2023地產(chǎn)預測：市場回歸理性，平穩(wěn)回暖

2022年，房地產(chǎn)市場下行給行業(yè)帶來前所未有的挑戰(zhàn)，房企爆雷、“停貸潮”接連發(fā)生。在“保交樓、穩(wěn)民生”下，金融支持房地產(chǎn)的政策相繼出臺，房企融資環(huán)境得到改善。

2023年，從新房市場到二手房市場，從調控政策到融資環(huán)境，將會發(fā)生哪些變化？

趨勢 1

調控政策有望進一步寬松

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至2022年12月26日，全年已有超過330個省市（縣）發(fā)布樓市寬松政策超千條，其中有48個城市優(yōu)化限購，173個城市優(yōu)化限貸，33個城市優(yōu)化限售，235個城市調整公積金政策，187個城市發(fā)布購房補貼……

對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，2022年樓市政策的核心邏輯在于：給予房企融資支持，穩(wěn)定市場主體預期；為個人購房信貸提供支持，帶動市場銷售恢復；“保交樓”，提振市場情緒，穩(wěn)住購房者信心。

陳文靜預計，2023年，在“房住不炒”的基調下，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化的空間，特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購、“認房又認貸”等方面將繼續(xù)調整；一線城市政策優(yōu)化預期亦在增強，降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費等存在優(yōu)化空間。此外，“保交樓”仍然是側重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質性進展，共同促進購房者預期好轉。

趨勢 2

新房市場呈現(xiàn)“新規(guī)?！?/p>

2022年，房地產(chǎn)調控政策日漸寬松，存在一定改善預期，但需求入市動力仍顯不足。在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，2022年新建商品房交易量的特點是規(guī)模驟降，市場分化加劇，需求側信心不足導致各地的促銷動作效果平平，這也是自1998年“房改”以來第一次出現(xiàn)如此大幅度的同比降幅。

“從房價來看，去年從區(qū)域性下滑過渡到了全面下滑，全國大中城市整體均已呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，不少區(qū)域面臨較大的下行壓力?！睆埐ㄈ缡钦f。

2023年，新房市場走勢如何？對此，張波表示，新房市場將呈現(xiàn)多個“新規(guī)?！?。其中，在成交金額方面，未來10萬億-14萬億元的商品房成交金額將是一個常態(tài)，商品房市場不會回到18萬億元的高增長階段。而中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，2023年，一線城市商品住宅成交面積有望穩(wěn)中有增，北京、上海市場修復態(tài)勢或逐漸顯現(xiàn)；二線城市新房市場整體量增價穩(wěn)，核心二線城市市場或逐漸恢復，部分城市面臨房價上漲壓力；三四線城市新房市場量價或繼續(xù)下行，多個城市庫存量較大，房價仍面臨一定調整壓力。

趨勢 3

二手房市場回歸理性

在存量房時代，二手房占據(jù)房地產(chǎn)市場的主賽道。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，百城二手住宅平均價格為15911元/平方米，環(huán)比下跌0.21%，跌幅繼續(xù)擴大。與此同時，包括上海、廣州在內的熱點城市的交易量也較為低迷。

以北京二手房市場為例，北京鏈家研究院院長高原表示，預計2022年北京二手住房網(wǎng)簽量在14萬套左右，相較2021年降幅明顯。不過，14萬套網(wǎng)簽量與2017年-2019年銷售規(guī)模較為接近。若橫向比較，應當說屬于“平年”，沒有過冷或者過熱的感覺。在價格方面，北京二手房價格波動幅度較小。由此可見，北京二手房市場量價雙穩(wěn)的局面是在紛繁復雜的行業(yè)環(huán)境下所取得的，相較其他城市的“大起大落”，其穩(wěn)定性再一次凸顯，殊為不易。

展望2023年的二手房市場，可以用關鍵詞“回歸”來形容。在高原看來，這個“回歸”有兩重含義，首先是市場的回歸，隨著經(jīng)濟環(huán)境的逐漸恢復，相信明年市場需求能夠有序、平穩(wěn)釋放，在保持整體價格穩(wěn)定的前提下，交易規(guī)?？赡苈愿哂谌ツ?。更為重要的是，住房市場的參與者，也將回歸理性。

