一退了之？A 股首家退市房企還有超 400 億債務(wù)逾期

從今年4月6日股價(jià)低于1元開始，到6月6日被強(qiáng)制退市，歷時(shí)共2個(gè)月，藍(lán)光發(fā)展終被強(qiáng)制退市。

6月6日，ST 藍(lán)光因公司股票連續(xù)20個(gè)交易日收盤價(jià)均低于1元，觸發(fā)交易類強(qiáng)制退市規(guī)定，被上交所終止公司股票上市。至此，藍(lán)光發(fā)展正式摘牌退市，成為2018年以來，A 股第一家退市房企。

藍(lán)光發(fā)展從2015年4月16日在上交所重組上市，到今年6月6日退市，其上市時(shí)間 7 年有余。

從昔日四川房企一哥，到債務(wù)爆雷、強(qiáng)制退市，藍(lán)光發(fā)展的退市在行業(yè)中至少有兩大警示：

其一，開發(fā)商過去數(shù)年來依賴 " 高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn) " 的發(fā)展模式已經(jīng)落幕，在藍(lán)光發(fā)展后面還會(huì)多家房企陸續(xù)退市，也曾是 " 三高 " 模式的典型房企；

其二，出險(xiǎn)房企 " 躺平 "，既得不到資本市場的支持，也難以獲得政策扶持，只會(huì)讓公司進(jìn)入惡性循環(huán)，只有積極化債、保交樓、保施工，給投資方、購房者一個(gè)合格的交代，才是出險(xiǎn)房企應(yīng)該做出的選擇。

雖然很難，但作為曾經(jīng)吃盡了行業(yè)和政策紅利的房企，應(yīng)該在這個(gè)時(shí)候更負(fù)責(zé)任一些，而不是拖欠幾百億的債務(wù)和多個(gè)城市的開發(fā)項(xiàng)目，一退了之。

01 退市根源：債務(wù)爆雷、資金鏈斷裂

藍(lán)光發(fā)展起家于四川成都，2012年開始向全國多個(gè)城市拿地?cái)U(kuò)張，2015年實(shí)現(xiàn)借殼上市，隨后開啟高速擴(kuò)張模式，頻頻高價(jià)拿地，一度成為四川房企一哥。

2019年9月20日 , 藍(lán)光發(fā)展正式入駐上海運(yùn)營總部 , 形成 " 上海 + 成都 " 雙總部發(fā)展格局。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄分析指出，藍(lán)光發(fā)展在規(guī)?？焖贁U(kuò)張的同時(shí)，業(yè)績以及利潤率卻在下滑，負(fù)債規(guī)模也持續(xù)走高，尤其是近幾年來，在疫情黑天鵝因素以及行業(yè)下行等多重壓力下，其高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債模式的弊端加速暴露，加上企業(yè)沒有及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略部署，危機(jī)持續(xù)蔓延。

債市觀察梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，藍(lán)光發(fā)展年度銷售額從2015年上市時(shí)的約182億元，到2019年約1015億元，突破千億銷售只用了四年時(shí)間，其中2016年到2018年，三年平均年增長率高達(dá)68%。

銷售額快速增長的原因是藍(lán)光發(fā)展通過高負(fù)債收購更多的土儲(chǔ)，數(shù)據(jù)顯示，從2017年到2020年，藍(lán)光發(fā)展的拿地金額從 225 億元增加至 529 億元，而 2018 年到 2020 年這三年的新增土儲(chǔ)分別是 1496 萬平米、1121 萬平米和 962 萬平米，年均新增土儲(chǔ)超千萬平米。

與土儲(chǔ)同步快速增加的是負(fù)債，據(jù)媒體報(bào)道，2015-2020 年藍(lán)光發(fā)展有息債務(wù)總額從 172 億元上漲至 729.85 億元，呈逐年攀升態(tài)勢(shì)。

持續(xù)增加的負(fù)債讓藍(lán)光發(fā)展的資金鏈岌岌可危。

2021 年 7 月，藍(lán)光發(fā)展首次宣布債務(wù)逾期，而在 " 官宣爆雷 " 之前，藍(lán)光發(fā)展已經(jīng)出售了旗下醫(yī)藥和物業(yè)板塊資產(chǎn)，合計(jì)出售金額約 58.64 億元，并轉(zhuǎn)讓了旗下至少 4 個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)，但仍填不上債務(wù)窟窿，可見藍(lán)光發(fā)展的資金鏈有多緊張。

來源：企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，藍(lán)光發(fā)展 2015 年上市后，其 2016 年 ~2020 年的總負(fù)債幾乎每年都保持在 30% 以上（只有 2017 年約為 28%）的增幅。

