房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展模式 行業(yè)邁向品質(zhì)提升

當(dāng)前，我國(guó)住房發(fā)展已從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期，人民群眾對(duì)住房的要求從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，房地產(chǎn)新發(fā)展模式的探索也將圍繞品質(zhì)提升展開(kāi)。

從“有沒(méi)有”向“好不好”

過(guò)去20余年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度快，發(fā)展方式相對(duì)較粗放，房地產(chǎn)行業(yè)更注重規(guī)模的擴(kuò)張和開(kāi)發(fā)速度。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的新階段后，品質(zhì)提升將是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要內(nèi)涵。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從解決“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的發(fā)展階段，提升住房品質(zhì)、讓老百姓住上更好的房子，是房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，進(jìn)而把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、治理好，讓城市更宜居、更韌性、更智慧。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然已經(jīng)走過(guò)較長(zhǎng)發(fā)展歷程，發(fā)展速度很快，但離均衡成熟完善還有很長(zhǎng)的路要走。房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展模式應(yīng)當(dāng)具有高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展特征，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊表示，建符合人民群眾不斷增長(zhǎng)的美好生活要求的好房子，建人民群眾滿(mǎn)意的好房子，是房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任，也是房地產(chǎn)企業(yè)能夠生存發(fā)展的條件。因此，房地產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品，每一個(gè)建筑物都應(yīng)該經(jīng)得起歷史的評(píng)判，經(jīng)得起群眾的評(píng)判；組合成街區(qū)和城市的建筑，不但要表現(xiàn)本身的功能和美，也要?jiǎng)?chuàng)造街區(qū)與城市的功能和美。

對(duì)企業(yè)而言，其利潤(rùn)來(lái)源也將與品質(zhì)提升息息相關(guān)。國(guó)海證券政策和地產(chǎn)首席分析師夏磊認(rèn)為，房企利潤(rùn)將主要來(lái)源于提升產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的溢價(jià)。隨著消費(fèi)不斷升級(jí)，消費(fèi)者觀念也在變化，將更注重品質(zhì)，更重視品牌知名度、社區(qū)服務(wù)、產(chǎn)品是否綠色低碳智能等多個(gè)維度。

企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展模式

過(guò)去的發(fā)展路徑下，房企形成了“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的“三高”模式，這種模式在當(dāng)下已經(jīng)難以為繼。劉洪玉表示，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，新發(fā)展模式需要更加“聚焦、穩(wěn)健、專(zhuān)業(yè)”。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為，房企應(yīng)調(diào)整投融資模式，在產(chǎn)品力、服務(wù)力以及盈利能力等方面苦練功夫，從重資產(chǎn)向輕重并舉轉(zhuǎn)變，從增量開(kāi)發(fā)向增量存量共同發(fā)展轉(zhuǎn)變。對(duì)傳統(tǒng)住房開(kāi)發(fā)、社區(qū)建設(shè)、城市規(guī)劃理念與城市發(fā)展模式進(jìn)行重構(gòu)，城市更新、老舊小區(qū)改造、養(yǎng)老地產(chǎn)、大物業(yè)管理等，都是重要的發(fā)展方向。

經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)是不少房企早就看重的領(lǐng)域，有些企業(yè)早在多年前就已經(jīng)開(kāi)始著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)入新賽道。與房企傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)不同，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)靠經(jīng)營(yíng)管理不動(dòng)產(chǎn)以及提供物業(yè)服務(wù)來(lái)賺取利潤(rùn)。經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)能創(chuàng)造長(zhǎng)期、穩(wěn)定的回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)低、抗波動(dòng)能力強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)越發(fā)凸顯。一些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)已顯現(xiàn)出較好成長(zhǎng)性。來(lái)自萬(wàn)科的數(shù)據(jù)顯示，2022年其經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入512.6億元，同比增長(zhǎng)23.1%。萬(wàn)科預(yù)計(jì)，其經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入在2023年將實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，且從2022年的零利潤(rùn)開(kāi)始進(jìn)入利潤(rùn)正增長(zhǎng)階段。另一家房企龍湖，其商業(yè)綜合體的“天街”品牌已經(jīng)越來(lái)越為人所熟知，商業(yè)運(yùn)行已經(jīng)被龍湖視作2022年業(yè)績(jī)的壓艙石。2022年，龍湖經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)利潤(rùn)占比已達(dá)27%，企業(yè)對(duì)未來(lái)5年非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占比達(dá)到50%以上表示有信心。

當(dāng)前，不少房地產(chǎn)企業(yè)的非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率已經(jīng)高于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。不少房企在代建、物管、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、園林、設(shè)計(jì)以及施工等領(lǐng)域均有良好表現(xiàn)。

政策積極引導(dǎo)探索

企業(yè)對(duì)于新發(fā)展模式的探索離不開(kāi)政策的引導(dǎo)。政府應(yīng)通過(guò)持續(xù)完善土地、金融、財(cái)稅等相關(guān)政策，推動(dòng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，引領(lǐng)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)新發(fā)展模式的探索。

租購(gòu)并舉是新發(fā)展模式的一個(gè)重要方向，住房租賃將在解決住有所居方面發(fā)揮更突出的作用。當(dāng)前，保障性租賃住房作為國(guó)家住房保障體系頂層設(shè)計(jì)中的一個(gè)重要種類(lèi)，正處于快速發(fā)展階段。專(zhuān)家表示，保障性租賃住房重在解決新市民、青年人的住房困難問(wèn)題，政府應(yīng)提供政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)已初具規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保租房870萬(wàn)套，其中人口凈流入較多的40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃籌集保租房650萬(wàn)套。2021年至2022年，全國(guó)已籌集建設(shè)保租房約360萬(wàn)套，“十四五”目標(biāo)完成率約40%。住建部在今年年初工作會(huì)議上提出，大力增加保障性租賃住房供給，扎實(shí)推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造，新開(kāi)工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類(lèi)保障性住房和棚改安置住房360萬(wàn)套（間）。租購(gòu)并舉離不開(kāi)金融支持，當(dāng)前保障性租賃住房房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）正日益完善，有關(guān)金融主管部門(mén)也多次表態(tài)或發(fā)布相關(guān)意見(jiàn)，支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

綠色低碳發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要方向，其中也蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)的眾多綠色低碳發(fā)展的相關(guān)規(guī)劃和發(fā)展舉措中，很多與房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)息息相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)積極擁抱綠色發(fā)展機(jī)遇，新建住宅更好適應(yīng)綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，既有建筑節(jié)能改造也有更大空間。此外，各地政府也在積極推動(dòng)城市更新，主要方向包括持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，建設(shè)完整社區(qū)；推進(jìn)城市生命線(xiàn)安全工程建設(shè)；城市歷史街區(qū)、歷史建筑的保護(hù)與傳承；城市數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；等等。不少房地產(chǎn)企業(yè)正結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)、選取相關(guān)方向積極投身城市更新，尋找發(fā)展機(jī)遇。