2024年成都樓市觀察：新房市場(chǎng)觀望氛圍濃，二手房成交升溫迎小陽春

2023年，在全國整體低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，成都樓市相較其他城市更為“特立獨(dú)行”，華潤、中鐵建、龍湖等房企在成都銷售額創(chuàng)下新高。

進(jìn)入2024年，成都樓市迎來了新的變化。通過近期實(shí)地探訪，證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到，今年1月、2月，成都樓市成交量和成交均價(jià)較為平淡，售樓部來訪購房者不少，但持幣觀望情緒濃厚。另一方面，2024年春節(jié)后，成都二手房剛需入市熱情超預(yù)期，2月100萬元以內(nèi)成交占比達(dá)到峰值，創(chuàng)2018年以來新高、單月最大提升幅度。

1月、2月樓市較為平淡

2023年，成都陸續(xù)推出樓市新政，對(duì)購房猶豫客群形成短期強(qiáng)刺激，全年商品住宅成交量保持正增長(zhǎng)。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年，成都全市共發(fā)出近千張預(yù)售證，累計(jì)新增房源供應(yīng)129131套，總供應(yīng)體量達(dá)約1713萬平方米。

去年全年，成都房產(chǎn)成交量達(dá)36萬余套，其中商品房成交量超過14萬余套，同比增長(zhǎng)9.7%；二手房成交量達(dá)22萬余套，同比增長(zhǎng)68%。在新房方面，備案均價(jià)為19597元/平方米，同比增長(zhǎng)約12.88%，近5年來持續(xù)保持上漲。

但進(jìn)入2024年1月以來，成都樓市目前較為平淡，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)仍在筑底期。

根據(jù)克而瑞四川統(tǒng)計(jì)，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，1月成都商品住宅網(wǎng)簽總量約99萬m2，繼去年10月以來，已連續(xù)3個(gè)月下滑，且降幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)；此外，成交套均面積10個(gè)月以來首次跌破130m2，同時(shí)140m2以上各面積段的改善產(chǎn)品成交占比均有明顯下滑。

實(shí)際上，在今年1月期間，全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)都不好過?？硕鹚拇ㄖ赋?，在其監(jiān)控的十余個(gè)重點(diǎn)城市，銷量降幅普遍在25%以上。不過，成都得益于良好的城市基本面和市場(chǎng)的韌性，降幅全國靠后、且成交規(guī)模全國排名第一。

另據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，1月份市場(chǎng)營銷節(jié)奏放緩，成都住宅市場(chǎng)供銷量同比、環(huán)比均下滑，均價(jià)微降。分區(qū)域來看，供應(yīng)前三為雙流區(qū)、天府新區(qū)、成華區(qū)；成交前三為天府新區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)；成交價(jià)前三為高新區(qū)（31233元/m2）、錦江區(qū)（30885元/m2）、青羊區(qū)（28313元/m2）。

近期，克而瑞四川統(tǒng)計(jì)給出的2月份數(shù)據(jù)顯示，受春節(jié)假期疊加市場(chǎng)降溫影響，2月成都整體市場(chǎng)規(guī)模大幅縮水，成交量?jī)H為上月的六成左右，供應(yīng)量更不足上月四成，區(qū)域成交均價(jià)的變化受個(gè)案影響較大。

當(dāng)月，大成都新房成交均價(jià)約為1.75萬元/m2，5+2區(qū)均價(jià)約2.46萬元/m2，均較上月下降約400元/m2，成交均價(jià)超3萬元/m2的仍只有錦江區(qū)和高新區(qū)。其中，錦江區(qū)均價(jià)較上月上漲近3000元/㎡，達(dá)3.32萬元/㎡，達(dá)近一年錦江區(qū)成交均價(jià)的峰值。

另一方面，房企在成都拿地?zé)崆楦邼q，民企也重新加入到“搶地”風(fēng)潮中，而區(qū)域冷熱不均的分化現(xiàn)象或?qū)⒓觿　?/p>

3月6日，成都主城區(qū)迎來春節(jié)后首場(chǎng)土拍，拍賣位于錦江區(qū)金融城東、金牛區(qū)兩河板塊、雙流區(qū)東升街道的3宗共約111畝商住用地，采取“競(jìng)地價(jià)”方式進(jìn)行拍賣，即價(jià)高者得。

當(dāng)日，關(guān)注度最高的是錦江區(qū)潘家溝約31畝地塊，起拍價(jià)達(dá)17000元/m2。據(jù)悉，該地塊不僅吸引了建發(fā)、招商、中海、國貿(mào)、中鐵置業(yè)、中國鐵建、華發(fā)&錦江統(tǒng)建等央國企，還包括邦泰、四川濱江等民企參與競(jìng)拍。最終，經(jīng)過超50次叫價(jià)，由中鐵建以22400元/m2的樓面價(jià)成交，該成交價(jià)也是目前成都土拍第三高的成交單價(jià)。

