臺湖鎮(zhèn)位于北京市東南產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，鎮(zhèn)域北與通州新城比鄰，南與亦莊新城接壤，并緊鄰規(guī)劃建設中的環(huán)球影視城。區(qū)域內(nèi)有京哈高速等三條道路交匯貫通，并設有亦莊火車站等站點。同時，規(guī)劃中的連接首都機場和首都第二機場的S6線，連接昌平未來科技城、CBD和通州的R2線，都從鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)過并設站。

按照現(xiàn)有規(guī)劃定位，通州區(qū)將建設成為北京市副中心，而位于通州區(qū)西南部的臺湖鎮(zhèn)則確定了三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺。據(jù)臺湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)長曹東波介紹，臺湖鎮(zhèn)擁有環(huán)渤海高端總部基地等三大產(chǎn)業(yè)基地。其中，環(huán)渤海高端總部基地大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)；光機電一體化產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展總部基地和現(xiàn)代制造業(yè)，打造首都經(jīng)濟發(fā)展的拓展基地；星湖科技園則發(fā)展服務外包和總部經(jīng)濟，打造產(chǎn)城一體、生態(tài)宜居的特色生態(tài)小鎮(zhèn)。

“因為臺湖正好處于京津冀發(fā)展的中心點，所以在京津冀三地融合發(fā)展中更具有戰(zhàn)略性的地位?！蹦叩虏磐嘎?，北京市有關領導近期將到通州進行調(diào)研，主要目的是加快通州城市副中心的建設、落實京津冀協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略。

倪德才還表示，目前北京市已將通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)和宋莊鎮(zhèn)定為北京集體建設用地試點，市規(guī)劃院和農(nóng)研中心已開始研究規(guī)劃，今年作為第一年已開始啟動。

開發(fā)商提前布局

曾經(jīng)默默無聞的臺湖鎮(zhèn)，2013年已成為北京市土地市場的一大黑馬。目前已有包括萬科、首開、泰禾、世紀鴻等多家房企進入臺湖布局，區(qū)域土地價格出現(xiàn)明顯提升。

根據(jù)臺湖鎮(zhèn)相關人士披露的數(shù)據(jù)，近年來臺湖鎮(zhèn)投資約300億元，完成了23平方公里的土地一級開發(fā)。目前全鎮(zhèn)共擁有可出讓土地約760公頃，規(guī)劃建筑面積約2000萬平方米。2014年全鎮(zhèn)共計劃出讓土地總規(guī)劃建筑面積約223萬平方米。

“土地市場三連跳?！蹦叩虏胚@樣形容臺湖鎮(zhèn)的地價變化。根據(jù)臺湖鎮(zhèn)統(tǒng)計，當前區(qū)域內(nèi)的住宅樓面地價已經(jīng)上漲到約15000元/平方米，產(chǎn)業(yè)用地地價則達到10000元/平方米。

房企的拿地金額直接詮釋了地價的快速上漲。北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，2011年，臺湖鎮(zhèn)共掛牌出讓了兩宗地塊，其中，北京碩日新宇投資有限公司以8.24億元的價格拿下一宗居住用地，折合地價約5630元/平方米；2012年年底，萬科、首開等品牌房企開始進入臺湖區(qū)域，其中萬科首開聯(lián)合體在同一日連拿臺湖鎮(zhèn)兩宗住宅用地，此時折合樓面地價已經(jīng)約10000元/平方米；2013年，臺湖鎮(zhèn)的土地市場隨著泰禾集團等房企的入駐而掀起高潮，當年臺湖鎮(zhèn)共出讓了六宗地塊，總規(guī)劃建筑面積達到86萬平方米，其中，泰禾分別在4月和5月斬獲兩宗地塊，成交金額分別為19.3億元和11.25億元，據(jù)業(yè)內(nèi)測算，其中一宗地塊在剔除保障房面積后，樓面價已達到19000元/平方米。

地價之所以快速攀升，除了環(huán)球影城落地的帶動外，臺湖的地理位置也讓一些企業(yè)看到了商機?！芭_湖鎮(zhèn)離北京CBD不足30公里的距離，又輻射到環(huán)渤海地區(qū)，可以說是京津冀協(xié)同發(fā)展的橋頭堡?！北本┨m格加華置業(yè)有限公司董事長劉長慶表示，公司兩年前開始進駐臺湖，目前推出了經(jīng)略天則北京臺湖總部基地的項目。

據(jù)了解，該項目總規(guī)劃面積32萬平方米，共分三期建設，一期已經(jīng)全部封頂。項目規(guī)劃除獨棟辦公、配套公寓、大型酒店外，還包括體育設施和近90畝的商業(yè)廣場。整個園區(qū)建成后，約容納1萬人。

可以看到，地價的快速攀升已拉動臺湖區(qū)域房價上漲。目前臺湖鎮(zhèn)在售的代表性樓盤為碩日新宇開發(fā)的東亞印象臺湖。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，東亞印象臺湖酒店式公寓的銷售均價約為20000元/平方米，距離其周邊五公里的潤楓領尚的普通住宅項目銷售均價為26000元/平方米。而在2012年年底時，東亞印象臺湖的銷售均價僅在1萬元出頭。

帶動區(qū)域土地升值

近幾年，“環(huán)首都經(jīng)濟圈”概念不斷升級，而臺湖僅僅是其中的一個寫照。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展上升到國家戰(zhàn)略層面，不僅僅是北京市區(qū)周邊的土地，河北、天津等區(qū)域的土地價值也面臨重估。

業(yè)內(nèi)人士指出，此次京津冀的協(xié)調(diào)發(fā)展，其覆蓋范圍已包括河北廊坊、河北固安、天津武清等區(qū)域。不僅僅是對北京資源和人口的分流，還將通過發(fā)揮城市間的協(xié)同能力，提升區(qū)域的整體經(jīng)濟活力和人口吸引力。未來部分央企、非核心政府部門可能逐步遷移到這些區(qū)域，一些高等院校也可能在此建立大學城，預計可以容納500萬北京人口的遷移。

申銀萬國認為，現(xiàn)階段京津冀協(xié)同發(fā)展的核心是重構(gòu)以北京為中心的一小時經(jīng)濟圈，而受地形影響，主要是向東向南輻射，與之接壤的廊坊市三河、大廠、香河、廣陽、永清、固安、霸州等區(qū)縣及涿州市將最先受益。

據(jù)了解，在上市公司中，華夏幸福已在環(huán)北京區(qū)域布局了10個園區(qū)項目，幾乎包含北京一小時經(jīng)濟圈內(nèi)的絕大部分縣市，而公司99%以上的業(yè)務收入均來自于環(huán)北京地區(qū)。

“環(huán)首都經(jīng)濟圈周邊樓市和以往相比價格已經(jīng)不低，但與北京地區(qū)房價比依舊優(yōu)勢明顯。”克而瑞分析師牟增彬認為，近年來北京樓市調(diào)控多管齊下，部分資金實力相對較弱或不符合購房要求的購房人被逐漸擠壓。隨著交通網(wǎng)絡的完善以及政策對樓市分流的引導作用，周邊區(qū)域所具有的升值空間和較寬松的限購政策，對購房人的吸引將越來越大。