2014年房地產(chǎn)行業(yè)或遇寒流 資金緊張壓迫房價預(yù)期

　　2014年房地產(chǎn)行業(yè)或遇寒流

　　新年伊始，地產(chǎn)股遭到當(dāng)頭一棒。A股市場地產(chǎn)板塊迎來了連續(xù)16個交易日的下跌。但有目共睹的是2013年房地產(chǎn)行業(yè)“漲”聲一片。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)股的走勢，代表了市場對于未來房價和房企運(yùn)營情況的預(yù)期，而地產(chǎn)股的跌跌不休也正是顯示出，在宏觀政策不明朗的背景下，市場人士對未來的房地產(chǎn)并不看好。

　　營銷利潤雙升股價暴跌

　　2013年房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績不斷被刷新。價格方面，百城價格指數(shù)環(huán)比連續(xù)19個月上漲，全年累計上漲11.44%，同比連續(xù)13個月上漲，漲幅擴(kuò)大至11.51%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）漲幅同比紛紛超20%。成交方面，據(jù)統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，去年1-11月，全國商品房銷售金額69946億 元，同比增長31%，而50強(qiáng)房企銷售總額達(dá)到21355億元，同比增長36%，增幅超過全國水平。

　　但與全行業(yè)傲人業(yè)績不同的是，證券市場中，地產(chǎn)股的表現(xiàn)卻不盡如人意，跑輸大盤8個百分點，“招保萬金”四大房企股價無一例外全年負(fù)增長，與企業(yè)銷售業(yè)績形成了鮮明對比。

　　地產(chǎn)龍頭萬科最新銷售業(yè)績顯示，2013全年，萬科累計實現(xiàn)銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709 .4億元，同比分別增長15 .0%和21.0%，銷售金額再度刷新行業(yè)紀(jì)錄，但其2013年股價跌幅達(dá)19.37%。保利地產(chǎn)以同比增長34%的923.3億的銷售業(yè)績提交2013年的答卷，但其股價在2013年跌幅卻高達(dá)38.2%。招商、金地同樣如此，跌幅分別達(dá)29.75%和3.68%。

　　然而跌勢似乎并未結(jié)束。業(yè)內(nèi)人士表示，資本市場對房企的業(yè)績并不買賬。地產(chǎn)股的走勢不僅是房地產(chǎn)上市公司當(dāng)季業(yè)績的體現(xiàn)，更代表了市場投資者對于未來房價和房企運(yùn)營情況的預(yù)期。例如，2012年雖然房地產(chǎn)市場并不好，但股市房地產(chǎn)版塊卻大幅上揚(yáng)，而2013年房地產(chǎn)市場雖然暴漲，房地產(chǎn)上市公司卻迎來了“逆向指標(biāo)”。

　　的確，以2012年12月15日至2013年1月15日為節(jié)選，房地產(chǎn)(申萬)指數(shù)累計拉出11根陽線，整體上漲9.49%；與其對應(yīng)的2013年12月15日至2014年1月15日，房地產(chǎn)(申萬)指數(shù)則大幅下挫13.25%。

　　上述人士表示，目前市場長短期悲觀情緒疊加，長期擔(dān)憂的是行業(yè)大周期拐點到來，短期擔(dān)心2014年需求不振以及高地價對盈利擠壓。在長效機(jī)制等調(diào)控收緊預(yù)期下，2014年房地產(chǎn)行業(yè)可能降溫。

　　長效機(jī)制、資金緊張壓迫房價預(yù)期

　　事實上，宏觀調(diào)控、資金收緊等影響房地產(chǎn)行業(yè)走向的要素變量已有跡可尋，房企也在提前應(yīng)對。宏觀政策方面，由于限貸限購等行政手段多次運(yùn)用后不見效果，不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制在2014年出臺的預(yù)期加強(qiáng)。

　　近日，在2014年全國國土資源工作會上，國土資源部副部長徐德明表示，國土部將盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門，建立部際聯(lián)席會議制度，加快組建不動產(chǎn)登記局并出臺不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例，為全面開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供法規(guī)依據(jù)。

　　此外，對房地產(chǎn)市場起決定性作用的資金面也面臨著退出Q E 3、貸款收緊等重要變數(shù)。也正因為此，僅2014年新年首周，就有超10家房企未雨綢繆，發(fā)布海外融資計劃，以備不時之需。

　　1月6日，恒基兆業(yè)公布，公司一間全資附屬公司作為借款人與一組銀團(tuán)訂立一份定期及循環(huán)信貸協(xié)議。據(jù)此，恒基兆業(yè)地產(chǎn)將獲得最多138億港元的4年期信貸、5年期信貸以及循環(huán)信貸。

　　1月7日廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，發(fā)行人兆運(yùn)有限公司將發(fā)行2019年到期的10億美元8.5%優(yōu)先票據(jù)。佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告表示，額外發(fā)行于2018年到期之2.5億美元8.875厘優(yōu)先票據(jù)。

　　1月9日，有報道稱，龍湖地產(chǎn)有限公司正在尋求一筆30億港元(合3.87億美元)的5年期貸款。

　　1月10日，勒泰控股宣布，完成發(fā)行本金額為5.50億港元、于2017年到期的可換股債券。中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告，公司及附屬公司擔(dān)保人與瑞銀、農(nóng)銀國際及海通國際就發(fā)行于2019年到期之3億美元11.25%優(yōu)先票據(jù)訂立購買協(xié)議。合景泰富地產(chǎn)公布了20億港元(2.58億美元)3年分期償付貸款案具體情況，利率為較H ibor或Libor加碼429個基點，貸款平均年限約為2.55年。五洲國際額外發(fā)行于2018年到期之1億美元13.75%優(yōu)先票據(jù)。

　　對此，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，新年伊始，已有超10家房企發(fā)布融資額超300億人民幣的海外融資計劃或意向計劃。

　　張大偉認(rèn)為，雖然2013年度房企銷售樂觀，但是Q E 3退出、土地價值不斷上升、競爭白熱化的背景下，國內(nèi)資金面全年趨緊已經(jīng)成為定局，因此，各家房企比往年更關(guān)注資金。

　　“面粉”漲價蠶食房企利潤

　　此外，隨著土地成本的不斷提升，房企利潤不斷被分食。中原地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，一線城市土地出讓金同比集體暴漲，北上廣深4大城市2013年合計土地出讓金達(dá)5014億元，相比2012年全年的2005億元，上漲幅度達(dá)到150%，上海（樓盤）更是創(chuàng)造單一城市2000億元的年度土地出讓金歷史紀(jì)錄。

　　而上市房企財報則顯示，2013年前三季度，132家房企實現(xiàn)營業(yè)收入3954億元，同比上漲36.9%。凈利潤達(dá)到443億元，同比上漲24.6%。但2013年第三季度的凈利潤率僅為9.1%。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，從2013年前三季度營業(yè)收入和凈利潤的漲幅來看，凈利潤漲幅遠(yuǎn)低于營業(yè)收入，房企的增收并未帶來凈利潤的同比變化。

　　也正因為此，在“面粉”不斷上漲的背景下，利潤攤薄成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，2013年至今的地產(chǎn)股走勢代表了市場對2014年房價和房企運(yùn)營情況的預(yù)期。而2014年年初市場溫度的悄然下降，不知是早春前的短暫寒流，還是預(yù)示著一個漫長冬季的開始—這些都得由時間去印證。