9月工程項(xiàng)目開(kāi)工率大增 獲批項(xiàng)目投資加快

　　“金九銀十”一直是建筑行業(yè)所謂的開(kāi)工旺季。9月初以來(lái)，各地區(qū)一大批重點(diǎn)工程項(xiàng)目集中開(kāi)工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極儲(chǔ)備土地以致地王頻現(xiàn)，各類(lèi)獲批工程項(xiàng)目投資力度加大，種種數(shù)據(jù)表明傳統(tǒng)的9月建筑行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的局面。

　　9月份全國(guó)建筑業(yè)施工項(xiàng)目中標(biāo)個(gè)數(shù)達(dá)13760個(gè)，環(huán)比上月增長(zhǎng)28.77%；從中標(biāo)總金額來(lái)看，施工類(lèi)中標(biāo)總額達(dá)2335.0億，環(huán)比上月增長(zhǎng)60.19%。而獲批項(xiàng)目總數(shù)達(dá)5716個(gè)，環(huán)比上月下降15.98%，總數(shù)量雖然有所下降，但是獲批項(xiàng)目總投資金額高達(dá)23485.9億，環(huán)比增長(zhǎng)18.42%。無(wú)論是施工類(lèi)中標(biāo)項(xiàng)目總數(shù)量、中標(biāo)總金額還是獲批項(xiàng)目的總投資金額的增長(zhǎng)，都充分證明進(jìn)入9月隨著氣候逐漸溫和，全國(guó)各地區(qū)建筑工程項(xiàng)目開(kāi)工率激增，下游建筑材料市場(chǎng)需求形勢(shì)樂(lè)觀。如今金九不在，銀十是否值得期待？為此，筆者將就9月國(guó)內(nèi)工程項(xiàng)目總體情況進(jìn)行簡(jiǎn)單的梳理。

　　一、施工類(lèi)項(xiàng)目中標(biāo)數(shù)激增、開(kāi)工率大幅提升

　　圖表 1  9月施工類(lèi)項(xiàng)目中標(biāo)個(gè)數(shù)

　　圖表 2  9月施工項(xiàng)目中標(biāo)總金額

　　9月份，全國(guó)建筑業(yè)施工項(xiàng)目中標(biāo)個(gè)數(shù)達(dá)13760個(gè)，環(huán)比增長(zhǎng)28.77%，其中增幅較大的依次為東北、華東地區(qū)；中標(biāo)總金額達(dá)2335.0億，環(huán)比上月增長(zhǎng)60.19%，增幅最大的是西南地區(qū)。施工類(lèi)工程項(xiàng)目中標(biāo)個(gè)數(shù)及金額的提升，也預(yù)示著后期建筑工程開(kāi)工在即，各地區(qū)一大批項(xiàng)目集中開(kāi)工，開(kāi)工率大幅提升，再次印證了9月是建筑行業(yè)的開(kāi)工旺季，可預(yù)見(jiàn)后期短時(shí)間內(nèi)各類(lèi)建材需求也將快速增長(zhǎng)。

　　圖表 3  9月“鐵公基”等施工項(xiàng)目中標(biāo)情況

　　從行業(yè)細(xì)分來(lái)看，9月“鐵公基”等中標(biāo)項(xiàng)目金額如上圖所示。據(jù)百年建筑網(wǎng)跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，鐵路施工項(xiàng)目中標(biāo)總額達(dá)55.63億，其中軌道交通類(lèi)占20.32億，主要分布在華南地區(qū)；9月華南地區(qū)“鐵公基”類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)工率明顯高于其他各地區(qū)。各地區(qū)公路、其他基建項(xiàng)目投資力度依然較大，中央政府一系列“穩(wěn)增長(zhǎng)、促發(fā)展”的政策也推進(jìn)了各地建筑業(yè)的快速發(fā)展，畢竟建筑業(yè)占比GDP比重較高。

　　今年5月13日國(guó)家行政審批權(quán)下放，全國(guó)33個(gè)城市地鐵項(xiàng)目加速開(kāi)建；9月25日李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，修訂政府核準(zhǔn)投資項(xiàng)目目錄，決定再取消和下放一批行政審批事項(xiàng)，部署進(jìn)一步加大力度推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。新一屆政府取消和下放的行政審批事項(xiàng)已達(dá)221項(xiàng)，激發(fā)市場(chǎng)和社會(huì)活力的成效正在顯現(xiàn)?？深A(yù)見(jiàn)后期基建等相關(guān)項(xiàng)目增多，對(duì)于維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)有一定促進(jìn)作用。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-8月份，施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資719837億元，同比增長(zhǎng)18.9%，增速比1-7月份加快0.1個(gè)百分點(diǎn)；新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃總投資230831億元，同比增長(zhǎng)14.4%，增速加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。1-8月份，施工項(xiàng)目累計(jì)達(dá)420549個(gè)，新增施工項(xiàng)目36727個(gè)；新開(kāi)工項(xiàng)目累計(jì)達(dá)262851個(gè)，新增開(kāi)工項(xiàng)目達(dá)19648個(gè)。

