房地產(chǎn)調(diào)控頂層設(shè)計(jì):不再一個(gè)藥方管全國(guó)
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控十年招招見(jiàn)血,然而房?jī)r(jià)卻不斷上漲,調(diào)控的效果應(yīng)當(dāng)反思,而在市場(chǎng)與政府分工明確指導(dǎo)下的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將是大勢(shì)所趨。然而,也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制的作用不宜盲目樂(lè)觀。在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)問(wèn)責(zé)機(jī)制的指揮下,地方政府仍然會(huì)使用短期行政手段抑制房?jī)r(jià)。......
土地市場(chǎng)地王井噴、樓市成交量?jī)r(jià)齊升,就在業(yè)內(nèi)疾呼“房地產(chǎn)市場(chǎng)幾近瘋狂”的時(shí)候,早被望眼欲穿的樓市調(diào)控新思路已經(jīng)悄然成形。
日前,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生透露:“我最近參加了一系列發(fā)改委的調(diào)研會(huì),對(duì)于政策走向有所了解。房地產(chǎn)政策的整體思路將是政府與市場(chǎng)各自分工明確,為此可能會(huì)出一個(gè)十分重要的標(biāo)桿性文件。”
在聶梅生看來(lái),房地產(chǎn)調(diào)控十年招招見(jiàn)血,然而房?jī)r(jià)卻不斷上漲,調(diào)控的效果應(yīng)當(dāng)反思,而在市場(chǎng)與政府分工明確指導(dǎo)下的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將是大勢(shì)所趨。
然而,也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制的作用不宜盲目樂(lè)觀。在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)問(wèn)責(zé)機(jī)制的指揮下,地方政府仍然會(huì)使用短期行政手段抑制房?jī)r(jià)。
征求意見(jiàn)接近尾聲
“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將以政府與市場(chǎng)明確分工為思路?!甭櫭飞鷮?duì)記者表示,“政府的著力點(diǎn)將放在市場(chǎng)監(jiān)管、保障房等問(wèn)題上,其它的則交由市場(chǎng)解決。而對(duì)于通過(guò)市場(chǎng)解決的方面,財(cái)稅和金融改革已經(jīng)先行一步,土地問(wèn)題更多的將放在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中解決?!?
“長(zhǎng)效機(jī)制的意見(jiàn)征求已有數(shù)月的時(shí)間,現(xiàn)在已經(jīng)接近尾聲,發(fā)改委與住建部的意見(jiàn)已全部出完,現(xiàn)在是征求各部委的意見(jiàn)。最后出臺(tái)可能是由部委牽頭,以國(guó)務(wù)院辦公廳的名義發(fā)布?!甭櫭飞硎?。
事實(shí)上,政府與市場(chǎng)分工明確是業(yè)內(nèi)人士多年的期盼,政府與市場(chǎng)分工的文件一旦出臺(tái)必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。而調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái),不少業(yè)內(nèi)人士一直呼吁應(yīng)當(dāng)交由市場(chǎng)解決的問(wèn)題將會(huì)隨著政策思路的調(diào)整得以實(shí)現(xiàn)。
自限購(gòu)政策執(zhí)行以來(lái),業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為諸如高端住宅、多套住房等問(wèn)題實(shí)際上可以通過(guò)市場(chǎng)的手段加以解決,而不是單純地采取一刀切的辦法。萬(wàn)科北京公司副總經(jīng)理肖勁就認(rèn)為高端住宅的購(gòu)買(mǎi)者并非剛需人群,因而多次呼吁放松對(duì)高端住宅的限購(gòu)。
