還貸，要不要提前？2023年中國(guó)樓市的“靈魂三問(wèn)”

編者的話：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)超30城出臺(tái)了樓市優(yōu)化政策，首套房貸款利率最低降至3.7%。與此同時(shí)，在全國(guó)各地不斷有提前還房貸的情況發(fā)生，多地居民反映提前還貸需要去銀行柜臺(tái)預(yù)約，且需要3-5個(gè)月才有還款名額，甚至部分銀行總行關(guān)閉了提前還款的通道。那么，這股提前還貸的浪潮會(huì)對(duì)2023年的樓市產(chǎn)生怎樣的影響？人們應(yīng)該如何選擇還貸、換房和購(gòu)置新房？對(duì)此，《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者進(jìn)行了調(diào)查。

還貸，要不要提前？

“這不是欺負(fù)人嗎？”家住四川成都的陳先生對(duì)記者抱怨道。去年12月，由于有換房需求，陳先生必須將其手上的房子賣(mài)掉且補(bǔ)齊房貸，才可以過(guò)戶換房，但是銀行對(duì)于提前還貸的日期非常強(qiáng)硬，要求陳先生等到2023年3月底才可以辦理，這讓陳先生大為光火。而更有不少業(yè)主，由于看到近期理財(cái)利率下調(diào)，而自己的房貸利率卻始終“高高在上”，不由得動(dòng)了提前還貸的心思。

然而，銀行方面也確實(shí)壓力頗大。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，提前還貸難一方面是因?yàn)榻谔崆斑€貸的規(guī)模上升，老百姓(603883)提前還貸意愿強(qiáng)，銀行開(kāi)啟預(yù)約排隊(duì)制；此外，更為重要的原因在于提前還貸對(duì)于銀行的影響，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，前兩年放出去的貸款利率5%-6%屬于較為優(yōu)質(zhì)的客戶，回報(bào)高，如果大量貸款回款，短時(shí)間內(nèi)放出去的低利率的貸款產(chǎn)品降低了企業(yè)的收入，此外，大量的貸款回款加大了放貸部門(mén)的壓力。因此銀行希望放緩提前還貸的步伐，不僅保證企業(yè)內(nèi)部的正常運(yùn)營(yíng)，同時(shí)對(duì)于企業(yè)收入也有正面影響。

出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因根源還是在于利息差。王小嬙認(rèn)為，首先是由于理財(cái)產(chǎn)品的利率下滑，很多理財(cái)產(chǎn)品的年利率跌破3%，而房貸利率整體來(lái)說(shuō)大于理財(cái)利率，找不到更優(yōu)質(zhì)的投資渠道也促進(jìn)了居民選擇將存款用于提前還貸。

其次，年后隨著鄭州打響降息第一槍?zhuān)鞒鞘杏瓉?lái)降房貸潮，目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%，不乏天津、廈門(mén)、福州、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等二線城市，存量貸款的利率高于新增的貸款利率，存量客戶的內(nèi)心不平衡也促使了居民提前還貸，或者通過(guò)置換房屋換較低的房貸利率，縮減換房成本。此外，經(jīng)歷了疫情的經(jīng)濟(jì)下滑，降負(fù)債能給居民帶來(lái)更高的安全感。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“從房貸利率這個(gè)角度說(shuō)，社會(huì)上確實(shí)存在抱怨存量房貸利息太高的聲音。提前還房貸，目的是減少利息支出。我們認(rèn)為，要重視此類(lèi)社會(huì)情緒。一方面，要積極宣傳‘存量貸款也會(huì)降利息’的精神，減少提前還房貸的行為。另一方面，各地要把‘房貸利率下調(diào)-房貸提前償還’之間的關(guān)系做系統(tǒng)的研究，從保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益角度積極為購(gòu)房者減負(fù)。”

