千萬級(jí)限價(jià)房交付后承重墻被鑿？曾溢價(jià)近50%拿地 北京西城天鑄現(xiàn)糾紛

近日，記者收到西城天鑄業(yè)主爆料稱，西城天鑄的11號(hào)樓承重墻被開發(fā)商暴力開鑿了近百個(gè)洞體，切斷了部分承重墻的鋼筋，將威脅到住戶安全。

而開發(fā)商方面回應(yīng)稱，相關(guān)樓體設(shè)計(jì)在交付之前進(jìn)行過變更，交付之前的鑿洞合乎規(guī)定。目前只是對(duì)交房前已經(jīng)開鑿的通風(fēng)口進(jìn)行收邊調(diào)整，進(jìn)行部分補(bǔ)救操作，并未開鑿新的洞體。

不過，業(yè)主方面指出目前開鑿的墻體超過了收邊調(diào)整的范圍，“收口”的說法屬于故意輕描淡寫，逃避責(zé)任；而交付之前的設(shè)計(jì)變更和鑿洞也存在諸多疑點(diǎn)。

隨后，記者到訪西城天鑄小區(qū)，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)目前被開鑿的洞體已經(jīng)被開發(fā)商臨時(shí)封堵。而公開資料顯示，該小區(qū)的開發(fā)商為香港九龍倉(cāng)集團(tuán)實(shí)控的北京西局置業(yè)有限公司。2017年9月份，經(jīng)過38輪的報(bào)價(jià)，溢價(jià)率49.05%，九龍倉(cāng)集團(tuán)以62.6億元的總價(jià)取得該地塊。

承重墻被開鑿近百個(gè)洞體

“這些承重墻涉及11號(hào)樓4個(gè)單元的240個(gè)住戶。”目前已經(jīng)入住將近一年多的西城天鑄業(yè)主代表向記者介紹。

今年2月份，出于安全考慮，有業(yè)主委托第三方北京紫衡軒建筑工程檢測(cè)有限公司對(duì)相關(guān)承重墻體進(jìn)行了檢測(cè)。檢測(cè)報(bào)告顯示，九龍倉(cāng)西城天鑄項(xiàng)目11號(hào)樓3單元樓梯間1-2/B軸剪力墻采用鉆機(jī)開洞，其剪力墻開洞共22處，施工截?cái)嗔嗽屑袅Φ乃椒植间摻詈拓Q向分布鋼筋，所檢剪力墻開洞洞口均未發(fā)現(xiàn)開洞施工后的加固或加強(qiáng)措施，對(duì)該建筑的安全性產(chǎn)生不利影響。

“洞穴從25層一直通到地下4層，小孩有從洞口掉下去的危險(xiǎn)。”業(yè)主代表向記者表示，西城天鑄為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)層數(shù)為地下4層、地上25層。

9月，記者看到承重墻上被開鑿的洞體。 董紅艷/攝

“開發(fā)商不僅僅是沒有按照?qǐng)D紙進(jìn)行施工，甚至在墻體上的鑿洞行為十分隨意?！睋?jù)業(yè)主代表透露，目前11棟樓1—3單元共計(jì)有90多個(gè)洞體，部分是在2021年交房之前已經(jīng)存在，部分是今年9月初重新開鑿的。其中約30個(gè)洞體，甚至被開發(fā)商反饋開鑿錯(cuò)了，已經(jīng)被草草補(bǔ)上，但是目前部分墻體已經(jīng)出現(xiàn)了裂紋，墻體上的膩?zhàn)右呀?jīng)出現(xiàn)凹陷。

9月8日，在業(yè)主發(fā)現(xiàn)洞體正在開鑿后，開發(fā)商委托北京市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司向業(yè)主補(bǔ)充出具了一份說明，指出因?yàn)樾鑼?duì)樓梯間設(shè)置機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，而對(duì)樓體設(shè)計(jì)進(jìn)行了變更，相關(guān)開鑿行為風(fēng)井開洞，符合國(guó)家相關(guān)消防規(guī)范要求。根據(jù)相關(guān)規(guī)范，開洞后應(yīng)在洞口配置補(bǔ)強(qiáng)鋼筋。而開洞做法不影響結(jié)構(gòu)主體安全，開洞位置及洞口封邊的配置，滿足規(guī)范要求。

不過，根據(jù)業(yè)主提供的錄音資料顯示，開發(fā)商始終不承認(rèn)在交房之后進(jìn)行過墻體開洞，僅認(rèn)為今年9月份之后僅是在處理交房前“未完善的工作”，對(duì)交房前已經(jīng)開鑿的洞體進(jìn)行修邊處理。這與業(yè)主提供的視頻證據(jù)存在出入。

