房地產(chǎn)重磅！中央最新定調(diào) 關(guān)鍵信號(hào)來(lái)了

據(jù)新華社消息，十四屆全國(guó)人大一次會(huì)議開幕會(huì)5日9時(shí)在北京人民大會(huì)堂舉行。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院，向十四屆全國(guó)人大一次會(huì)議作政府工作報(bào)告。

在回顧過去5年來(lái)的主要工作中，政府工作報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，建立實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房供給，推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

但同時(shí)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患較多”，也是當(dāng)前發(fā)展面臨的諸多困難挑戰(zhàn)之一。

在今年的工作重點(diǎn)中，房地產(chǎn)相關(guān)工作主要被置于三個(gè)工作大項(xiàng)下。在“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”的工作大項(xiàng)下，政府工作報(bào)告提出，實(shí)施城市更新行動(dòng)。在“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”的工作大項(xiàng)下，政府工作報(bào)告指出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。在“保障基本民生和發(fā)展社會(huì)事業(yè)”的工作大項(xiàng)之下，政府工作報(bào)告指出，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

這也意味著，在防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、促消費(fèi)等方面，房地產(chǎn)都將承擔(dān)重要角色。這與房地產(chǎn)具備的金融、民生、消費(fèi)等多重屬性有關(guān)，同時(shí)也說明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)今年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作至關(guān)重要。

防風(fēng)險(xiǎn)仍是底線

近年來(lái)，“防風(fēng)險(xiǎn)”一直是房地產(chǎn)業(yè)的重要關(guān)鍵詞之一。過去多年來(lái)，不少房地產(chǎn)企業(yè)借助“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的模式進(jìn)行發(fā)展，在實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也累積了不少風(fēng)險(xiǎn)。

在監(jiān)管部門的去杠桿政策下，自2021年下半年開始，一些擴(kuò)張速度過快、風(fēng)險(xiǎn)抵抗力不強(qiáng)的房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，加之其他內(nèi)外因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)，并逐漸影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融安全、民生保障等各個(gè)方面。

此后，各級(jí)監(jiān)管部門接連出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，在提振市場(chǎng)信心、穩(wěn)定住房消費(fèi)的同時(shí)，也著力化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入2023年，隨著房屋、土地交易的復(fù)蘇，房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性緊張局面也有所改善。

但對(duì)于體量龐大，且剛從筑底狀態(tài)中恢復(fù)不久的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說，防風(fēng)險(xiǎn)工作仍然不可放松。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金14.9萬(wàn)億元，同比下降25.9%。企業(yè)層面，雖然融資環(huán)境改善，且房企采取了各種措施進(jìn)行了債務(wù)展期、資金回籠等改善流動(dòng)性工作，但由于發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變并非一朝一夕，風(fēng)險(xiǎn)仍然時(shí)刻存在。

事實(shí)上，去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，就將房地產(chǎn)相關(guān)工作納入“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”的大項(xiàng)下。

今年2月16日出版的第4期《求是》雜志發(fā)表了中共中央總書記、國(guó)家主席、中央軍委主席習(xí)近平2022年12月15日在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上重要講話的一部分《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的幾個(gè)重大問題》。其中對(duì)處理房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有著明確的表述：

“房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)、財(cái)稅收入、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定都具有重大影響。要正確處理防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)工作，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展?！?/p>

文章還指出，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，深入研判房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢(shì)性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長(zhǎng)期治本之策，消除多年來(lái)‘高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)’發(fā)展模式弊端，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。”

“防風(fēng)險(xiǎn)是2023年地產(chǎn)的主題?！睆V東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，紓困企業(yè)端，目的是防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到優(yōu)質(zhì)房企，防止風(fēng)險(xiǎn)外溢，政策重點(diǎn)(“三支箭”等)都是為了確保優(yōu)質(zhì)房企能穩(wěn)定下來(lái)，這是行業(yè)和市場(chǎng)的基本盤。對(duì)于其他出險(xiǎn)的企業(yè)，堅(jiān)持市場(chǎng)化原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)、該重組的重組。至于出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目保交樓，既是各地的政治任務(wù)，也是基于民生的考量。這樣就守住了不發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的底線。

