鞏固市場(chǎng)恢復(fù)勢(shì)頭 房地產(chǎn)政策繼續(xù)優(yōu)化可期

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月15日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年6月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或略降、二手住宅環(huán)比下降；各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比有漲有降、二手住宅同比下降。

專家表示，6月新房?jī)r(jià)格漲勢(shì)繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，二手房?jī)r(jià)格整體轉(zhuǎn)跌，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期仍有待提振，恢復(fù)勢(shì)頭有待鞏固。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，一線城市和高能級(jí)的二線城市政策優(yōu)化空間相對(duì)充足，也較受關(guān)注。

二手住宅價(jià)格同比環(huán)比雙降

從環(huán)比看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

二手住宅方面，6月，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.4%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.1個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

從同比看，6月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲1.3%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲0.5%，漲幅與上月相同；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。6月，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比由上月上漲0.4%轉(zhuǎn)為下降0.4%；二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降2.4%和3.4%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.3個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，6月，二手住宅價(jià)格呈現(xiàn)同比環(huán)比雙降態(tài)勢(shì)，但調(diào)整幅度并不一致。貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰指出，分城市看，經(jīng)濟(jì)、人口等基本面較好的城市，市場(chǎng)需求充足，這類城市房?jī)r(jià)調(diào)整幅度較小。分產(chǎn)品看，一些老房子、小房子，因?yàn)椴荒芎芎脻M足居民改善居住條件的需求，去化困難，價(jià)格下調(diào)幅度較為明顯。

房?jī)r(jià)不具備大跌基礎(chǔ)

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，6月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)大，是二季度市場(chǎng)交易情緒較弱、成交量下滑的必然結(jié)果。同時(shí)，近期債務(wù)到期增多、保交樓對(duì)資金需求增加，也促使開發(fā)商加大降價(jià)促銷力度。

“根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的最新變化，政策面也有所調(diào)整。比如，6月20日LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)下降之后，央行暗示將優(yōu)化市場(chǎng)過熱時(shí)期出臺(tái)的一些調(diào)整政策。”李宇嘉說，預(yù)計(jì)按揭利率會(huì)進(jìn)入新一輪下降周期，各地因城施策力度會(huì)繼續(xù)加大，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

劉麗杰認(rèn)為，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)仍面臨一些困難和挑戰(zhàn)，主要是消費(fèi)者預(yù)期不強(qiáng)、陷入觀望，但經(jīng)過一段時(shí)間的常態(tài)化運(yùn)行之后，市場(chǎng)預(yù)期將逐步趨于平穩(wěn)。理由在于：我國(guó)住房金融“安全墊”較高，居民房貸債務(wù)壓力總體穩(wěn)定，房?jī)r(jià)不具備大幅下跌基礎(chǔ)。同時(shí)，我國(guó)仍處于新型城鎮(zhèn)化較快的發(fā)展階段，居民改善住房的需求強(qiáng)烈，這類住房需求是市場(chǎng)恢復(fù)平穩(wěn)健康發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

李宇嘉預(yù)計(jì)，三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)比二季度稍有好轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)低位修復(fù)。

政策存在邊際優(yōu)化空間

“考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關(guān)部門加強(qiáng)政策研究，因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”7月14日，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示。

7月10日，人民銀行、金融監(jiān)管總局延長(zhǎng)“金融16條”中存量貸款展期、配套融資兩項(xiàng)支持政策適用期限?！按伺e意在減輕房企資金壓力、助力‘保交樓’，為房企提供喘息之機(jī)?！笨硕鹧芯恐行母笨偨?jīng)理?xiàng)羁苽フf。

“要使房地產(chǎn)市場(chǎng)盡早回穩(wěn)、行業(yè)重回良性發(fā)展軌道，需要供需兩端的政策進(jìn)一步協(xié)同發(fā)力?！睏羁苽フJ(rèn)為，未來可繼續(xù)推動(dòng)下調(diào)房貸利率，減輕居民還款壓力；優(yōu)化調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)首付比例，降低購(gòu)房門檻；降低住房交易成本，減輕居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)。此外，可適度松綁限購(gòu)政策。強(qiáng)二線城市可考慮進(jìn)一步放松交易限制，以支持剛性和改善性住房需求。

信達(dá)證券宏觀研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，當(dāng)前三四線城市限制性政策已基本取消，普通二線城市政策經(jīng)過高頻優(yōu)化后，政策空間也已不大?？梢灶A(yù)期，未來房地產(chǎn)政策的調(diào)整空間將更多在一線城市和高能級(jí)的二線城市。