購新房觀望情緒濃厚

近日，證券時(shí)報(bào)·e公司記者走訪多個(gè)樓盤項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，每天都有相當(dāng)數(shù)量的購房者前往售樓部咨詢看房，成都人民仍有較強(qiáng)的購房意愿。但相比前兩年，開盤即售罄的樓盤已經(jīng)鳳毛麟角，大多數(shù)購房者對(duì)購買新房的觀望情緒濃厚。

以成都市龍?zhí)端缕瑓^(qū)為例，龍?zhí)毒耪马?xiàng)目最早于2021年7月取得首批次住宅預(yù)售許可證，這是成都首個(gè)雙站點(diǎn)TOD項(xiàng)目，也是成都已公示的TOD項(xiàng)目中面積最大的一個(gè)。

據(jù)該樓盤銷售員介紹，龍?zhí)端耇OD項(xiàng)目定位為“文旅成華薈萃城市·公園城市樂活區(qū)”，囊括城市綜合體、高級(jí)專賣店、主題商業(yè)街、寫字樓、酒店，并涵蓋街區(qū)公園、鄰里中心、醫(yī)院、學(xué)校、文化休閑、地下餐飲等，項(xiàng)目一體化設(shè)計(jì)范圍約3173畝。

據(jù)證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到，自2021年以來，龍?zhí)毒耪马?xiàng)目已先后推出兩期分6個(gè)批次開盤，未來可能將陸續(xù)推出三、四、五期；該樓盤清水房單價(jià)從1.6萬元/m2～1.9萬元/m2不等，總價(jià)普遍在300萬元/套以內(nèi)。但近兩年來，受到宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫等因素影響，該樓盤已從最開始需要搖號(hào)認(rèn)購（中簽率46%），到了如今“敞開”銷售。

在龍?zhí)毒耪率蹣遣楷F(xiàn)場(chǎng)，證券時(shí)報(bào)·e公司記者看到陸續(xù)有多組購房者前來咨詢，項(xiàng)目銷售員工作處于飽和狀態(tài)。目前，本批次還有少量現(xiàn)房可售，并且還有部分折扣優(yōu)惠，二期將在5月份推出最后一個(gè)批次約600套房源。

有房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，春節(jié)之后，成都新盤來訪客戶很多，好多售樓部都是滿的，不過這周突然停下來了，客戶量有所下降。整體來看，成都新房市場(chǎng)有成交，但只是不火爆，很多新盤已經(jīng)委托第三方渠道方一起銷售。因近年的拿地價(jià)較高，新房售價(jià)自然不低，且下跌空間有限，加之周邊二手房呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，購房者普遍持幣觀望。

當(dāng)然，成都還是有個(gè)別當(dāng)紅“炸子雞”的明星樓盤，仍是一房難求的盛況。以中國鐵建西派少城為例，該樓盤于3月12日取得預(yù)售許可證，報(bào)名系統(tǒng)于3月13日9點(diǎn)～14日18點(diǎn)開放。

報(bào)名首日一大早，證券時(shí)報(bào)·e公司記者來到西派少城項(xiàng)目地，但令人錯(cuò)愕的是，該樓盤早已關(guān)閉了售樓部，甚至拉起了警戒線，僅有三五個(gè)安保人員維持秩序?，F(xiàn)場(chǎng)，開發(fā)商并未在售樓部外張貼任何房源及價(jià)格信息，期間，陸續(xù)有數(shù)十位購房者想前來咨詢樓盤詳情，但都吃了“閉門羹”。

根據(jù)第三方平臺(tái)顯示，西派少城此次共推出536套房源，清水單價(jià)為2.2萬元/m2～3.1萬元/m2，面積從195m2～306m2，總價(jià)在500萬元/套～900萬元/套之間。

對(duì)成都樓市而言，500萬元的入門價(jià)并不便宜，但該樓盤地處成都一環(huán)路內(nèi)，緊鄰人民公園絕版區(qū)位，如此稀缺性讓西派少城未出場(chǎng)就自帶光環(huán)，購房者趨之若鶩。

3月16日，中國鐵建公布了該樓盤報(bào)名情況，截至2024年3月15日18點(diǎn)，已有2144組客戶參加線上報(bào)名，報(bào)名購房人數(shù)量已達(dá)到可售房源數(shù)量的四倍，其中1978組通過資格審核。為保障項(xiàng)目開盤銷售秩序，開發(fā)商經(jīng)慎重考慮并向行政主管部門報(bào)備，決定將西派少城項(xiàng)目本批次商品住房開盤選房方式調(diào)整為“公證搖號(hào)選房”。