　　二、重大項(xiàng)目投資力度加大

　　圖表 4  9月各地區(qū)獲批項(xiàng)目情況

　　圖表 5  9月重點(diǎn)項(xiàng)目（投資金額>=1000萬(wàn)）情況

　　9月獲批項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)5716個(gè)，環(huán)比8月下降15.98%；總數(shù)量雖然有所下滑，但獲批項(xiàng)目總投資金額達(dá)23485.9億，環(huán)比增加18.42%，華東、華北、西北地區(qū)增長(zhǎng)幅度較大。

　　圖表 6  9月重大獲批項(xiàng)目情況（投資額>=1000萬(wàn)）

　　分行業(yè)來(lái)看，公路投資力度依然大于其他行業(yè)，主要集中于華東、華北地區(qū)；鐵路方面，獲批項(xiàng)目主要集中在華東地區(qū)；機(jī)場(chǎng)建設(shè)集中于華中地區(qū)。

　　伴隨中央一系列“調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式”相關(guān)政策的出臺(tái)，投資、消費(fèi)、出口這“三駕馬車(chē)”均出現(xiàn)轉(zhuǎn)好趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)呈現(xiàn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)蘇局面。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示三季度GDP預(yù)期達(dá)7.8%，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度加大，也激發(fā)了內(nèi)部市場(chǎng)的需求，在一定程度上有效的抑制了經(jīng)濟(jì)下滑。

　　三、土地市場(chǎng)依舊火熱

　　今年9月份，全國(guó)土地市場(chǎng)整體較為活躍，土地出讓總數(shù)量和面積同比增幅較大大。土地成交量及成交面積受金九銀十影響，環(huán)比八月大幅上升?！敖鹁陪y十”也是房地產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售旺季，一線城市樓市熱度依然不減，地王繼續(xù)頻繁出現(xiàn)，讓一些新盤(pán)推出首日便被一搶而光，被稱(chēng)為“日光盤(pán)”。9月各地區(qū)天價(jià)地王頻現(xiàn)，地價(jià)與房?jī)r(jià)齊漲，刺激市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期， 也進(jìn)一步加大了政府調(diào)控的壓力和難度。

　　考慮到近期經(jīng)濟(jì)回暖主要還是房地產(chǎn)市場(chǎng)局部升溫帶來(lái)的暫時(shí)性好轉(zhuǎn)，全年增速估計(jì)在7.7%，未來(lái)幾年都是“七上八下”的狀態(tài)。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)局部回暖、尤其一二線城市回暖火爆，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)加速，促使經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)暫時(shí)的好轉(zhuǎn)。9月份整個(gè)土地市場(chǎng)可謂相當(dāng)瘋狂，各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也積極儲(chǔ)備土地。

　　圖表 7  9月全國(guó)土地供應(yīng)量

　　9月份，全國(guó)土地市場(chǎng)掛牌出讓土地總量達(dá)8934宗，相比8月份增加553宗，環(huán)比上月增加6.6%，同比增加359.8%。其中華北地區(qū)出讓土地1165宗，環(huán)比增加28.61%，華中地區(qū)出讓土地850宗，環(huán)比增加13.47%。

　　圖表 8  9月全國(guó)土地供應(yīng)面積

　　9月全國(guó)共掛牌出讓土地21384.51公頃，同比增長(zhǎng)134.89%，其中華東出讓面積8619.03公頃，華南出讓面積1176.09公頃，華中出讓面積1762.10公頃，西北出讓面積3605.51公頃，西南出讓面積2682.40公頃，東北掛牌出讓面積1810.97公頃，華北出讓面積1728.41公頃。華東地區(qū)土地市場(chǎng)活躍，也表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看好華東地區(qū)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　圖表 9 9月全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地成交面積

