房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期回穩(wěn)向好基本面未變

11月10日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝接受新華社采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)金融和地方債風(fēng)險(xiǎn)總體可控。

在筆者看來，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)值得高度關(guān)注，但也不必對(duì)行業(yè)發(fā)展前景過于悲觀。從中長(zhǎng)期看，居民家庭改善性住房需求較大，中國(guó)式現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化將帶來持續(xù)的增量住房需求，新模式下的超大特大城市城中村改造亦將帶來新機(jī)遇，支撐房地產(chǎn)行業(yè)回穩(wěn)向好的基本面沒有改變。

于宏觀層面而言，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策持續(xù)發(fā)力，居民收入預(yù)期向好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升提供有力支撐。從第三季度GDP增長(zhǎng)4.9%可以看出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，房地產(chǎn)雖未走出低迷，但重點(diǎn)一二線城市新房成交量已回溫，行業(yè)有望得到逐步修復(fù)和企穩(wěn)回升。

首先，房地產(chǎn)政策仍有進(jìn)一步發(fā)力預(yù)期。自8月底以來，我國(guó)多部門及多地密集出臺(tái)適度優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、放松限購(gòu)、降低利率、多城土地市場(chǎng)重回“價(jià)高者得”等政策密集落地，力度明顯增強(qiáng)。持續(xù)“因城施策”地用好政策工具箱，給滿足剛需和改善性住房需求的釋放創(chuàng)造了條件，為各地樓市交易回穩(wěn)打開了空間。

從近期央行及相關(guān)部門的幾次表態(tài)來看，下一階段支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)金融舉措思路已明確。一方面，居民住房信貸、房企融資等政策仍有進(jìn)一步發(fā)力預(yù)期，比如降低居民購(gòu)房成本，加大房企融資支持；另一方面，保障房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”的金融配套政策也有望加快落地，預(yù)計(jì)將對(duì)接下來穩(wěn)投資起到重要作用，同時(shí)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷售恢復(fù)、穩(wěn)定預(yù)期起到積極作用。

其次，“保交樓”工作扎實(shí)推進(jìn)，行業(yè)信心得到一定提振。當(dāng)前，“保交樓”是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展中的一件大事，對(duì)修復(fù)住房消費(fèi)信心起到關(guān)鍵作用。自2022年7月份中共中央政治局會(huì)議首次提出“保交樓”工作任務(wù)以來，“保交樓”專項(xiàng)借款、“保交樓”貸款支持計(jì)劃等多種金融服務(wù)相繼跟上，相關(guān)部門同時(shí)引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持。

除金融支持外，當(dāng)前各地政府和房企也均在關(guān)注預(yù)售制度改革，鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，全國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷售面積為1.3億平方米，同比增長(zhǎng)21.2%，占總銷售面積的17.9%，較2022年末提升4個(gè)百分點(diǎn)。理論上，現(xiàn)房銷售是防范樓盤爛尾的根本舉措，將部分城市部分項(xiàng)目作為現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，亦可提振行業(yè)信心及基本面恢復(fù)力度。

第三，信用風(fēng)險(xiǎn)正在逐步出清，行業(yè)基本面逐步改善。進(jìn)入11月份以來，萬科債券出現(xiàn)非理性波動(dòng)，深圳國(guó)資委明確表示支持萬科，稱其具備足夠的安全性。隨后，萬科、金地于11月9日及10日相繼發(fā)布贖回及債券兌付公告，市場(chǎng)暫時(shí)恢復(fù)平靜。此外，今年以來，融創(chuàng)中國(guó)等出險(xiǎn)房企債務(wù)重組方案也多順利通過。

無論是大股東支持，還是化債取得關(guān)鍵進(jìn)展，大型房企穩(wěn)住經(jīng)營(yíng)基本盤，可助力行業(yè)進(jìn)一步抽絲剝繭地切實(shí)改善基本面，從而防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，企業(yè)層面也需要逐步向規(guī)范化、多元化、輕量化方向轉(zhuǎn)型，以長(zhǎng)期視角探尋新發(fā)展模式，比如在碳中和、建筑施工、資產(chǎn)管理、養(yǎng)老服務(wù)等細(xì)分賽道創(chuàng)新商業(yè)模式，引領(lǐng)行業(yè)升級(jí)發(fā)展。

樹木因相依而生長(zhǎng)，星辰因輝映而璀璨。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)行重大轉(zhuǎn)型并尋找新的均衡點(diǎn)，希望在各方聚力下，盡快實(shí)現(xiàn)從“信心修復(fù)”到“行業(yè)康復(fù)”，步入健康發(fā)展新階段。