住宅產(chǎn)業(yè)化：下一步需“順勢而為”

　　“‘十八大’以及‘兩會’以來，資源節(jié)約、環(huán)境保護的主題得到越來越多的重視，今后整個社會經(jīng)濟的發(fā)展將加速向注重質(zhì)量的集約型增長轉(zhuǎn)變，無論是政府部門還是房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)都應(yīng)該思考，新形勢下如何適應(yīng)發(fā)展要求，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級?！?

　　在近日舉行的“新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整轉(zhuǎn)型升級及未來發(fā)展機遇宣講會”上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心副主任文林峰表示，住宅產(chǎn)業(yè)化、新型建筑工業(yè)化在新形勢下將迎來更大的發(fā)展空間。

　　先行優(yōu)勢初顯

　　文林峰以沈陽為例，從政府層面概括了作為一個國家住宅產(chǎn)業(yè)化試點城市的探索路徑。據(jù)了解，該市建設(shè)了50平方公里的新型建筑產(chǎn)業(yè)園，通過幾年的發(fā)展，不僅園區(qū)內(nèi)招商引資全部完成，也吸引了國內(nèi)外大型龍頭企業(yè)入園，包括預(yù)置構(gòu)件生產(chǎn)企業(yè)和優(yōu)秀的建材企業(yè)。

　　“在新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)現(xiàn)代化、信息化等一系列發(fā)展要求下，一個城市如何尋找新的經(jīng)濟增長點，是各級政府管理部門需要考慮的重要問題?！蔽牧址逭J為，沈陽市從供應(yīng)和需求兩個方面來打造新型建筑工業(yè)化的經(jīng)驗尤其值得其他城市借鑒。據(jù)介紹，沈陽在供應(yīng)層面上出臺了一系列招商引資政策，吸引龍頭企業(yè)落戶，同時也給這些入園的企業(yè)提供了大量的市場需求。比如沈陽市馬上要出臺一個政策，規(guī)定土地出讓面積中拿出15%，必須做到新型建筑工業(yè)化。而此前還有關(guān)于公共建筑、保障性住房要采用工業(yè)化的方式建設(shè)的政策，所以入園的企業(yè)在沈陽及周邊地區(qū)面臨著可以預(yù)見的發(fā)展市場。

　　“沈陽市曾計劃到2015年實現(xiàn)千億元產(chǎn)值的目標(biāo)，現(xiàn)在上下游產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動已經(jīng)提前完成了千億元產(chǎn)值。所以從沈陽市來說，通過建筑產(chǎn)業(yè)化實現(xiàn)了城市的轉(zhuǎn)型升級，迎來了一個新的經(jīng)濟增長點?！蔽牧址逋嘎?，目前有不少中西部城市在積極地申請住宅產(chǎn)業(yè)化試點城市，希望借助住宅產(chǎn)業(yè)化培育城市新的“增長極”。

　　而從市場層面來看，企業(yè)從事住宅產(chǎn)業(yè)化的積極性也有了明顯提高。“原因是多方面的”，北京市住建委科技促進中心主任趙豐東認為，首先勞動力成本的快速上漲促使企業(yè)尋找更節(jié)省人力成本的生產(chǎn)方式。其次由于國家關(guān)于節(jié)能環(huán)保方面的要求越來越高，企業(yè)從事住宅產(chǎn)業(yè)化的增量成本也在不斷降低。最后，隨著調(diào)控的持續(xù)，消費者對住宅品質(zhì)和質(zhì)量的要求也在逐步提高，“以前選房子是有房子就行，現(xiàn)在品牌和品質(zhì)對消費者的號召力越來越大”，趙豐東說，企業(yè)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化，能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效率的“一舉多得”。

　　作為房地產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，萬科已經(jīng)嘗到了住宅產(chǎn)業(yè)化帶來的多方利好。據(jù)北京市住建委科技促進中心主任趙豐東介紹，萬科目前的住宅產(chǎn)業(yè)化項目單位節(jié)約木材量達到70%、水節(jié)約25.8%、砂漿節(jié)約83%，能源消耗降低最大的是耗電量和耗煤量，相當(dāng)于每平方米節(jié)約0.63公斤的標(biāo)準(zhǔn)煤，節(jié)省率達到18.1%，還減少了大量建筑垃圾。

