房地產(chǎn)并購(gòu)熱度緣何回升？

8月份以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)收購(gòu)并購(gòu)熱度持續(xù)回升，企業(yè)加快處置資產(chǎn)、回收現(xiàn)金，以緩解流動(dòng)性壓力。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)，8月份重點(diǎn)受監(jiān)測(cè)房企共涉及26筆并購(gòu)交易，總交易對(duì)價(jià)達(dá)367.3億元，同比大幅增加116.2%、環(huán)比增長(zhǎng)200.8%，交易規(guī)模升至半年以來(lái)的小高峰。

在筆者看來(lái)，這一現(xiàn)象是由多方因素共同形成的。對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)，上半年回籠資金規(guī)模不及預(yù)期，但年底前償債壓力不小，因此不得不低價(jià)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，籌得資金用于正常經(jīng)營(yíng)和還債；對(duì)買(mǎi)方而言，7月份以來(lái)一系列利好政策出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，通過(guò)并購(gòu)增厚優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)底盤(pán)，是較為恰當(dāng)?shù)难a(bǔ)貨時(shí)機(jī)。

從政策方面看，房地產(chǎn)行業(yè)利好政策密集出臺(tái)，提振市場(chǎng)信心和預(yù)期效果明顯，加大了行業(yè)收購(gòu)并購(gòu)的確定性。7月份以來(lái)，央行等機(jī)構(gòu)發(fā)布多項(xiàng)政策，包括降低首付比、下調(diào)房貸利率、調(diào)降存量房貸利率等。同時(shí)，北京等多個(gè)一線以及重點(diǎn)二線城市已經(jīng)相繼實(shí)施“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，部分城市交易量開(kāi)始穩(wěn)步回升。以北京為例，執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”一周，二手房成交量已相當(dāng)于半個(gè)月的成交規(guī)模，新盤(pán)到訪量也快速攀升。市場(chǎng)預(yù)期企穩(wěn)回升，有利于縮短并購(gòu)方觀望期，增加并購(gòu)交易的確定性系數(shù)，促成交易快速達(dá)成。

從企業(yè)角度看，上市房企融資渠道進(jìn)一步打通，信用債發(fā)行企穩(wěn)復(fù)蘇，股權(quán)融資有望迎來(lái)小高峰，增加優(yōu)質(zhì)房企擴(kuò)表投資動(dòng)力。7月份以來(lái)，央行等多部門(mén)連續(xù)釋放利好消息，房地產(chǎn)融資政策維持寬松，導(dǎo)致8月份房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模同比大幅上升。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2023年8月份房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為697.1 億元，同比增長(zhǎng)22.2%，其中，龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等民營(yíng)房企發(fā)行57.2億元信用債，規(guī)模為2023年以來(lái)最高水平。房企融資規(guī)模走高可為“補(bǔ)貨”提供更多“糧食”，增加并購(gòu)?fù)顿Y的動(dòng)力。比如，近日中國(guó)綠發(fā)111億元小公募更新至“通過(guò)”，公司表示，擬用于償還有息債、收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目等。

值得關(guān)注的是，去化率較好或者銷(xiāo)售預(yù)期確定性高的合作項(xiàng)目在并購(gòu)市場(chǎng)受青睞。從克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，8月份關(guān)注度較高的收購(gòu)案是，碧桂園將廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目公司26.67%股權(quán)以12.92億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給中海地產(chǎn)，綠城中國(guó)以20.72億元收購(gòu)與合景泰富合作的蘇州、杭州多個(gè)項(xiàng)目。

優(yōu)質(zhì)房企優(yōu)先選擇并購(gòu)合作方項(xiàng)目的背后，一是合作項(xiàng)目中不同主體主要訴求不同，決策效率相對(duì)較低，可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)程較慢，若由一方收購(gòu)其余合作方股權(quán)，會(huì)加快項(xiàng)目變現(xiàn)速度；二是上市房企股權(quán)融資及多種融資渠道打開(kāi)后，部分融資能力較強(qiáng)的房企正在加快資產(chǎn)換倉(cāng)，退出低能級(jí)城市資產(chǎn)，加碼對(duì)高能級(jí)城市的投資。

還有一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象，商辦、文旅、物管等不同領(lǐng)域的多元化并購(gòu)?fù)顿Y活躍度也在提升。這類(lèi)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及債務(wù)關(guān)系清晰，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期后，標(biāo)的價(jià)格下行，收購(gòu)方壓力較小。有自購(gòu)能力且有自用辦公需求的企業(yè)、機(jī)構(gòu)投資者乃至個(gè)人投資者正在瞄準(zhǔn)這一“抄底”時(shí)機(jī)，伺機(jī)出手。

更重要的是，“AMC（資產(chǎn)管理公司）+代建”紓困模式已經(jīng)跑通，這對(duì)盤(pán)活出險(xiǎn)房企項(xiàng)目起到重要作用，增量資金入場(chǎng)也會(huì)增加市場(chǎng)收并購(gòu)的機(jī)會(huì)。比如，8月份，藍(lán)城宣布與中國(guó)華融以“AMC+代建”的方式盤(pán)活臺(tái)州仙居北岸綠洲可售貨值超100億元的項(xiàng)目。實(shí)際上，自2022年底以來(lái)，由AMC介入提供增量資金，或協(xié)調(diào)各方資源成立并購(gòu)基金，以并購(gòu)+融資+代建方操盤(pán)項(xiàng)目等模式，已推進(jìn)多個(gè)相關(guān)項(xiàng)目。

總而言之，房地產(chǎn)收購(gòu)并購(gòu)市場(chǎng)熱度上升，這是好信號(hào)，意味著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清速度將加快，有助于全力推進(jìn)“保交樓”工作，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。