而對(duì)于背著房貸的存量業(yè)主而言，現(xiàn)在是否應(yīng)該著急將房貸提前還清或者部分償還呢？王小嬙建議：“提前還貸要根據(jù)自身的貸款情況決定。一方面，業(yè)主需要觀察自身目前繳納的房貸利率水平與當(dāng)前城市房貸利率之差，如果目前繳納的房貸利率高于當(dāng)前利率很多，可考慮提前還貸。同時(shí)還要看是否要繳納違約金，查看當(dāng)時(shí)的借貸合同；其次，看自身是否能找到比房貸利率更高的理財(cái)產(chǎn)品，如果沒(méi)有更好的投資渠道且手頭資金充裕，可以考慮提前還貸；此外，還需考慮自身房貸目前剩余的本金金額與總本金額的差距，如果本金已經(jīng)償還一大部分，利息差距就會(huì)很小，沒(méi)必要提前還貸了。”

換房，要不要快？

家住北京的二胎“奶爸”鄭先生就遇到了這樣的困擾：隨著家里第二個(gè)孩子逐漸長(zhǎng)大，原先局促的兩居室已經(jīng)完全不夠一家四口人外加幫助帶孩子的爺爺奶奶居住，這時(shí)候，賣(mài)掉手上這一套，換更大的房子已經(jīng)成為剛需。但是目前住的房子還背著幾年貸款，過(guò)戶需要提前清償房貸，而現(xiàn)在動(dòng)輒排隊(duì)6個(gè)月的還貸周期讓他苦惱不已，害怕到時(shí)候房?jī)r(jià)上漲，或者心儀的房源被人搶先。

《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者走訪了北京地區(qū)的幾家連鎖地產(chǎn)中介，店內(nèi)的中介告訴記者，當(dāng)前提前還貸一般會(huì)有兩種類(lèi)型，即“交易型還貸”和“非交易型還貸”，而前文鄭先生就是典型的“交易型還貸”者，政策應(yīng)該給予這部分人群一定的償還優(yōu)先級(jí)，否則會(huì)影響家庭后續(xù)的生活和規(guī)劃。而對(duì)于“非交易型還貸”，則要充分理解人們對(duì)于未來(lái)不確定性的擔(dān)憂，如果能夠降低存量房貸，那么相信也能緩解銀行的壓力。

可見(jiàn)，提前還貸潮影響的不僅僅是存量房，更影響了換房人群。王小嬙表示，提前還貸難對(duì)市場(chǎng)直接的影響是延長(zhǎng)了二手房的成交周期，尤其是對(duì)有抵押房源的業(yè)主。目前政策對(duì)于改善性需求支持不足，但居民換房意愿較為強(qiáng)烈，尤其是大部分換房群體仍處于還房貸階段。而當(dāng)前出臺(tái)帶押過(guò)戶的城市并不普遍，不允許帶押過(guò)戶的城市的換房群體想要換房必須先解押，而解押時(shí)間過(guò)長(zhǎng)交易時(shí)間也會(huì)延長(zhǎng)，如果提前還款預(yù)約4個(gè)月，那么居民換房周期就要6個(gè)月左右。因此對(duì)于換房購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降低了換房效率，對(duì)于整體樓市來(lái)說(shuō)，會(huì)延長(zhǎng)二手房的成交周期。建議銀行合理改善提前還貸難的現(xiàn)象。

不過(guò)，不少一線的從業(yè)人員也對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，目前房?jī)r(jià)處于相對(duì)平穩(wěn)的周期，盡管成交量放大，但是由于去年的低基數(shù)，因此房源依然較為充足，并不存在房?jī)r(jià)大幅上漲的基礎(chǔ)。因此，剛需換房人群可以早做打算，避免出現(xiàn)由于房貸無(wú)法清償導(dǎo)致錯(cuò)過(guò)心儀房源。

新房，該不該買(mǎi)？

家住遼寧撫順市的王女士在今年初搬進(jìn)了新房。年近50，王女士此次購(gòu)置新房的首要目的就是養(yǎng)老。她告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，對(duì)于新房，不再糾結(jié)是否是當(dāng)?shù)刂男^(qū)，而是將經(jīng)濟(jì)、方便、快捷等作為首要前提。另一位在北京工作近4年的姜女士已開(kāi)始準(zhǔn)備裝修自己去年年底購(gòu)置的新房，自從在北京工作穩(wěn)定之后，她就一直在物色房子。她表示，去年最終決定購(gòu)置房產(chǎn)的原因是為結(jié)婚做準(zhǔn)備，父母支持了大部分首付款項(xiàng)。

