房地產(chǎn)市場回暖了嗎? 35城進(jìn)入復(fù)蘇通道

3月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。今年2月份，隨著政策效果逐步顯現(xiàn)及住房需求進(jìn)一步釋放，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加。

2月，房價上漲城市個數(shù)增多，修復(fù)面覆蓋到各線城市。那么，從數(shù)據(jù)上看，哪些城市已步入復(fù)蘇通道，哪些城市還在等待重啟呢？

35城的新房、二手房環(huán)比上漲

按照國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有55個和40個，比上月分別增加19個和27個。其中，二手房價格上漲城市數(shù)量自2021年8月以來首次超過下跌城市數(shù)量。

據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計，今年2月，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均顯示上漲城市共有35個。、

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄提到，在本輪復(fù)蘇行情中，一線城市代表北京、上海領(lǐng)銜復(fù)蘇，新房價格環(huán)比連續(xù)多月上升，2月二手房價格環(huán)比漲幅位居前列。一個是首都城市，一個是GDP領(lǐng)跑全國的城市，占據(jù)了全國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)文化優(yōu)勢，匯聚了來自全國各地的人口，強(qiáng)大的購房需求群體支撐起房價的穩(wěn)步復(fù)蘇。

同時，重點二線城市尤其是熱點經(jīng)濟(jì)圈的核心城市漲勢也較強(qiáng)勁，如成渝經(jīng)濟(jì)圈的成都、重慶，2月房價漲幅可觀，長三角經(jīng)濟(jì)圈的無錫、徐州、寧波、南京、杭州、合肥等城市憑借著長三角的資源、人口等優(yōu)勢脫穎而出。

根據(jù)今年2月最新公布的數(shù)據(jù)，2023年2月份新建商品住宅價格環(huán)比漲幅前十的城市分別為：湛江、天津、寧波、濟(jì)南、昆明、遵義、重慶、成都、桂林、呼和浩特（鄭州、武漢、徐州、宜昌、北海，新建商品住宅價格環(huán)比漲幅與呼和浩特相同）。

其中，湛江新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲1.4%，漲幅居70城首位；天津、寧波、濟(jì)南、昆明新建商品住宅銷售價格環(huán)比均上漲0.9%；遵義新房價格環(huán)比上漲0.8%；重慶、成都、桂林并列第四，新房價格環(huán)比上漲0.7%。

二手住宅銷售價格上漲的城市分別為：上海、成都、無錫、北京、西安、徐州、天津、南京、溫州、岳陽。其中，上海、無錫、成都三城環(huán)比漲幅并列第一，環(huán)比上漲1%；北京、徐州、西安次之，均環(huán)比上漲0.8%。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，澎湃新聞梳理發(fā)現(xiàn)，在熱點城市中，成都的表現(xiàn)較為亮眼。自2022年1月以來，成都新建商品住宅價格環(huán)比漲幅未跌出過前四，其中2022年4月至7月期間，成都新建商品住宅價格漲幅均居70城之首。從同比數(shù)據(jù)看，2022年10月以來，成都新房價格漲幅均居第一。從二手房市場表現(xiàn)看，2022年1月以來，成都二手房價格環(huán)比漲幅未跌出過前三，其中2022年1月、2022年4月至7月、2022年10月，成都二手房價格環(huán)比漲幅均居第一。

長三角區(qū)域房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度上行比例最高

從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣指數(shù)來看，市場雖然整體呈現(xiàn)向好，但分化格局表現(xiàn)較為明顯。

張波指出，根據(jù)58安居客研究院監(jiān)測的重點城市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣指數(shù)，上海、寧波、杭州、西安、深圳、廣州等城市的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢，這也顯示出一二線熱點城市的市場轉(zhuǎn)暖趨勢明顯，“小陽春”格局已經(jīng)確立。從區(qū)域分布上看，長三角區(qū)域城市景氣度上行比例最高，其中景氣指數(shù)排名前10中，有5個是位于長三角，除了一二線城市，還包括無錫、常州兩個三線城市。受節(jié)后返工影響和市場活躍度影響，行業(yè)整體表現(xiàn)更佳。長三角作為全國樓市無論在土地供給還是市場成交量，都占據(jù)了全國三分之一強(qiáng)，長三角整體區(qū)域的復(fù)蘇對于帶動全國樓市回暖將起到重要作用。

張波提到，大灣區(qū)的復(fù)蘇韌性強(qiáng)，雖然回暖力度小于長三角，但中山、東莞等城市已開啟強(qiáng)勁復(fù)蘇態(tài)勢，尤其是中山受政策利好、香港全面通關(guān)和深中通道通車預(yù)期影響，行業(yè)景氣度大幅提升，緊隨上海之后。值得關(guān)注的是，南昌、重慶、青島、廈門、大連等城市，雖然市場的復(fù)蘇節(jié)奏偏慢，但在二季度有望迎來全面復(fù)蘇，這些城市的經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度提升的后勁相對較強(qiáng)。

市場分化持續(xù)，東北區(qū)域房價仍呈下滑態(tài)勢

58安居客研究院院長張波指出，雖然熱點城市的復(fù)蘇已經(jīng)明確，但市場分化還在持續(xù)，部分弱二線和三線的市場仍面臨壓力，尤其是大連、沈陽、長春所在的東北區(qū)域新房房價，依然呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。核心原因還是市場基本面修復(fù)慢，行業(yè)和購房者信心恢復(fù)慢，尤其是房企拿地層面逐步偏向高能級城市，以及熱點城市的搶人節(jié)奏加快，需求側(cè)發(fā)力的難度偏大，對房價支撐力偏弱。

從房價仍顯示下跌的個數(shù)來看，2月份，新建商品住宅價格下跌的城市雖然較1月減少20城，但仍有13個城市房價下行。

從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，新房價格環(huán)比下跌的城市為：泉州、丹東、貴陽、長春、大連、南充、牡丹江、錦州、秦皇島、平頂山、濟(jì)寧、贛州、沈陽，其中泉州新房價格環(huán)比下跌0.4%。

二手房價格下跌城市數(shù)量仍較多，為30個。其中跌幅最大的10個城市分別是：韶關(guān)、吉林、昆明、南寧、牡丹江、丹東、唐山、蘭州、長春、沈陽，數(shù)據(jù)顯示韶關(guān)二手房環(huán)比跌幅0.6%。

據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計，2月，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均顯示下降的城市共有10個。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂提到，1-2月份市場的復(fù)蘇是前期積壓的購房需求補(bǔ)償性釋放，其中大量的交易是改善性換房，短時交易量比較高并不意味著市場進(jìn)入了快速升溫階段。市場的各項前瞻性預(yù)期指標(biāo)盡管有恢復(fù)，但還處在一個相對較低的位置，價格變動也相對平穩(wěn)。目前二手房掛牌量數(shù)量比較多，消費(fèi)者可以選擇的房源非常充裕，并不是供不應(yīng)求的市場結(jié)構(gòu)，不會出現(xiàn)房價普遍性大幅上漲。隨著這波積壓的需求快速釋放，預(yù)計3月市場修復(fù)勢頭較2月有所減弱。但這也并不代表市場“熄火”，而是在向交易中樞修復(fù)過程中的正常振蕩。

許小樂認(rèn)為，今年我國房地產(chǎn)市場依然面臨不小的外部挑戰(zhàn)，但從長期看，我國城鎮(zhèn)化正處于從人口紅利向人才紅利過渡的關(guān)鍵階段，居民對住房條件改善升級的需求強(qiáng)烈，在房住不炒的大定位下，國家大力支持剛性和改善性住房需求，市場能夠走向良性健康循環(huán)。