　　9月份，土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交面積以工業(yè)用地為主，其次為住宅用地。各類(lèi)用地成交面積環(huán)比上月都出現(xiàn)上漲，其中商業(yè)用地增幅高達(dá)60%。9月份各地區(qū)地王頻現(xiàn)，其中5日，上海誕生年內(nèi)全國(guó)總價(jià)地王，新鴻基以217.7億元拿下上海徐家匯中心地塊，樓面地價(jià)37264.4元/平方米，溢價(jià)24.21%；杭州華家池地塊拍出136.7億元，由三家房地產(chǎn)公司“分食”；12日，廣州越秀地產(chǎn)以90.1億元的總價(jià)，競(jìng)得武漢市精武路地塊，刷新武漢市土地成交總價(jià)和單價(jià)紀(jì)錄；18日，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司以103.2億元拍得位于天津南開(kāi)區(qū)的天拖地塊。

　　圖表 10 9月全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地成交總額

　　9月份，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交總額達(dá)2950.8億，環(huán)比39.64%。華中地區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)154.28%，主要受9月18日廣州城建開(kāi)發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司在武漢以90.1億成交14.72公頃的普通商品住房用地的影響。

　　圖表 11 9月經(jīng)營(yíng)性用地成交單價(jià)

　　9月份全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地成較單價(jià)整體小幅上漲，其中工業(yè)用地漲幅最大，主要受深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司在廣東以53.99億成交39.40公頃的工業(yè)用地影響；商業(yè)用地均價(jià)下降幅度較大，更多的開(kāi)發(fā)商傾向于住宅市場(chǎng)土地儲(chǔ)備。

　　圖表 12 9月經(jīng)營(yíng)性用地重大成交金額及面積詳情

　　地王頻現(xiàn)于住宅用地以及商業(yè)用地，尤其以華東市場(chǎng)為主。

　　圖表 13 9月交通運(yùn)輸用地成交面積情況

　　9月跟蹤的交通運(yùn)輸用地?cái)?shù)據(jù)顯示，各地區(qū)獲批土地項(xiàng)目集中于公路建設(shè)，以華東，西北獲得劃撥用地面積最大。機(jī)場(chǎng)建設(shè)用地、管道運(yùn)輸用地、交通運(yùn)輸用地集中于華東地區(qū)。9月份劃撥及成交的交通運(yùn)輸用地總面積達(dá)18843.70公頃，環(huán)比上月增幅達(dá)253.12%。土地是各類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)的先行基礎(chǔ)，從面積圖可預(yù)見(jiàn)后期相應(yīng)地區(qū)項(xiàng)目跟進(jìn)加速。

　　圖表 14 9月TOP10房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備量（公頃）

　　9月萬(wàn)達(dá)、金科、北京金隅嘉業(yè)土地儲(chǔ)備面積最大，占2013上半年銷(xiāo)售額TOP50強(qiáng)企業(yè)總拿地面積的一半以上。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)從嚴(yán)從緊，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍勢(shì)在必行。宏觀調(diào)控基調(diào)不變，限購(gòu)政策維持從嚴(yán)從緊，抑制投機(jī)性需求，同時(shí)房產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，逐步推向全國(guó)，隨著長(zhǎng)效機(jī)制的逐漸完善，房產(chǎn)稅或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)調(diào)控的新方向。開(kāi)發(fā)商普遍看好樓市，尤其一二線城市，剛性需求很大。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)顯示，1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資52120億元，同比名義增長(zhǎng)19.3%，增速比1-7月份回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資35738億元，增長(zhǎng)19.2%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)，占房地1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積585553萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.4%，增速比1-7月份回落1.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積429626萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.0%。房屋新開(kāi)工面積127840萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.0%，增速回落4.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開(kāi)工面積93713萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.3%。房屋竣工面積46650萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.6%，增速回落3.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積36301萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.4%。

　　1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積21482萬(wàn)平方米，同比下降9.1%，降幅比1-7月份擴(kuò)大7.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款5050億元，增長(zhǎng)5.2%，增速回落9.5個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.6%。

　　圖表 15 70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌情況

　　地價(jià)的增長(zhǎng)帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商為了最大化利益，積極儲(chǔ)備土地也是預(yù)料之中的事。8月我國(guó)70個(gè)大中城市中，新建住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有2個(gè)，持平的城市有2個(gè)，上漲的城市有66個(gè)；同比下降的城市僅有溫州，上漲的城市有69個(gè)。目前全國(guó)土地價(jià)格處于平穩(wěn)和有序變化的狀態(tài)，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的局面。一方面，人為控制地價(jià)的現(xiàn)象明顯減少，土地價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制正在逐步成熟；另一方面，整體土地價(jià)格水平開(kāi)始逐步向理性回歸，與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的協(xié)調(diào)性正在逐步增強(qiáng)。