AUR投資分析平臺(tái)分析員張羽豐在房地產(chǎn)一線工作多年，她告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，從成交案例來(lái)看，購(gòu)置新房的需求這么多年還是沒(méi)變，要不就是改善住房條件，要不就是在新城市(300778)置業(yè)、備婚等。但她也表示，現(xiàn)在大家在買(mǎi)首套的時(shí)候會(huì)更為以后考慮，基本是三居起。

自春節(jié)以來(lái)，從各地反饋以及媒體報(bào)道來(lái)看，樓市的運(yùn)行狀況出現(xiàn)了不少積極的、正面的反饋。記者從幾位一線城市銷(xiāo)售人員方面了解到，春節(jié)過(guò)后，看房的人數(shù)較去年同時(shí)間段有所增加。張羽豐表示，確實(shí)在春節(jié)之后，大家有更多時(shí)間看房，加上各地推出的優(yōu)惠政策，成交量有所好轉(zhuǎn)，可以說(shuō)出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”，但以往常經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這一波消費(fèi)結(jié)束之后，會(huì)迎來(lái)相對(duì)平穩(wěn)的一段時(shí)間。

自去年以來(lái)，各地為促進(jìn)新房銷(xiāo)售，陸續(xù)推出優(yōu)惠政策。進(jìn)入2023年，力度有加碼趨勢(shì)。中國(guó)住建部部長(zhǎng)在1月初接受采訪時(shí)就表示，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套房的要大力支持，首付比、首套利率該降的降下來(lái)。1月29日，鄭州宣布首套房貸利率即日起降至3.8％，打響新一年城市“降房貸利率”的第一槍。記者了解到，自2023年1月來(lái)，全國(guó)各地降低房貸利率或執(zhí)行低利率的城市名單，共計(jì)30個(gè)城市，房貸利率均低于4.1%的下限，同時(shí)呈現(xiàn)了 4%、3.9%、3.8%和 3.7%四個(gè)梯隊(duì)。那么，對(duì)于現(xiàn)在還沒(méi)有買(mǎi)房剛需，處于觀望狀態(tài)的購(gòu)房者而言，目前較低的房貸利率是否真正構(gòu)成了誘人的“入場(chǎng)時(shí)機(jī)”？張羽豐認(rèn)為，低房貸利率確實(shí)對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)有一定利好，但對(duì)于北京等一線城市來(lái)說(shuō)，另一個(gè)問(wèn)題就是首付款項(xiàng)比例過(guò)高。“在北京來(lái)說(shuō)的話，消費(fèi)者買(mǎi)房首套基本都是40%首付，二套非普宅項(xiàng)目基本都需要80%首付，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)壓力很大，也面臨先賣(mài)房再置換的問(wèn)題。因此歷次銀行降低房貸利率，對(duì)北京市場(chǎng)的刺激效果不很明顯。”

從剛剛公布的房企1月份銷(xiāo)售成績(jī)來(lái)看，大部分房企1月份銷(xiāo)售金額同比都呈現(xiàn)一定幅度下滑，但多家房企銷(xiāo)售金額同比降幅相較去年12月份有所收窄。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，TOP100房企銷(xiāo)售總額為4223.3億元，同比下降31.7%。據(jù)張羽豐介紹，從銷(xiāo)售到網(wǎng)簽這個(gè)過(guò)程有延后，所以可以多關(guān)注3、4月份各房企和機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)。

中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，未來(lái)樓市供需兩端政策將繼續(xù)加快落實(shí)，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇，樓市“小陽(yáng)春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)。但對(duì)于大部分城市而言，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房?jī)r(jià)預(yù)期仍較弱，市場(chǎng)修復(fù)需要更長(zhǎng)的時(shí)間。青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授易憲容在接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從區(qū)域來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市、地區(qū)回暖速度會(huì)更快，當(dāng)然也要看未來(lái)房?jī)r(jià)的漲跌情況。