房地產(chǎn)市場降“三高”有信心

降杠桿，提高抗風險能力應是房地產(chǎn)企業(yè)的必修課。行業(yè)應進一步明確好房子的標準，朝著修建更多好房子的目標努力，同時順應綠色發(fā)展趨勢，在城市更新、完整居住社區(qū)建設(shè)、保障性租賃住房建設(shè)、提升居住服務水準等方面進一步深挖潛力。

2022年是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史中極不平凡的一年。這一年，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，銷售額、銷售面積、銷售價格等數(shù)據(jù)均出現(xiàn)明顯下降。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊，上下游企業(yè)也受到不小影響，購房者觀望，商業(yè)銀行也一度對發(fā)放相關(guān)貸款持謹慎態(tài)度。本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整仍在繼續(xù)，調(diào)整時間之長、程度之深，在房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上可謂罕見。房地產(chǎn)市場今后該何去何從？

房地產(chǎn)市場近一年多出現(xiàn)較為明顯的下探是多重因素疊加的結(jié)果。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)同其他行業(yè)一樣，受到疫情的沖擊，導致開工受困、銷售量下滑。在生產(chǎn)環(huán)節(jié)，施工人員到位難以保證，原材料運輸速度變慢，開工進度受到影響。在銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，且買賣房產(chǎn)通常是大額交易，疫情情況下，購房者現(xiàn)場看房受阻，很多購房計劃暫時擱置。

究其根本，房地產(chǎn)行業(yè)當前面臨的困境是過去行業(yè)“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”的“三高”模式積弊已久所產(chǎn)生的必然結(jié)果。在相當長的時間里，負債率不斷上升、盲目擴張普遍、高負債幾乎成為房地產(chǎn)企業(yè)“標配”。當房價處于上行通道，且銷售量在較高水平時，“三高”模式尚能運轉(zhuǎn)得較為順暢，且讓行業(yè)實現(xiàn)了快速增長。一旦出現(xiàn)需求轉(zhuǎn)低，市場資金流動性不足的情況，高負債率模式的弊端便暴露出來。一方面，“三高”模式和盲目擴張是有違房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基本規(guī)律的不健康模式；另一方面，隨著我國住房供需不平衡的狀況逐步得到改善，無論從城鎮(zhèn)居民的戶均套數(shù)，還是人均居住面積的角度看，總體告別了大規(guī)模短缺，實現(xiàn)了供需基本平衡。房地產(chǎn)市場過快上漲的態(tài)勢將成為過去時。

面對超預期的行業(yè)下行趨勢，調(diào)控出手。在房地產(chǎn)業(yè)面臨前所未有困難之時，也是中央地方形成合力、供需兩端共同發(fā)力密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施之時。出現(xiàn)已售逾期難交付房地產(chǎn)開發(fā)項目，不但有損購房人的權(quán)益，也極大影響人們對房地產(chǎn)市場的預期和信心。商品住房的逾期交付本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者之間的合同違約，但當這種情況越來越多甚至影響市場和社會穩(wěn)定時，政府及時出手調(diào)控。2022年，房地產(chǎn)調(diào)控的一個重要方面是保交樓。對于已售逾期難交付的房地產(chǎn)項目，住建部等多部門推動政策性銀行為遇困項目提供保交樓專項借款，同時撬動和帶動商業(yè)銀行貸款，這些資金成為幫助房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)企業(yè)渡過難關(guān)的過橋資金。有利于幫助房地產(chǎn)行業(yè)打破僵局，重新運轉(zhuǎn)起來。隨后，金融領(lǐng)域各項支持政策頻出，“金融16條”“三箭齊發(fā)”等政策舉措精準發(fā)力，進一步為行業(yè)企穩(wěn)注入源頭活水。隨著政策的逐步落地見效以及保交樓的實現(xiàn)，各方主體重拾對行業(yè)和市場的信心指日可待。

從市場反響看，在各項房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，加之疫情的影響逐步減輕，市場略現(xiàn)恢復端倪。房地產(chǎn)市場何時能夠?qū)崿F(xiàn)企穩(wěn)回升？

各方對于房地產(chǎn)市場未來的預期也是影響市場發(fā)展的一個重要因素。對于購房者而言，他們的信心來自宏觀經(jīng)濟向好的大勢，以及自身收入的穩(wěn)定提升。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他們需要有更加充裕的資金來源才會敢于拿地，維護好企業(yè)的合理正常運轉(zhuǎn)，近期密集的金融政策有助于企業(yè)資金狀況的改善和信心重建。企業(yè)資金狀況的改善，交付的項目逐步增多，也會將信心傳導至市場中的購房者，實現(xiàn)市場的聯(lián)動好轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)回升值得期待。當前房地產(chǎn)市場的有效需求不足。房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展自然離不開整個宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定向好，隨著我國經(jīng)濟整體平穩(wěn)健康發(fā)展，我們應該對房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升有信心。從長遠看，盡管房地產(chǎn)行業(yè)將進入總體規(guī)模相對小一點的階段，但隨著我國城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進以及城市間人口的遷徙，還會有相當數(shù)量的需求等待市場挖掘。

對于房地產(chǎn)行業(yè)存在的根本性問題，到了痛定思痛、改變發(fā)展模式的時候。推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，首先要摒棄舊有不健康的“三高”發(fā)展模式。降杠桿，提高抗風險能力應是房地產(chǎn)企業(yè)的必修課。進入新發(fā)展階段，城鎮(zhèn)居民對住房數(shù)量上的追求會逐漸演進到對質(zhì)量的追求，也就是從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。行業(yè)應進一步明確好房子的標準，朝著修建更多好房子的目標努力，同時順應綠色發(fā)展趨勢，在城市更新、完整居住社區(qū)建設(shè)、保障性租賃住房建設(shè)、提升居住服務水準等方面進一步深挖潛力。