二手剛需入市熱情超預(yù)期

在2023年，成都二手房成交套數(shù)超過新房，全年二手房成交套數(shù)占總成交量六成，一二手房成交量進(jìn)一步拉開差距。從成交面積來看，2023年成都二手住宅總成交面積約211萬m2，占整體住宅成交面積的52%，首次超過新房，這也預(yù)示著成都樓市正在邁入存量房時(shí)代。

一位長(zhǎng)期從事二手房交易的中介人士對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，2024年春節(jié)后，成都租住市場(chǎng)成交活躍度呈現(xiàn)穩(wěn)步恢復(fù)，二手購房剛需率先放量，呈現(xiàn)高性價(jià)比特征。相比高昂新房，周邊次新盤二手房性價(jià)比凸顯，現(xiàn)在是買房市場(chǎng)，降價(jià)賣房是大多數(shù)業(yè)主的無奈之舉，撿大漏的機(jī)會(huì)也不是沒有，尤其是前期曾被爆炒過的錦江生態(tài)帶、天東、天西等板塊。

根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，位于錦江生態(tài)帶等萬科翡翠公園，近期二手房成交價(jià)在2.1萬元/m2～2.4萬元/m2之間，成交周期普遍超過100天，而在兩年前該樓盤二手房成交價(jià)普遍在3萬元/m2附近。此外，3月11日，天府新區(qū)公園未來城一套167.67m2的房源通過法拍以317.65萬元的價(jià)格成交，而該套房在2022年11月時(shí)的新房成交價(jià)為348.61萬元。

3月7日，貝殼研究院成都分院發(fā)布報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告）稱，為消除春節(jié)每年錯(cuò)月的影響，以農(nóng)歷同期還原當(dāng)期交易水準(zhǔn)，該院以近4年春節(jié)假期前30天和后12天的日均交易量對(duì)標(biāo)（2024年為2月18日～2月29日），發(fā)現(xiàn)2024年春節(jié)后增幅達(dá)到50%以上，僅次于2023年，而2021年和2022年增幅均在10%以下。（2023年年初防疫放開，交易量補(bǔ)償性釋放提升，暫不可比）

為進(jìn)一步衡量交易走勢(shì)和變化幅度，將近4年春節(jié)前第4周交易量定位為基期（基期=1），觀察春節(jié)前后周均交易量的倍數(shù)變化趨勢(shì)。貝殼研究院成都分院發(fā)現(xiàn)，2024年春節(jié)后第1～2周交易倍數(shù)分別為基期的1.05倍、1.42倍，高于2020年和2021年，小陽春跡象已有所顯現(xiàn)。

總結(jié)來看，節(jié)后二手住房交易市場(chǎng)走勢(shì)的三個(gè)特征即：剛需置業(yè)超預(yù)期、年輕置業(yè)人群增多、近郊發(fā)力趕超主城。

每年春節(jié)后，二手剛性購房需求通常會(huì)迎來一定規(guī)模的集中釋放，低總價(jià)房源成交占比快速提升。貝殼研究院報(bào)告提到，2024年春節(jié)后剛需入市熱情超預(yù)期，2月100萬元以內(nèi)成交占比達(dá)到峰值，創(chuàng)2018年以來新高、單月最大提升幅度。此外，套三及以上戶型首次在節(jié)后市場(chǎng)走高，面積緊湊、兼具功能性的小套三熱銷，占比也達(dá)到2021年以來新高。

報(bào)告認(rèn)為，成都剛需購房者在價(jià)格與功能性之間尋找一種新的平衡，這種平替效應(yīng)或?qū)⒊蔀橐环N新的住房消費(fèi)趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2024年節(jié)后，30歲及以下成交占比增長(zhǎng)幅度較快，這是支撐剛需放量的主要來源。

值得關(guān)注的是，2024年2月，成都近郊成交占比首次大幅超過主城，當(dāng)月二手房交易量最高的20個(gè)住宅小區(qū)均位于龍泉、溫江、郫都、雙流、新都等近郊區(qū)域。報(bào)告認(rèn)為，除了剛需客群的價(jià)格偏好，成新度較高的房屋、日益成熟的配套也形成了入住近郊的吸引力。

基于調(diào)查情況，貝殼研究院成都分院預(yù)計(jì)，成都樓市先租后買、先舊后新的良性循環(huán)將得到更好的修復(fù)，3月租住市場(chǎng)小陽春有望如期而至。

原標(biāo)題：實(shí)探成都樓市：新房持幣觀望，二手房迎小陽春