按照聶梅生的思路,在政府與市場(chǎng)分工明確的指導(dǎo)下,對(duì)高端住宅可以通過(guò)征稅增加持有成本。稅收正是市場(chǎng)代替調(diào)控政策的手段。而對(duì)于二套房同樣可以通過(guò)征稅解決,而不再用限購(gòu)政策。
實(shí)際上,最近包括北京、溫州在內(nèi)的地方政府正在釋放出政策放松的信號(hào)。溫州農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)破局、北京限房?jī)r(jià)地塊出讓都表明土地管理制度改革的逐步展開(kāi)。
記者從采訪中了解到,不少大型房企已經(jīng)嗅到這些信號(hào)的意義。如何及時(shí)獲得政策走向,并占得先機(jī),對(duì)房企未來(lái)擴(kuò)張的重要性不言而喻。
據(jù)一位熟悉上海房企的業(yè)內(nèi)人士向記者表示:“包括萬(wàn)科在內(nèi)的房企對(duì)于土地制度的改革十分重視。最近溫州等地釋放出的信號(hào)預(yù)示著農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的改革,這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),意味著土地獲得方式的改變。如何不錯(cuò)失機(jī)會(huì),在這一輪改革中獲得更便宜的土地,是房企最關(guān)心的內(nèi)容。”
在財(cái)稅方面,房產(chǎn)稅擴(kuò)容已經(jīng)呼之欲出,可能是最快出臺(tái)的稅收方面的環(huán)節(jié)。聶梅生建議,稅收牽扯到千家萬(wàn)戶,一定要征求老百姓的意見(jiàn),否則就會(huì)重現(xiàn)國(guó)五條出臺(tái)后的問(wèn)題。
調(diào)控或更放權(quán)給地方
顯然,開(kāi)發(fā)商們對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制抱有很大希望。在采訪中,不少開(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō),經(jīng)歷了多年調(diào)控,對(duì)于從事房地產(chǎn)行業(yè)的人來(lái)說(shuō),最難把握的不是政策本身,而是政策的起伏。
然而,在業(yè)內(nèi)專家看來(lái),即使長(zhǎng)效機(jī)制落地、市場(chǎng)與政府分工明確,但是短期的行政手段仍然難以退出。
最近,全國(guó)各地方政府的調(diào)控政策松緊不一,既有上海嚴(yán)查限購(gòu)執(zhí)行情況、鄭州收緊限購(gòu),又有北京、深圳松綁預(yù)售證監(jiān)管。另有消息稱,最近住建部等部門(mén)組成調(diào)查小組對(duì)各地房?jī)r(jià)上漲進(jìn)行了總結(jié),列出了一份房?jī)r(jià)過(guò)快上漲名單,并要求各地采取措施保證年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
然而,從各地松緊不一的“混亂”信號(hào)下,不難看出其背后的“房?jī)r(jià)控制問(wèn)責(zé)機(jī)制”指揮棒。
聶梅生表示,最近政策收緊的地方政府很明顯是受到上面的壓力所致,從中也可以看出,對(duì)于各地方政府來(lái)說(shuō),在任何情況下,房?jī)r(jià)的漲幅至少不能超過(guò)GDP和人均收入的增長(zhǎng)。
“在房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)問(wèn)責(zé)機(jī)制的指導(dǎo)下,地方政府必然會(huì)采取一些短期的行政手段控制房?jī)r(jià),這與長(zhǎng)效機(jī)制仿佛是邏輯悖論?!敝袊?guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向記者表示。
而在控制房?jī)r(jià)漲幅的艱巨任務(wù)之下,以北京為代表的4個(gè)一線城市自然成為焦點(diǎn)所在。
因此,中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟則認(rèn)為,在市場(chǎng)與政府明確分工之下,北京等一線城市更多的可能傾向于使用政府干預(yù),而對(duì)于二三線城市,則采用市場(chǎng)的手段加以調(diào)控。
聶梅生也認(rèn)為:“地方政府的動(dòng)作有緊有松釋放出一個(gè)信號(hào),可能預(yù)示著今后中央將更多地放權(quán)到地方政府,不再是一個(gè)藥方管全國(guó)。”
編輯:武文博
監(jiān)督:0571-85871667
投稿:news@ccement.com