10月12日，記者到訪了西城天鑄小區(qū)11號(hào)樓。記者在樓道里注意到，此前開鑿的洞口已經(jīng)被全部封閉，并且抹上了白灰，如果不細(xì)心辨認(rèn)，甚至看不出開鑿過的痕跡。物業(yè)方面向記者表示，相關(guān)施工方案還尚未明確。

被開鑿的洞體被封住。 董紅艷/攝

業(yè)主方面向記者反饋，目前住建部門已經(jīng)介入，對(duì)本次本樓棟的承重墻開鑿進(jìn)行了立案。但是，“目前開發(fā)商相關(guān)人員表示，開發(fā)商僅是出錢方，并不參與具體的建造”。

業(yè)內(nèi)人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，工程承包方應(yīng)該對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。房體質(zhì)量出了問題，業(yè)主還是需要去追究開發(fā)商方面的責(zé)任。

開發(fā)商曾經(jīng)溢價(jià)近50%拿地

西城天鑄，又叫九龍閱璟園，臨近豐臺(tái)麗澤商務(wù)區(qū)，是香港九龍倉(cāng)實(shí)控的北京西局置業(yè)有限公司開發(fā)的限競(jìng)房項(xiàng)目，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”。

因?yàn)槭窍薷?jìng)房的原因，西城天鑄的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相比周邊已有的龍湖、泰禾等豪宅項(xiàng)目售價(jià)要低上很多。土拍資料顯示，該地塊的住宅建筑規(guī)模為10.3萬平米，限定該地塊未來商品住房銷售均價(jià)不超過7.78萬元/平米，最高銷售單價(jià)不得超過8.17萬元/平米。

值得注意的是，雖然房?jī)r(jià)被限定，2017年9月份，香港九龍倉(cāng)集團(tuán)仍是經(jīng)過38輪的報(bào)價(jià)，溢價(jià)率49.05%，以62.6億元的高總價(jià)拿下該地塊。

彼時(shí)，業(yè)內(nèi)人士分析指出，九龍倉(cāng)此次拿地成本就在6萬元/平米以上，高于2014年龍湖以及泰禾在相鄰地塊的拿地成本。加上限價(jià)，該項(xiàng)目對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)和成本控制能力是個(gè)較大的考驗(yàn)。

不過，其實(shí)，西城天鑄的總體房?jī)r(jià)并不算低，總價(jià)甚至高達(dá)千萬元。購(gòu)房網(wǎng)站信息顯示，西城天鑄房源面積為68—183平米，按照均價(jià)測(cè)算，住房總價(jià)約為500萬元—1400萬元。

如今西城天鑄的住房已經(jīng)交付了近2年時(shí)間，業(yè)主方認(rèn)為，開發(fā)商在交房后，多不會(huì)愿意在已經(jīng)開發(fā)交付的項(xiàng)目“再花錢”，承擔(dān)相關(guān)成本。

記者注意到，2017年以來，北京供應(yīng)了大量限競(jìng)房地塊，同時(shí)開發(fā)商相關(guān)拿地產(chǎn)生了較多的溢價(jià)。近年來，在業(yè)主陸續(xù)入住后，多個(gè)項(xiàng)目被業(yè)主維權(quán)，被指交房質(zhì)量堪憂，與開發(fā)商之間的維權(quán)難度很大。

對(duì)此，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，企業(yè)利潤(rùn)來自于收益大于成本的部分，高溢價(jià)拿地意味著抬高了企業(yè)拿地的成本，會(huì)對(duì)開發(fā)商的利潤(rùn)空間形成一定的擠壓。

同時(shí)，趙秀池還認(rèn)為，開發(fā)商開發(fā)的目的就是要盈利，盈利受到擠壓，必然想辦法降低成本，甚至造成住房質(zhì)量問題。不過，這只是其中原因之一。解決相關(guān)問題，應(yīng)該加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，建立讓失信者寸步難行的信用體系。而事前管理方面，開發(fā)商可投保住房保險(xiǎn)質(zhì)量保險(xiǎn)，亦可在交房前由業(yè)主參與核驗(yàn)等。

為了進(jìn)一步了解相關(guān)信息，10月12日，記者擬采訪北京西局置業(yè)有限公司，并向其發(fā)送了采訪提綱，但是截止發(fā)稿，并未收到相關(guān)回復(fù)。