趨勢 4

房企融資“柳暗花明”

2022年，房企頻頻爆發(fā)流動性危機，債務違約現(xiàn)象頻發(fā)，房企融資成為重要難題。在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄看來，雖然前幾個月政策端發(fā)力出臺了一系列鼓勵房企融資的政策，但是從結果來看，僅有少數(shù)優(yōu)質房企獲得融資，行業(yè)流動性壓力猶存。

“進入去年11月，‘金融支持房地產(chǎn)16條’出臺，‘三支箭’發(fā)出，供需兩端齊發(fā)力，為房企融資打開了一個口子，幫助房企恢復造血能力，緩解了房企的融資困境，減輕了房企的資金壓力。”陳霄表示，截至目前，“第一支箭”受益房企超百家，“第二支箭”“第三支箭”覆蓋房企也有幾十家。如果說“第一支箭”“第二支箭”是利好少數(shù)優(yōu)質房企和國企、央企，那么支持房企股權融資的“第三支箭”對于爆雷房企來說是個重大利好。整體來看，“三箭齊發(fā)”，房企的融資環(huán)境得到進一步改善，預計將會在短期內迎來一波融資潮。

展望2023年，陳霄預計，融資環(huán)境將會延續(xù)去年末的寬松態(tài)勢，2023年房企的融資狀況可謂是“柳暗花明”。

趨勢 5

集中供地規(guī)則更靈活

2022年，隨著土地市場的下行，各地集中供地規(guī)則更靈活，“小步快跑”或成常態(tài)，更多城市推出第四批次、第五批次供地。

據(jù)中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱介紹，截至去年12月22日，22個集中供地城市中，除長春、沈陽外，所有城市均完成了三批次供地，其中有14個城市完成了四批次供地，3個城市完成了五批次供地，1個城市（武漢）發(fā)布了六批次土拍公告，累計攬金約1.9萬億元，相較于2021年22個城市累計土地出讓金收入2.8萬億元，同比下降超三成。

張凱認為，2022年集中供地呈現(xiàn)“高開低走”的態(tài)勢。不過，與2021年第一批次的薄利搶地形成鮮明對比，2022年地塊利潤空間更為充足，特別是一線城市地塊利潤空間普遍在10%以上。從去年全年來看，地方國資托底，成為22城的拿地主力。自財政部126號文發(fā)布后，越來越多的本土民企與地方國資聯(lián)合拿地，導致去年年底民企拿地金額占比產(chǎn)生翹尾現(xiàn)象。

2023年，土地市場將會有什么變化？對此，張凱表示，盡管近期“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”的敘述再次被重申，預期更多扶持政策即將來臨，但房地產(chǎn)市場壓力猶存，對期房爛尾的擔憂可以在短期內得到根本性解決，而房價上漲預期的轉弱則無法從根本上得到改變。因此，今年的土地市場或將延續(xù)全國低迷、城市分化的走勢，各地土拍規(guī)則將保持寬松，部分城市實際地價有進一步下調的可能性。

新房數(shù)據(jù)

上漲0.06%

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年1-11月，百城新建住宅價格累計上漲0.06%，較2021年同期收窄2.40個百分點。

11.86萬億元

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年1-11月，全國商品房銷售面積約12.12億平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額約11.86萬億元，同比下降26.6%。

預測

2023年，新房市場將呈現(xiàn)多個“新規(guī)模”。其中，在成交金額方面，未來10萬億-14萬億元的商品房成交金額將是一個常態(tài)。

二手房數(shù)據(jù)

下跌0.55%

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年1-11月，百城二手住宅價格累計下跌0.55%。

9509萬平方米

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年1-11月，15個代表城市二手住宅累計成交面積約9509萬平方米，同比下降25.8%。

預測

2023年，二手房市場回歸理性。

土地數(shù)據(jù)

平均溢價率3.28%

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年1-11月，全國300城土地成交樓面均價為2236元/平方米，同比下跌20.69%；平均溢價率為3.28%，較2021年同期下降8.05個百分點；各類用地出讓金達33664.75億元，同比下降30.12%。

預測

2023年，土地市場或將延續(xù)全國低迷、城市分化的走勢，各地土拍規(guī)則將保持寬松，部分城市實際地價有進一步下調的可能性。