其中，藍(lán)光發(fā)展在 2018 年總負(fù)債同比大增 62.46%，首次突破 1000 億元，達(dá)到約 1237 億元；2019 年 ~2020 年的總負(fù)債增幅均超過 30%，2020 年負(fù)債達(dá)到歷史峰值的 2118.68 億元。

02 " 躺平 " 不可取，超 400 億債務(wù)逾期

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析稱，對(duì)出險(xiǎn)房企來說，退市對(duì)公司的影響主要在融資、估值和銷售三方面，其中：

融資：退市將使公司融資渠道受限，增加公司資金鏈緊張的風(fēng)險(xiǎn)，影響公司投資活動(dòng)；

估值：退市將使公司價(jià)值的估值降低，股東利益受到損害，影響投資人信心；

銷售（更為嚴(yán)重）：退市后公司的聲譽(yù)受損，從而拖累品牌和產(chǎn)品的美譽(yù)度、忠誠度，對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生不利影響。

劉水認(rèn)為，目前港股多家房企停牌或面臨清盤呈請(qǐng)，也將對(duì)債務(wù)重組、銷售和再融資產(chǎn)生不利影響。

更有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，藍(lán)光發(fā)展被退市后，融資難度升級(jí)，加上銷售端失力、高額負(fù)債壓頂，可能會(huì)面臨破產(chǎn)重組。

債市觀察了解，藍(lán)光發(fā)展債務(wù)爆雷后，債務(wù)重組一直沒有得到妥善解決，同時(shí)也缺乏外部戰(zhàn)投等相關(guān)資本方介入，導(dǎo)致公司股價(jià)持續(xù)下跌，最終被上交所終止上市。

來源：藍(lán)光發(fā)展官網(wǎng)分析師陳霄認(rèn)為，官宣債務(wù)違約后，藍(lán)光發(fā)展雖然也曾采取出售項(xiàng)目、引入戰(zhàn)投等方式自救但，是為時(shí)已晚、效果甚微。

截止 2023 年 5 月 15 日，藍(lán)光發(fā)展累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息金額合計(jì) 425.56 億元，包括銀行貸款、信托貸款、債務(wù)融資工具等債務(wù)形式。

而藍(lán)光發(fā)展化債的進(jìn)度，仍然是 " 積極協(xié)調(diào)解決方案 "，并沒有實(shí)質(zhì)解決方案。

劉水分析認(rèn)為，出險(xiǎn)房企要避免退市，首先應(yīng)該盡快達(dá)成債務(wù)重組方案，恢復(fù)企業(yè)正常經(jīng)營，依靠經(jīng)營回血來化解退市風(fēng)險(xiǎn)。

在所有避免退市的措施中，債務(wù)重組是核心舉措。

" 出險(xiǎn)房企特別是實(shí)際控制人或大股東要積極自救，采取處置資產(chǎn)、增加股東借款、股東注資、股東擔(dān)保等措施，取信于債權(quán)人。" 劉水認(rèn)為，出險(xiǎn)房企應(yīng)統(tǒng)籌考慮自身資產(chǎn)和債務(wù)情況，制定切實(shí)可行的回款計(jì)劃，盤活存量項(xiàng)目，保交樓，使債權(quán)人增強(qiáng)信心，債務(wù)重組方案早日通過并且落地，企業(yè)最終恢復(fù)正常經(jīng)營，達(dá)到正向循環(huán)的效果。

同樣是出險(xiǎn)房企，融創(chuàng)、佳兆業(yè)等房企已經(jīng)有部分項(xiàng)目獲得紓困基金或國企入股合作，保交樓是底線，這個(gè)底線不僅是房企的責(zé)任底線，也是房企現(xiàn)金流的底線。

目前，國內(nèi)房企在滬深兩市以及港股市場共有 9 家房企被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示，其中包括嘉凱城、泛?？毓?、宋都股份、中天金融等；另有 20 家房企停牌（其中港股共有 18 只內(nèi)房股停牌）。根據(jù)港交所上市規(guī)定，如果上市公司停牌超 18 個(gè)月，也將觸發(fā)退市機(jī)制。

在藍(lán)光發(fā)展之前，有房企中弘股份在 2018 年 10 月退市，原因也是 "1 元面退 "；今年 4 月，港股房企新力控股因停牌超過 18 個(gè)月退市。

在藍(lán)光發(fā)展之后，也還會(huì)有房企繼續(xù)退市。

劉水認(rèn)為，如果房地產(chǎn)市場及房企經(jīng)營短期沒有明顯改善，這些房企面臨退市或不可避免。