大規(guī)模棚改將啟動 資金瓶頸或成攔路虎

　　棚戶區(qū)改造的大戲即將上演。大規(guī)模棚戶區(qū)改造不僅能直接拉動房地產(chǎn)投資，帶動家具、家電及裝飾等多個行業(yè)發(fā)展，進(jìn)而增加更多的消費(fèi)需求，同時也有利于改善民生、提高房地產(chǎn)市場供應(yīng)量、平抑房價。不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，推進(jìn)棚戶區(qū)改造所面臨的資金問題并沒有得到有效解決。一方面是推進(jìn)棚戶區(qū)改造需要的大量資金從何而來;另一方面是對參與棚戶區(qū)改造項目的資金而言，如何保證其回報率。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)充分利用多種途徑解決資金問題，提高地方政府和開發(fā)商參與的積極性。同時，積極出臺各種配套措施，加快棚戶區(qū)改造進(jìn)度。其中，引入民間資金應(yīng)當(dāng)成為重點(diǎn)。房企把握棚戶區(qū)改造所帶來的機(jī)遇，應(yīng)建立在對相應(yīng)風(fēng)險評估的基礎(chǔ)之上。如何在棚改過程中將盈利性、公益性、長效性有效結(jié)合，是目前房企面臨的一個挑戰(zhàn)。

　　拉動投資穩(wěn)定增長

　　“第二輪”大規(guī)模的棚戶改造即將開啟，這也被認(rèn)為是拉動投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、改善民生的重要舉措。2013年6月26日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善。隨后，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，提出在過去五年大規(guī)模改造棚戶區(qū)取得顯著成效的基礎(chǔ)上，今后五年再改造城市和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬戶，其中2013年改造304萬戶，逐步將非集中成片城市棚戶區(qū)統(tǒng)一納入改造范圍。

　　與之前各地開展的舊城改造有所不同，棚戶區(qū)是指建筑密度大、結(jié)構(gòu)簡陋、安全隱患多、使用功能不完善、基礎(chǔ)設(shè)施不配套的住房較為集中的區(qū)域。目前棚戶區(qū)分為城市及國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)和中央下放地方煤礦棚戶區(qū)五大類。棚戶區(qū)居民多為低收入群體，包括眾多企業(yè)老職工。

　　棚戶區(qū)改造傳遞出決策層意在穩(wěn)定增長的信號，棚戶區(qū)改造對拉動投資具有一定意義，緩解了市場此前對于經(jīng)濟(jì)增速的擔(dān)憂。中金公司分析師寧靜鞭表示，假設(shè)按每套面積50平米，每平米投資2000元簡單測算，每年200萬至300萬套棚戶區(qū)改造房建設(shè)將拉動2000億至3000億元左右的投資額，貢獻(xiàn)投資增速3%左右。

　　銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析報告指出，根據(jù)2012年9月住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人的表態(tài)，棚戶區(qū)改造的安置房戶均面積在45平米/戶以上，若按照每戶50平米、2000元/平米的建安成本計算，未來5年完成1000萬戶的改造需直接投資1萬億元，年均拉動投資達(dá)到2000億元;若考慮對后續(xù)家電、裝飾等需求，將帶動更多的消費(fèi)需求。這有利于部分抵消樓市調(diào)控帶來對投資的負(fù)面效應(yīng)，起到保投資、拉消費(fèi)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的作用。

　　除了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，銀河證券還指出，棚戶區(qū)改造還可以起到促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的作用，因為棚戶區(qū)改造需要建安置房、保障房，在解決居民住房問題的同時，也對房價起到平衡作用，至少可以攤薄整體房價。

　　光大證券分析師徐高認(rèn)為，從數(shù)量上來看，棚戶區(qū)改造計劃對經(jīng)濟(jì)增長影響有限，但這一政策傳遞出決策者穩(wěn)增長的意圖。不過，有專家表示，鑒于棚戶區(qū)改造的數(shù)量目標(biāo)意義有限，涉及棚戶區(qū)改造的融資舉措需要有關(guān)部門后續(xù)支持，因此棚戶區(qū)改造能否按時按量完成，以及其穩(wěn)增長的效果還需觀察。

　　房企面臨新機(jī)遇

　　隨著棚戶區(qū)改造規(guī)劃的出臺，多家房地產(chǎn)企業(yè)已開始積極參與其中，尤其是具有地方國資背景的房企，以及一些有舊城改造經(jīng)驗的房企，積極涉足棚戶區(qū)改造。

　　上市房企新湖中寶率先推出定向增發(fā)方案，投向上海棚戶區(qū)改造項目。定向增發(fā)股票價格不低于3.07元/股，發(fā)行數(shù)量不超過17.91億股，募集資金總額不超過55億元，全部用于公司在上海普陀區(qū)及閘北區(qū)的棚戶區(qū)改造項目，即“上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段”項目及“上海新湖·青藍(lán)國際”項目。

