“先立后破”意味著什么？專家解讀房地產(chǎn)市場關(guān)鍵詞

12月8日召開的政治局會議提出“明年要堅持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”。12月11日至12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議又再次強(qiáng)調(diào)。其中，較少出現(xiàn)的“先立后破”表述，引發(fā)社會高度關(guān)注。

如何理解“先立后破”？“先立后破”有什么背景？“先立后破”基調(diào)對房地產(chǎn)業(yè)有什么啟發(fā)？房地產(chǎn)如何做好“先立后破”的工作？針對上述等問題，記者采訪了多位專家。

“先立后破”的背景與含義

關(guān)于“先立后破”一次，中央層面并非首次提及。

2021年7月30日召開的中共中央政治局會議明確，要統(tǒng)籌有序做好碳達(dá)峰、碳中和工作，盡快出臺2030年前碳達(dá)峰行動方案，堅持全國一盤棋，糾正運(yùn)動式“減碳”，先立后破，堅決遏制“兩高”項目盲目發(fā)展。

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議會議明確，必須堅持穩(wěn)中求進(jìn)，調(diào)整政策和推動改革要把握好時度效，堅持先立后破、穩(wěn)扎穩(wěn)打。此次會議還提出，傳統(tǒng)能源逐步退出要建立在新能源安全可靠的替代基礎(chǔ)上。

2022年政府工作報告提及，推動能源革命，確保能源供應(yīng)，立足資源稟賦，堅持先立后破、通盤謀劃，推進(jìn)能源低碳轉(zhuǎn)型。

在今年博鰲亞洲論壇2023年年會“碳中和：困局與破局”論壇上，國家發(fā)改委官員表示，經(jīng)過了一系列經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)以及認(rèn)真研究之后，中國得出要“先立后破”的結(jié)論。

“此前‘先立后破’的提法，主要針對的是能源結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，此次再提‘先立后破’并將其置于總基調(diào)之下，目的應(yīng)該是要做好新舊模式之間的銜接和切換，避免之前出現(xiàn)過的盲目求快或‘一刀切’的做法?！敝袊裆y行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，“涉及到‘立’和‘破’的領(lǐng)域，除了能源結(jié)構(gòu)之外，還包括經(jīng)濟(jì)新舊動能、房地產(chǎn)發(fā)展模式等。預(yù)計在新機(jī)制正式成型之前，原有的模式還將運(yùn)行一段時間。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，此次“先立后破”的地位較之前明顯上升，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)用詞升級為經(jīng)濟(jì)基調(diào)用詞。

對于“先立后破”的具體含義，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為“先立后破”是指先建立起來,然后再拆除。其表示要建立起一些思想,理念或規(guī)則,然后再進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化或改變,才能達(dá)到最理想的效果。其重心做了調(diào)整，即“破”的工作要置后，或者說需要建立在“先立”的條件基礎(chǔ)之上，而不能有草率、武斷、冒進(jìn)的“破”的工作。

“先立后破”對房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)意義

“先立后破”對于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域有重要的指導(dǎo)意義?；谧罱鼛啄攴康禺a(chǎn)市場的相關(guān)問題，以及“先立后破”在問題中的應(yīng)用，嚴(yán)躍進(jìn)向記者舉了幾個例子。

例如：房企高杠桿的問題。2020和2021年上半年，三項重磅政策出臺，包括“三道紅線”、“房貸集中度”、“集中供地”等。一些銀行快速收緊了融資政策，導(dǎo)致房企流動性發(fā)生較大的困難。而后包括“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”、“三個不低于”等提法，其實(shí)糾正了此類過激的嚴(yán)管“三高”的操作。

“這個例子說明，‘破房企高杠桿模式’是必要的，但不是首要的?！痹趪?yán)躍進(jìn)看來，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化、房企債務(wù)壓力較大的情況下，要首先做好“穩(wěn)定房企現(xiàn)金流”等工作。唯有房企探索出成熟穩(wěn)健的融資模式，才可管控房企高杠桿等問題。

