三季度迎保障房開(kāi)工高峰 專(zhuān)項(xiàng)融資或?qū)⑵票?/h1>

2011/06/15 00:00 來(lái)源：上海證券報(bào)

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　　截至5月底，今年保障房建設(shè)任務(wù)的開(kāi)工率為34%。盡管時(shí)間近半，而保障房的開(kāi)工率還遠(yuǎn)不足一半。

　　近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在召開(kāi)的全國(guó)保障性安居工程質(zhì)量管理電視電話會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)，今年的1000萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)“各地必須在11月末以前全面開(kāi)工”。業(yè)內(nèi)預(yù)期，今年第三季度將迎來(lái)保障房開(kāi)工高峰，建設(shè)資金的巨大壓力將更加凸顯，保障房建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)融資或?qū)⑵票念A(yù)期再度甚囂塵上。

　　開(kāi)工率中“高”東“低”

　　據(jù)住建部6月14日發(fā)布的最新消息顯示，截至5月底，全國(guó)1000萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)的實(shí)際開(kāi)工率為34%。根據(jù)部分省市公開(kāi)的保障房完成情況來(lái)看，上半年開(kāi)工率出現(xiàn)中部高、東部低的特點(diǎn)。

　　據(jù)上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布的信息，2011年1―5月，上海市經(jīng)濟(jì)適用住房已開(kāi)工124萬(wàn)平方米（約2萬(wàn)套），為全年計(jì)劃的四分之一；動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品住房）已開(kāi)工461萬(wàn)平方米（約5.8萬(wàn)套），超過(guò)全年計(jì)劃的一半。

　　2011年廣東保障性安居工程建設(shè)任務(wù)將達(dá)到31萬(wàn)套，至今年5月底，全省新開(kāi)工建設(shè)保障性安居工程105309套，開(kāi)工率約為34%。

　　截至5月下旬，江蘇省45萬(wàn)套保障房任務(wù)總體開(kāi)工率約為30%。

　　而在浙江省，今年18.5萬(wàn)套保障房任務(wù)目前已開(kāi)工建設(shè)6.16萬(wàn)套，完成年度目標(biāo)任務(wù)的33.2%。

　　相對(duì)于東部省份普遍在30%左右的開(kāi)工率，中部及北部部分省份的保障房開(kāi)工率明顯較高。

　　河北省宣布，截至5月底，全省開(kāi)工建設(shè)保障性住房24.4萬(wàn)套，完成2011年工作目標(biāo)的69.7%。

　　遼寧省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳也介紹說(shuō)，目前遼寧保障房開(kāi)工率已達(dá)84%。今年遼寧省計(jì)劃新建各類(lèi)保障房34.88萬(wàn)套，其中已有近30萬(wàn)套全面開(kāi)工建設(shè)。

　　湖南保障房項(xiàng)目進(jìn)程各項(xiàng)數(shù)據(jù)均高于全國(guó)水平。截至5月底，湖南全省保障性安居工程開(kāi)工率為49.67%。長(zhǎng)沙市住房保障局黨委書(shū)記、局長(zhǎng)石長(zhǎng)松稱(chēng)，長(zhǎng)沙市將超額完成省里下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)，“預(yù)計(jì)在2011年新建和籌集保障房約6萬(wàn)套，較原計(jì)劃超額60%完成年度任務(wù)。”

　　三季度開(kāi)工提速

　　根據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)的二十一個(gè)省市公布的保障性住房進(jìn)展情況，截止到2011 年5月底，全國(guó)二十一個(gè)省市共計(jì)開(kāi)工219.3 萬(wàn)套，平均開(kāi)工率達(dá)到了33.3%。中金公司分析師吳慧敏認(rèn)為，保障性住房的開(kāi)工處于正常進(jìn)展之中，不必過(guò)于悲觀。首先，截至目前，今年全國(guó)保障房的開(kāi)工率已經(jīng)超過(guò)了去年同期；其次，雖然時(shí)間過(guò)半，但自住建部三月份下達(dá)任務(wù)到現(xiàn)在其實(shí)只有3 個(gè)月；另外，保障性住房的開(kāi)工需要經(jīng)過(guò)土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)等前期準(zhǔn)備工作，所以開(kāi)工率前低后高也屬于正?，F(xiàn)象。