　　新疆城建8月13日晚間公告稱，公司中標(biāo)烏魯木齊市天山區(qū)黑甲山片區(qū)棚戶區(qū)改造工程規(guī)劃幾處安置樓、地塊和地下車庫工程，中標(biāo)金額1.39億元，預(yù)計竣工日期為2014年9月30日。新華聯(lián)也在8月16日晚間發(fā)布定增預(yù)案，公司擬定增募資不超過21億元，發(fā)行數(shù)量不超過5億股，具體投向湖南醴陵市馬放塘棚戶區(qū)改造建設(shè)項目、寧夏銀川火車站棚戶區(qū)改造項目以及北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)兩塊居住及社會停車場庫項目。榮盛發(fā)展8月19日發(fā)布定增預(yù)案，擬非公開發(fā)行不超過34802.78萬股，募資總額不超過45億元，用于投入唐山丹瑰苑、蚌埠錦繡香堤、徐州香榭蘭庭及南京莉湖春曉四個地產(chǎn)項目。其中，唐山丹瑰苑系唐山市豐南區(qū)保障性安居工程，屬棚戶區(qū)改造項目。

　　棚戶區(qū)改造給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新機(jī)遇。業(yè)內(nèi)人士分析，除住宅之外，同步建設(shè)的配套設(shè)施也將帶來巨大的商業(yè)物業(yè)開發(fā)機(jī)會。符合規(guī)定的企業(yè)被允許發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，資本市場再融資對涉及棚戶區(qū)改造的項目提供便利，可以降低融資成本，大大緩解了房企的資金問題。

　　有房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，若資金支持政策破題，參與過保障性安居工程的房企或率先受益。增加房企的財政補(bǔ)貼、減少稅收等政策措施若真正有效落實(shí)，房企利潤就會提高。從這個意義上講，保障性安居工程將成為房企新的利潤增長點(diǎn)。

　　對于如何吸引民間資金進(jìn)入棚戶區(qū)改造，中金公司有關(guān)人士稱，未來開發(fā)商將可以介入一級開發(fā)市場，以棚戶區(qū)改造方式逐步參與土地收儲，而政府職能轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃審批，原有模式下的土地凈收益將逐步以土地成交手續(xù)費(fèi)加物業(yè)持有稅等形式來兌現(xiàn)，當(dāng)?shù)刭Y源豐富的企業(yè)、品牌資金實(shí)力較強(qiáng)的龍頭企業(yè)將顯著受益。

　　探索吸引民資新手段

　　“對棚戶區(qū)改造而言，房企面臨的機(jī)會就是有新的投資機(jī)會和市場需求。挑戰(zhàn)就是棚戶區(qū)的改造成本由誰來承擔(dān)。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對中國證券報記者表示，首先棚戶區(qū)的改造成本越來越高，大規(guī)模棚戶區(qū)改造的成本是多少，成本由誰來承擔(dān)?如果由地方政府來承擔(dān)，又可能會進(jìn)一步推升地方政府債務(wù)規(guī)模;如果由參與棚戶區(qū)改造的開發(fā)商來承擔(dān)，高成本的改造費(fèi)用不是所有開發(fā)商都可以承擔(dān)的，開發(fā)商的利潤率有可能因此而降低，這有可能損傷開發(fā)商參與棚戶區(qū)改造的積極性。中央不斷鼓勵社會資金進(jìn)入，但參建保障性安居工程的企業(yè)大多數(shù)是央企和地方性國企，用怎樣的手段吸引民資還需要探索。

　　“進(jìn)行棚戶區(qū)改造，處理好各方訴求有一定難度?！庇袠I(yè)內(nèi)人士坦言，在棚戶區(qū)改造過程中，雖然會有一些對參與企業(yè)的利好政策出臺，銀行也會對棚戶區(qū)的改造給予支持，但是改造的難度還是比較大。

　　上海一家上市房企總經(jīng)理表示，現(xiàn)在許多房企對棚戶區(qū)改造項目并不敢輕易參與，最大的難題就是拆遷。當(dāng)前棚戶區(qū)改造的拆遷成本較高，以上海內(nèi)環(huán)附近為例，一畝地的拆遷成本已經(jīng)超過一億元，前幾年可能只需要兩千萬元。而且受各種因素影響，拆遷進(jìn)度無法預(yù)料，很可能長期拖延，那樣投入資金的利息成本也十分沉重。

　　國務(wù)院對棚戶區(qū)改造提出了六項政策支持措施，主要包括增加財政投入，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對棚戶區(qū)改造的信貸支持，擴(kuò)大棚戶區(qū)改造安置住房的稅收優(yōu)惠政策范圍，鼓勵和引導(dǎo)民間資本通過投資參股、委托代建等形式參與棚戶區(qū)改造等。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企把握棚戶區(qū)改造帶來的機(jī)遇，應(yīng)建立在對相應(yīng)風(fēng)險評估的基礎(chǔ)之上。對于棚戶區(qū)改造，如何將盈利性、公益性、長效性三要素進(jìn)行有效結(jié)合，是目前房企面臨的一個挑戰(zhàn)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從機(jī)會的角度來說，由于當(dāng)前土地市場價格已經(jīng)處于實(shí)質(zhì)性上漲階段，房企之間對于優(yōu)質(zhì)地塊的競爭已非常激烈，在土地市場通過招拍掛獲得土地代價已相對較高。因此，房企有可能借道棚戶區(qū)改造的機(jī)會進(jìn)入重點(diǎn)城市的中心區(qū)域市場。但是，房企也有可能借機(jī)利用棚戶區(qū)改造的機(jī)會拖延改造進(jìn)度，成為圈地囤地的借口。因此，在推進(jìn)棚戶區(qū)改造過程中，應(yīng)該防止囤地圈地現(xiàn)象的發(fā)生。還有專家表示，除了建設(shè)資金、拆遷等問題，還必須警惕少數(shù)權(quán)力部門利用棚戶區(qū)改造尋租的傾向。