房產市場初露企穩(wěn)端倪 市場復蘇力量正在積蓄

新春伊始，房地產市場初露企穩(wěn)端倪，回暖復蘇的各方面力量正在積蓄。

房地產產業(yè)鏈條長、涉及面廣，對國民經濟具有重要影響。房地產市場的作用決定其將為宏觀經濟企穩(wěn)貢獻重要力量，反過來，宏觀經濟持續(xù)向好，也成為房地產市場各方主體增強發(fā)展信心的重要前提。當前房地產市場面臨的重要難題是預期不穩(wěn)，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期是一項長期任務。房地產自身特點決定了穩(wěn)預期在“三穩(wěn)”中尤為重要，多年來的實踐也表明，預期穩(wěn)，地價、房價才能穩(wěn)，才能夠形成良性循環(huán)、促進市場平穩(wěn)運行。如何穩(wěn)預期？近年來，“房住不炒”逐漸深入人心，投機炒房得到有效遏制，保護了合理消費，夯實了房地產市場健康發(fā)展的基石。市場朝著平穩(wěn)健康發(fā)展方向邁進，各方主體對房地產行業(yè)有信心。

實現預期好轉，重要的兩個群體一是購房者，二是房地產開發(fā)企業(yè)。對于購房者而言，宏觀經濟向好，對房地產市場就有信心。隨著疫情對經濟以及工作生活的影響逐步減弱，居民收入逐步提升，按揭貸款的還款能力增加，自然出手購房的意愿更強烈。對于開發(fā)企業(yè)而言，其資金來源主要是房屋銷售回款和融資。購房者有信心，開發(fā)企業(yè)的信心也將隨之回升，當前融資環(huán)境也在日益向好。購房者和開發(fā)企業(yè)的信心提升，是市場聯動好轉的基礎。

未來的市場規(guī)模也構成預期的一部分。從長遠看，每年銷售13億平方米左右仍然是很大的需求規(guī)模。我國仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段。2022年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率比上年提高了0.5個百分點，達到65.22%，但是與發(fā)達國家80%左右的水平相比仍然不高，有提升空間。2022年我國新增城鎮(zhèn)人口數量巨大，這也成為房地產行業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿?。不可否認的是，我國房地產市場已從快速增長階段進入平穩(wěn)發(fā)展階段，難以再維持過去曾達到的每年18億平方米的商品房銷售規(guī)模。國家統(tǒng)計局的數據顯示，2022年，商品房銷售面積為135837萬平方米，比上年下降24.3%。但每年銷售13億平方米對市場仍有相當大的支撐作用，這是房地產市場發(fā)展的有利條件。

從市場反應看，已經出現了一些積極信號。2022年，一系列積極調控政策為市場的企穩(wěn)回暖提供了支撐。2022年12月份，房地產相關指標降幅收窄，出現新變化，12月當月房地產開發(fā)投資降幅比11月收窄了7.7個百分點，商品房銷售面積、銷售額、到位資金、房屋新開工面積等指標降幅也不同程度收窄。進入2023年，不少城市房地產市場成交量有增長趨勢。今年春節(jié)期間，一些城市的新房項目到訪量與去年春節(jié)相比有所修復。盡管當前仍處于調整階段，相信隨著相關政策落地見效，2023年房地產市場將會逐步發(fā)生積極變化。

穩(wěn)預期、防風險、促轉型將是2023年房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的關鍵。2023年，政策的精準性協調性將繼續(xù)促進房地產市場企穩(wěn)。關鍵是要尊重規(guī)律，尊重實際，以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心，努力形成供需基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定，同經濟社會發(fā)展相協調、同住宅產業(yè)發(fā)展相協調，嚴控投機炒房的格局。進一步通過保護契約和產權來穩(wěn)定預期。針對涉及188萬居民的2600多個已付款未交付項目，繼續(xù)推進“保交樓”，使市場避免恐慌。

注重防范化解風險，房地產市場才能平穩(wěn)健康發(fā)展，經濟才能行穩(wěn)致遠。針對當前存在的問題，大量輸血，改善房地產企業(yè)的流動性，主要包括商業(yè)銀行提供貸款、為房企發(fā)債提供擔保、促進股權融資等。放松在房地產市場過熱期間采取的管制措施，擴大有效需求，使房地產公司具備造血功能。通過“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風險?！耙活^”抓出險房企，幫助企業(yè)自救，并依法依規(guī)處置，房企不能保交樓的就不能再買地，再搞新開發(fā)。“一頭”抓優(yōu)質房企，一視同仁支持優(yōu)質國企、民企改善資產負債狀況。

房地產行業(yè)的轉型勢在必行，應努力摒棄“高負債、高杠桿、高周轉”舊有模式的弊端，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。預售制改革應努力探索現房銷售。應從過去解決“有沒有”向“好不好”轉變，加大力度提高住房品質。住房和城鄉(xiāng)建設部提出，將建立房屋安全長效機制，這將讓房屋全生命周期安全管理有依據、有保障。