再如資金預(yù)售問題，房企債務(wù)風(fēng)險下，2023年上半年各地明顯升級預(yù)售資金監(jiān)管，即“先破”了一些合理的融資渠道，導(dǎo)致房企資金狀況進(jìn)一步變差。下半年，各地調(diào)整工作思路，“先立后破”，充分重視房企流動性的問題，包括鼓勵銀行保函置換預(yù)售資金、減少非重點(diǎn)監(jiān)管資金的提取流程等。

“這個模式的轉(zhuǎn)變說明，對房企落實(shí)嚴(yán)格的資金監(jiān)管沒問題，但最基本的流動性保障必須得有。若無法保障，那么“先破”就需要謹(jǐn)慎，需要三思而后行?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

再比如，保障房發(fā)展的問題。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要破解舊的住房模式，必須考慮很多內(nèi)容：商品房過剩階段保障房如何消化、持有五年的保障房如何流通、人才住房是否需要注入到配售型保障房中。

“在‘立’的過程中深入思考，以探索一條符合國情和市場行情的保障房發(fā)展之路?！眹?yán)躍進(jìn)表示，“否則簡單去‘破’，會造成市場混亂，導(dǎo)致市場和保障功能都受損害?！?/p>

房地產(chǎn)如何做好“先立后破”的工作？

日前召開的中央經(jīng)濟(jì)會議，對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的“先立后破”，給出了具體的內(nèi)容。多位專家認(rèn)為，相吻合的是“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

“相較2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的‘推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡’，今年的表述程度更進(jìn)一步，表明構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的迫切性有所提升。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪在接受記者采訪時表示。

關(guān)榮雪指出“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度”似乎也為構(gòu)建新模式指明了方向，中央政治局會議“先立后破”的總體要求或成為了新的構(gòu)建原則，即先建立明確且合理化長效機(jī)制，再逐漸破除已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的“舊”模式。

當(dāng)前來看，房地產(chǎn)發(fā)展新模式取得了一定的進(jìn)展，如加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、城中村改造、推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)以及對房企融資層面監(jiān)管規(guī)范等，都是為了促進(jìn)向新模式轉(zhuǎn)型的探索，但是這個過程也是漫長曲折的，需要各方共同發(fā)力。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要從三方面做好“先立后破”工作：要在“穩(wěn)進(jìn)”前提下做好“立破”工作，要系統(tǒng)考慮各類新問題，要探索新舊動能轉(zhuǎn)換的銜接工作。

對于“要系統(tǒng)考慮各類新問題”，嚴(yán)躍進(jìn)解釋指出，“想當(dāng)然”的工作思路要不得，要系統(tǒng)論證問題和做出思考，否則容易陷入一邊倒的泥潭中。第一、房地產(chǎn)不能簡單停留在結(jié)構(gòu)優(yōu)化的層面，其總量的提振工作也需要重視。第二、要平衡增長、防范化解風(fēng)險等工作。第三、要把短期問題和中長期問題、托底問題和發(fā)展規(guī)劃等做系統(tǒng)結(jié)合。第四、要在“破”和“立”中尋找到平衡點(diǎn)和轉(zhuǎn)折點(diǎn)，進(jìn)而把握主動，逐漸關(guān)注“動能轉(zhuǎn)換-產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型-企業(yè)創(chuàng)新”等關(guān)鍵問題。

值得一提的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開之后，中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志接受中央主要媒體采訪，深入解讀2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神時再次提到，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

他指出要在推進(jìn)“三大工程”建設(shè)中，加大保障性住房建設(shè)和供給，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，滿足工薪收入群體剛性住房需求，滿足城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。同時，要針對房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展面臨的突出矛盾和問題，完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定良好的體制基礎(chǔ)。

“以保障性住房為核心的新供應(yīng)體系，既是供給側(cè)改革以順應(yīng)需求變化，也是打造新模式的抓手，更是所謂‘先立后破’‘以進(jìn)促穩(wěn)’的切入點(diǎn)，是對‘穩(wěn)和進(jìn)’‘立和破’的辯證統(tǒng)一。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為它的目的是在供給側(cè)大騰挪，增加低價位的保障房，迎合低收入人群的需求，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定行業(yè)體量。