房地產(chǎn)市場調(diào)整對金融體系影響如何？央行行長這樣表態(tài)

11月8日，據(jù)中國人民銀行官網(wǎng)披露，在今天召開的2023金融街論壇年會開幕式上，央行行長潘功勝就我國政府債務水平、房地產(chǎn)市場發(fā)展、深化金融供給側(cè)結(jié)構性改革等方面進行了表態(tài)。

關于房地產(chǎn)金融風險，潘功勝認為：“我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的長周期繁榮，正在進行重大轉(zhuǎn)型并尋找新的均衡點。住房需求的中樞水平、住房市場交易結(jié)構以及業(yè)務模式都正在進行深刻變化，呈現(xiàn)出一些新的特征。房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型帶來了一定挑戰(zhàn)，同時也蘊含了新的發(fā)展機遇。我國城鎮(zhèn)化仍處于發(fā)展階段，新市民規(guī)模較大，剛性和改善性住房需求有很大潛力，房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展具有堅實基礎?！?/p>

“外溢影響總體可控”

潘功勝進一步表示：“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展長周期繁榮背景下，部分房地產(chǎn)企業(yè)長期‘高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)’經(jīng)營，資產(chǎn)負債快速擴張，疊加房地產(chǎn)市場供求關系的重大變化、疫情沖擊等，以恒大為代表的企業(yè)風險顯性化并向行業(yè)擴散。近三年來，按照黨中央、國務院部署，行業(yè)主管部門和地方政府采取了多項措施，金融部門配合從供需兩端綜合施策，改善行業(yè)融資性和經(jīng)營性現(xiàn)金流，優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，包括出臺‘金融16條’，設立保交樓專項借款，調(diào)整首付比、按揭貸款利率等宏觀審慎金融政策。隨著經(jīng)濟回升向好，加上房地產(chǎn)政策效果顯現(xiàn)以及市場的自身修復，8月份以來，房地產(chǎn)市場成交總體改善?！?/p>

潘功勝強調(diào)：“目前，房地產(chǎn)相關貸款占銀行貸款余額的23%，其中約80%為個人住房貸款，一直以來，在中國，我們實行非常審慎的個人住房貸款政策，房地產(chǎn)市場調(diào)整對金融體系的外溢影響總體可控。”

對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“房地產(chǎn)行業(yè)下行沖擊力雖然很大，但對金融的影響有限。一方面，房地產(chǎn)相關貸款僅占銀行貸款余額23%，其中約80%為個人住房貸款；另一方面，金融監(jiān)管一直奉行審慎的原則，比如差別化住房信貸政策，首付最低也要20%。即便風險外溢，對金融的影響也不大。”

潘功勝也表態(tài)：“我國房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展具有堅實基礎”。對此，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示：“未來幾年，我國商品住宅市場仍具備10億-12億平方米的發(fā)展?jié)摿Γ康禺a(chǎn)市場需求總量仍在。另外，房地產(chǎn)行業(yè)探索新的發(fā)展模式，租購并舉、存量盤活等方面的政策扶持，也為相關企業(yè)發(fā)展提供了新的機會?！?/p>

同時，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉也估算稱：“未來3-5年，中國房地產(chǎn)市場商品房銷售仍然可保持10萬億元的規(guī)模，然后可能在5-10年有所下調(diào)，這是一個長期的趨勢。接下來，房地產(chǎn)市場也可能迎來新的洗牌，比如房企之間的并購。此外，‘保障歸保障，市場歸市場’的思路更清晰，包括保租房在內(nèi)的保障性住房會托底民生需求。”

“此輪調(diào)整對于中國房地產(chǎn)的影響，不能用周期來看，而是‘上下半場’的轉(zhuǎn)場論。房地產(chǎn)告別20多年的單邊上漲，進入持續(xù)調(diào)整的下半場，目前仍處于下行態(tài)勢中，正處于尋找均衡的過程中。下半場調(diào)整和下行的壓力巨大，這是挑戰(zhàn)，但從城鎮(zhèn)化、新市民和年輕人、改善性需求、人口跨城流動的新形勢來看，潛力也非常大?！崩钣罴窝a充說。

“保證房企合理融資需求”

對于下一步的工作，潘功勝表示：“中國人民銀行將積極配合行業(yè)主管部門和地方政府，做好金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作，弱化房地產(chǎn)市場風險水平，防范房地產(chǎn)市場風險外溢。引導金融機構保持房地產(chǎn)信貸、債券等重點融資渠道穩(wěn)定，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。為保障性住房等‘三大工程’建設提供中長期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！?/p>

這也和之前的中央金融工作會議提法相一致。10月30日至31日，中央金融工作會議召開，此次會議提出，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“‘一視同仁’‘三大工程’、住房租賃、構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、加強金融扶持，這都是近期反復提及的內(nèi)容。對于‘一視同仁’滿足房企合理融資需求方面，其實在2022年11月的‘金融16條’中也有強調(diào)，但是目前落地不佳，主要是金融機構要防范風險，與資產(chǎn)價格下跌、情緒悲觀也有關。這次中央金融工作會議后，強調(diào)了金融高質(zhì)量、服務國家戰(zhàn)略，加強重大戰(zhàn)略、薄弱領域的扶持。至于效果，我們也拭目以待?！崩钣罴伪硎尽?/p>

對于支持房企融資，張宏偉建議：“對于融資方面的支持，政策需要更具有針對性，比如相關部門要對金融機構、開發(fā)商做出一線的摸底調(diào)研，了解在整個交易鏈條中的痛點是什么，融資政策執(zhí)行的難點在哪里，落地的痛點在哪里，如何進一步支持房企融資合理需求……只有摸清一線的需求，才能推出更有效的政策。”