不僅如此，防風(fēng)險(xiǎn)還將是房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展階段的主旋律之一。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在新的發(fā)展階段，主動(dòng)調(diào)整，徹底改變“三高”(高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn))發(fā)展模式，是企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、穿越周期的根本之道。

嚴(yán)躍進(jìn)還指出，政府工作報(bào)告中提到的“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”，還包括地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這與頭部房企風(fēng)險(xiǎn)密不可分。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的化解，也將有助于化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)如何穩(wěn)經(jīng)濟(jì)？

在防風(fēng)險(xiǎn)的底線下，房地產(chǎn)如何在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中更好地發(fā)揮作用，同樣值得關(guān)注。

由于體量龐大、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，房地產(chǎn)在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中的作用不可忽視。去年年末，監(jiān)管層就陸續(xù)釋放“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的信號(hào)。此后，地方政府制定2023年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和政策時(shí)，也將房地產(chǎn)納入其中。

雖然難以再現(xiàn)以往的快速發(fā)展階段，但從今年的政府工作報(bào)告中不難看出，無(wú)論從短期還是中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)都有著巨大的發(fā)展空間。

一方面，政府工作報(bào)告指出，過去5年來(lái)，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率從60.2%提高到65.2%。分析人士認(rèn)為，這既是一個(gè)巨大的成就，同時(shí)也意味著，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率仍有進(jìn)一步提升的空間，房地產(chǎn)業(yè)也將存在新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

另一方面，今年發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)是，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)5%左右。李宇嘉表示，這意味著房地產(chǎn)至少不能形成拖累。而要助力經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在今年的投資、施工、消費(fèi)中，房地產(chǎn)都需要有較好的表現(xiàn)。

近兩年來(lái)，監(jiān)管部門一直強(qiáng)調(diào)對(duì)住房消費(fèi)進(jìn)行支持。今年的政府工作報(bào)告也明確提出，“支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”。這也被認(rèn)為是今年房地產(chǎn)政策的重要方向。

分析人士普遍認(rèn)為，從政策方向上，今年將繼續(xù)取消各類限制性措施，促進(jìn)住房消費(fèi)。只有租、購(gòu)等住房消費(fèi)恢復(fù)，作為重要風(fēng)向標(biāo)意義的市場(chǎng)交易才能繼續(xù)回溫，并進(jìn)而對(duì)投資、拿地、建設(shè)等鏈條形成正向影響。

值得注意的是，進(jìn)入2023年，價(jià)格信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)改善。今年1月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市有36個(gè)，數(shù)量為近17個(gè)月以來(lái)的新高；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有13個(gè)，為近6個(gè)月以來(lái)的新高。

因此，如何通過激發(fā)消費(fèi)熱情，保持市場(chǎng)熱度，使之延續(xù)當(dāng)前的回暖趨勢(shì)，將是各地的樓市政策重點(diǎn)。

李宇嘉指出，住房消費(fèi)的主體，或者說有切實(shí)需求的，就是3億左右新市民、青年人。這部分人群已經(jīng)進(jìn)入城市，但沒有體面的住所，無(wú)法在城市“扎根”，也就無(wú)法享受到城市的公共服務(wù)。因此，政策重點(diǎn)就是將這部分人群納入住房保障、住房消費(fèi)，從而激活住房發(fā)展的可持續(xù)動(dòng)力，也是擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵。

他還表示，實(shí)施城市更新行動(dòng)也是提升住房消費(fèi)的重要部分?！俺鞘懈聲?huì)將片區(qū)的人居環(huán)境、房屋質(zhì)量等進(jìn)行提升，圍繞居住和住房的消費(fèi)就會(huì)旺盛起來(lái)。在市場(chǎng)下行期，這樣的改造模式能起到重要的對(duì)沖作用?！?/p>

在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)過程中，房地產(chǎn)投資的恢復(fù)也至關(guān)重要。2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.0%，明顯低于同期的GDP增速。分析人士認(rèn)為，改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、促進(jìn)市場(chǎng)升溫、強(qiáng)化預(yù)期等措施，都將促進(jìn)房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇，這些措施也不會(huì)在短期內(nèi)退出。