　　“由于問(wèn)責(zé)制的存在，預(yù)計(jì)全年仍能完成1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工計(jì)劃?！眹?guó)金證券分析師曹旭特認(rèn)為。而在楊紅旭看來(lái)，保障房的開(kāi)工進(jìn)度每年都相似，上半年主要做準(zhǔn)備工作，籌資金、找土地、落實(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，下半年才是集中開(kāi)工期。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，去年1―11月份，全國(guó)保障房開(kāi)工率只有70%；但最終結(jié)果是，全年超額完成了590萬(wàn)套。由此可見(jiàn)，去年12月很多地方政府“臨時(shí)抱佛腳”，拼命趕工期。而今年前5個(gè)月的開(kāi)工率比去年同期已經(jīng)有明顯提高。

　　莫尼塔（上海）投資發(fā)展有限公司分析師施琪則認(rèn)為，三季度將迎來(lái)保障房開(kāi)工高峰期，投資環(huán)比增速將明顯加快。但由于去年三季度也是投資高峰期，投資同比增速可能反倒出現(xiàn)放緩，因此今年保障房對(duì)投資的實(shí)際拉動(dòng)可能低于市場(chǎng)之前預(yù)期。

　　保障房專(zhuān)項(xiàng)融資或放開(kāi)

　　不可否認(rèn)的是，今年保障房任務(wù)面臨的難度確實(shí)遠(yuǎn)超去年。首先，指標(biāo)大幅度提高，去年全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工580萬(wàn)套，今年提至1000萬(wàn)套，增幅高達(dá)72%。這些指標(biāo)，都需要具體落實(shí)到錢(qián)、地、人、力等方面，地方壓力很大。

　　其次，隨著嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，今年2月以來(lái)全國(guó)樓市降溫，尤其是一、二線城市房屋成交量下滑。與此同時(shí)，地方政府土地出讓金收益亦出現(xiàn)萎縮。莫尼塔監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1―5月，128個(gè)城市土地出讓金總額比去年同期下滑5%，其中住宅用地下滑14%；一線城市表現(xiàn)突出，比如北京和上海分別下滑56%和37%。土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收一般占地方財(cái)政收入的40―70%，土地出讓收入的大幅下滑必然影響到地方收入。

　　要完成1000萬(wàn)套保障房，既需要錢(qián)，又需要地，相比較而言，資金缺口更大。光大證券分析師萬(wàn)知表示，三季度是保障房建設(shè)高峰期，同時(shí)也是保障房融資的高峰期?？紤]各種已有的政策支持，預(yù)計(jì)保障房建設(shè)資金的缺口仍在3000―4000 億元。要填補(bǔ)這個(gè)缺口需要相關(guān)部門(mén)針對(duì)保障房的專(zhuān)項(xiàng)融資進(jìn)行一定程度的放松。

　　而關(guān)于保障房融資渠道將進(jìn)一步打開(kāi)的積極信號(hào)已經(jīng)顯露。首開(kāi)股份6 月3 日公告稱(chēng)，公司向銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)，擬在銀行間市場(chǎng)發(fā)行不超過(guò)43 億元的中期票據(jù)，所募集資金將用于保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)。光大證券分析師萬(wàn)知預(yù)計(jì)，在保障房建設(shè)對(duì)資金量需求如此之大的時(shí)候，首開(kāi)的融資通過(guò)可能性很大，且可以被其他企業(yè)復(fù)制。這也意味著政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向積極面，雖然商品房融資不見(jiàn)得能放開(kāi)，但保障房融資放開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響已經(jīng)很大。