　　除了可以計算的效益，住宅產(chǎn)業(yè)化給企業(yè)帶來的無形機遇也不可忽視。文林峰認為，企業(yè)做住宅產(chǎn)業(yè)化等于手中多了一張“王牌”，“現(xiàn)在很多城市想做住宅產(chǎn)業(yè)化，但不知道哪個企業(yè)能做，萬科在這方面已有很多成功的示范工程，地方政府就會把萬科招商引資到這個地區(qū)，企業(yè)可以享受低價拿地、試點示范項目等利好政策?！?

　　全產(chǎn)業(yè)鏈“齊步走”

　　抓住機遇，搶占先機，對于企業(yè)來說只是第一步，如何做出核心競爭力則是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

　　“我們進行產(chǎn)業(yè)化設(shè)計的突出感受是，需要整體設(shè)計系統(tǒng)的建立和集成的產(chǎn)業(yè)鏈條參與才能把這個產(chǎn)業(yè)化搭建成功”。中聯(lián)環(huán)建文建筑設(shè)計有限公司副總經(jīng)理宋兵向與會者分享了公租產(chǎn)業(yè)化設(shè)計的經(jīng)驗。

　　他們從居住者日常生活入手，模擬了各種生活場景，研究其中的相似性和重復(fù)性，然后形成一個模板固定下來?！拔覀兪紫冗M行的就是模板和模數(shù)的研究，因為標(biāo)準(zhǔn)化是產(chǎn)業(yè)化的前提”。宋兵說。

　　高度的標(biāo)準(zhǔn)化將給公租房的物業(yè)管理帶來極大的便利，“前一個租戶搬走之后，一個小時內(nèi)就可以把所有的面板更換一新”。據(jù)宋兵介紹，其公司生產(chǎn)的所有部品都進行了10位數(shù)字的編碼，類似于二維碼，只要一掃描就知道是哪年裝的，以及所有的價格、位置、廠家的信息都包含其中，進一步方便了后期管理。

　　一些問題也在實踐中顯現(xiàn)出來，“在研發(fā)以及樣板間的搭建過程中發(fā)現(xiàn)不少參與人對產(chǎn)業(yè)化的理解過于片面”，宋兵對此深有感觸，實際上產(chǎn)業(yè)化涉及的范圍和產(chǎn)業(yè)鏈很長，需要協(xié)調(diào)發(fā)展。他也呼吁政府盡快出臺室內(nèi)產(chǎn)業(yè)化相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，“沒有室內(nèi)部品的產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)，住宅產(chǎn)業(yè)化就沒辦法形成一個完整的體系”。

　　政府層面看到的問題和企業(yè)又有所不同。趙豐東表示，開發(fā)建設(shè)單位的創(chuàng)新意識還顯不足，此外在沒有形成規(guī)模優(yōu)勢的情況下，產(chǎn)業(yè)化項目的增量成本依然偏高。數(shù)據(jù)顯示，高度在60米以下的產(chǎn)業(yè)化建筑相對于普通的建筑建安成本要增加383元~517元，高度在60米以上增加約109元~130元。

　　挑戰(zhàn)也隨之而來。首先是工作流程的改變，“以前是一個月結(jié)一次賬，實行產(chǎn)業(yè)化后，3天就得結(jié)一次賬，因為整體浴室等產(chǎn)業(yè)化部品可能會在結(jié)構(gòu)之前就做好”。宋兵說。而更大的挑戰(zhàn)則是企業(yè)的營銷模式方面，“隨著很多城市推進成品住宅，建材企業(yè)面對的是設(shè)計單位、施工單位、開發(fā)商，而不是過去在大賣場里銷售產(chǎn)品。這是從B2C到B2B的轉(zhuǎn)變，對于建材行業(yè)是一個很大的變革。”文林峰表示，對企業(yè)來說，面對產(chǎn)業(yè)化的浪潮，只有從被動轉(zhuǎn)變到主動轉(zhuǎn)型，才能在未來的競爭中取得一席之地。