今年首次信貸工作座談會(huì)召開：重點(diǎn)聚焦房地產(chǎn)，首提“四項(xiàng)行動(dòng)”

“四段主要內(nèi)容，兩段和房地產(chǎn)有關(guān)?！边@是一位券商首席分析師對(duì)金融監(jiān)管部門今年召開的首次信貸工作座談會(huì)簡(jiǎn)短但直擊重點(diǎn)的評(píng)論。

1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署落實(shí)金融支持穩(wěn)增長(zhǎng)有關(guān)工作。會(huì)議要求保持對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸支持力度，加大金融對(duì)國(guó)內(nèi)需求和供給體系的支持，做好對(duì)基建投資、小微企業(yè)、科技創(chuàng)新、制造業(yè)、綠色發(fā)展等重點(diǎn)領(lǐng)域的金融服務(wù)，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)。

值得注意的是，會(huì)議還明確，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

“此次會(huì)議屬于2023年首次信貸工作會(huì)議，但是會(huì)議中提及較多的依然是房地產(chǎn)，這也說(shuō)明，房地產(chǎn)是2023年金融信貸投放的重中之重，體現(xiàn)了高層對(duì)于房地產(chǎn)融資的重視和支持?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

房地產(chǎn)重要性愈加凸顯

央行、銀保監(jiān)會(huì)上一次聯(lián)合召開信貸工作座談會(huì)還是在2022年11月21日，主題為“研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策措施落實(shí)工作”。時(shí)隔50天，兩部門再次聯(lián)合召開信貸工作座談會(huì)，主題為“研究部署落實(shí)金融支持穩(wěn)增長(zhǎng)有關(guān)工作”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，金融監(jiān)管部門在2022年曾召開過(guò)三次座談會(huì)，2022年5月23日為央行召開全系統(tǒng)貨幣信貸形勢(shì)分析電視會(huì)議，主題為“分析研究當(dāng)前貨幣信貸形勢(shì)，部署推進(jìn)當(dāng)前和下一階段貨幣信貸工作”；2022年8月22日為央行召開部分金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析座談會(huì)，主題為“分析研究當(dāng)前貨幣信貸形勢(shì)，部署推進(jìn)當(dāng)前和下一階段貨幣信貸工作”。

就房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，對(duì)比最近這四次會(huì)議內(nèi)容來(lái)看，第二次會(huì)議僅提及“要保障房地產(chǎn)合理融資需求”，第三次會(huì)議一段內(nèi)容提及房地產(chǎn)，占據(jù)主要內(nèi)容的1/3，而此次會(huì)議房地產(chǎn)內(nèi)容占據(jù)主要內(nèi)容的1/2。

房地產(chǎn)的重要性從中央到金融部門的會(huì)議也有所體現(xiàn)。去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”部分，房地產(chǎn)內(nèi)容居前，且占比較大?！耙_保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡?！?/p>

央行2023年工作會(huì)議，也將“落實(shí)金融16條措施，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”放在2023年工作任務(wù)的第二條，且放置于“加大金融對(duì)國(guó)內(nèi)需求和供給體系的支持力度”之中。

“鼓勵(lì)住房、汽車等大宗商品消費(fèi)?！苯?，央行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清接受媒體采訪時(shí)表示。同時(shí)，對(duì)于下一步金融風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)工作，第一條即為：努力促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)，落實(shí)“金融十六條”措施，以保交樓為切入點(diǎn)，以改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表為重點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，逐步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過(guò)渡。

首提“四項(xiàng)行動(dòng)”

去年以來(lái)，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃的內(nèi)容頻頻被提及。早在去年11月21日，證監(jiān)會(huì)主題易會(huì)滿在2022金融街(000402)論壇年會(huì)上表示，當(dāng)前，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。

次日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

隨后的11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施：恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

11月25日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴表示，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。

12月26日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

再到12月21日，證監(jiān)會(huì)學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神提出要“全面落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)實(shí)施民企債券融資專項(xiàng)支持計(jì)劃和支持工具，更好推進(jìn)央地合作增信共同支持民營(yíng)房企發(fā)債”。

對(duì)于此次會(huì)議提出的實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說(shuō)明資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的工作正進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。

嚴(yán)躍進(jìn)具體解釋稱，資產(chǎn)激活意味著要把房地產(chǎn)企業(yè)的各類資產(chǎn)進(jìn)行盤活，其包括待開發(fā)的土地和待出售的房產(chǎn)、預(yù)售資金的加快回籠、資產(chǎn)證券化的加快推進(jìn)、REITs產(chǎn)品等模式的加快介入、現(xiàn)金流的持續(xù)改善等內(nèi)容；負(fù)債接續(xù)意味著后續(xù)對(duì)于負(fù)債的工作要加快清理，包括負(fù)債的展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)出售以清償債務(wù)等工作；權(quán)益補(bǔ)充意味著后續(xù)要鼓勵(lì)各類優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極做戰(zhàn)略投資者，包括央國(guó)企、保險(xiǎn)公司等企業(yè)，同時(shí)會(huì)強(qiáng)調(diào)對(duì)于企業(yè)資本金的注入和確保資金狀況的穩(wěn)健；預(yù)期提升意味著要不斷修復(fù)投資者對(duì)于中國(guó)房企的看法，尤其是各類金融機(jī)構(gòu)企業(yè)，同時(shí)要不斷減少企業(yè)違約的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)強(qiáng)化今年房企銷售的目標(biāo)值，進(jìn)而促進(jìn)“金融-房企-銷售市場(chǎng)”等渠道的順暢。

“第二支箭”有望繼續(xù)發(fā)力

值得注意的是，從此次會(huì)議出席人員來(lái)看，除地方金融監(jiān)管部門、主要銀行外，還有發(fā)改委、交易商協(xié)會(huì)相關(guān)人員出席，這也是兩相關(guān)部門首次出席該類會(huì)議。

去年以來(lái)，房地產(chǎn)融資“三支箭”逐步發(fā)力，其中“第二支箭”與交易商協(xié)會(huì)有關(guān)。

2022年11月23日，交易商協(xié)會(huì)披露，中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)?！敖刂廉?dāng)日，中債增進(jìn)公司已通過(guò)公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營(yíng)房企增信業(yè)務(wù)意向，正在按照相關(guān)機(jī)制積極推進(jìn)業(yè)務(wù)開展。”

“后續(xù)，在人民銀行指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)將組織中債增進(jìn)公司繼續(xù)積極推進(jìn)‘第二支箭’實(shí)施，保持房企債券融資穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！苯灰咨虆f(xié)會(huì)表示。

不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，就當(dāng)前而言，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快回暖的重點(diǎn)在需求側(cè)，其中下調(diào)居民房貸利率是關(guān)鍵，其他放松限購(gòu)、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等也能起到輔助作用。

近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》。中泰證券金融組負(fù)責(zé)人戴志鋒表示，本次政策更多的是一種監(jiān)管態(tài)度的體現(xiàn)，體現(xiàn)出房?jī)r(jià)成為了利率政策制定的重要因素，穩(wěn)房?jī)r(jià)成為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也體現(xiàn)出接下來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿κ谴碳ぞ用裥枨?，而不是像以前一樣地靠房企在供給端加杠桿投資拉動(dòng)，因此預(yù)計(jì)需求端還會(huì)進(jìn)一步持續(xù)、全面放開。