武漢江景學(xué)區(qū)房濱江苑墻體開裂，地基沉降，“水泥森林”質(zhì)量安全問題何解？

近日，有媒體報(bào)道稱，武漢濱江苑房屋地基出現(xiàn)沉降，某業(yè)主家里墻體裂縫數(shù)量超過30處，玻璃出現(xiàn)開裂。不過，檢測報(bào)告顯示，該小區(qū)安全等級仍然為A級，安全可居住。而追溯到2020年12月初，濱江苑三期的多名業(yè)主在長江網(wǎng)武漢城市留言板上投訴稱，距離濱江苑三期數(shù)米的二七濱江商務(wù)區(qū)施工導(dǎo)致小區(qū)院墻基座約10米的塌陷。當(dāng)時(shí)武漢城建局的回應(yīng)和本次較為相似，稱據(jù)監(jiān)測濱江苑三期，主樓結(jié)構(gòu)處于安全狀態(tài)，可以正常使用。

地基沉降、墻體開裂等房屋質(zhì)量、安全產(chǎn)生的原因是什么？高層住宅密布的城市，應(yīng)該如何去解決好相關(guān)問題？記者對相應(yīng)情況進(jìn)行了了解。

地基沉降墻體裂紋

濱江苑三期位于武漢長江邊緣的二七濱江片區(qū)。購房網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，濱江苑三期在2003年—2005年建成，有將近20年的房齡。公開報(bào)道顯示，該小區(qū)居民認(rèn)為墻體開裂、地基沉降是附近正在修建的二七路過江通道施工造成的。

被公開的檢測報(bào)告顯示，自2021年10月26日至2023年8月3日，武漢橋建集團(tuán)委托湖北建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心有限公司對濱江苑三期房屋6#樓、7#樓進(jìn)行了主體結(jié)構(gòu)變形觀測。其中，截至2023年8月3日，7#樓最大累計(jì)沉降值為42.51mm，最大傾斜現(xiàn)狀值為2.49%。

房屋檢測工程師朱瑞（化名）告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，樓房都存在一定程度的沉降，只要沉降的速率維持在合理標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)就是正常的。一般而言，地基沉降控制在20mm內(nèi)屬于正?，F(xiàn)象。也就是說，7#樓的沉降超出了正常標(biāo)準(zhǔn)。

濱江苑三期物業(yè)管理人員告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，房屋沉降的問題是由業(yè)委會與社區(qū)進(jìn)行溝通解決的，具體情況物業(yè)管理并不是很清楚。而社區(qū)工作人員告訴記者，濱江苑的房屋是否安全應(yīng)當(dāng)由專業(yè)鑒定部門進(jìn)行判定，目前了解到的安全評定等級為A級，房屋安全并沒有問題。

二七路過江通道施工方公開回應(yīng)稱，房屋地基沉降是比較綜合的事情，除了可能與施工有關(guān)聯(lián)，還可能與房子臨江的位置和房屋自身基礎(chǔ)等有關(guān)系。對于開裂、沉降的情況的處理，將以鑒定的結(jié)果為判斷的依據(jù)。目前鑒定結(jié)果下，會對于玻璃維修、下水道維修、房屋檢測之類的合理要求，會進(jìn)行響應(yīng)。

業(yè)內(nèi)人士張威（化名）向記者表示，現(xiàn)在沿江的房屋在做基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的時(shí)候都已經(jīng)考慮過沉降的因素。一般接近20年的房子，沉降應(yīng)該也比較穩(wěn)定了，不會繼續(xù)再沉降下去。不過，如果基礎(chǔ)沒有做好，以及周邊在修地鐵、修隧道，都可能造成房屋沉降。

朱瑞認(rèn)為，就現(xiàn)場的照片來看，主體混凝土構(gòu)件沒有出現(xiàn)特別明顯的變形和裂縫，但是玻璃炸裂表明房屋主體還是有些變形的。朱瑞還提示，住宅的土地使用年限是70年，但是設(shè)計(jì)使用年限僅有50年，房屋設(shè)計(jì)年限可能并不足以覆蓋房屋的使用年限。

“現(xiàn)在武漢的房子多為33層，控制在100米內(nèi)。超過100米的住宅為超高層住宅，房屋結(jié)構(gòu)和地基就都需要從嚴(yán)設(shè)計(jì)。一般建設(shè)超高層住宅對開發(fā)商來講并不劃算?！睆埻嬖V記者。

武漢江、湖分布較廣，很多住宅都有江景、湖景的賣點(diǎn)。特別是武昌濱江和二七濱江區(qū)域，更是成為近年來武漢江景豪宅的聚集地。“江邊位置好，豪宅很多時(shí)候會做超高層。房子越高，沉降的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)越高，對地基的要求也會越高。不過，江邊的房子一般都會經(jīng)過特殊的地基和基礎(chǔ)處理，都經(jīng)過設(shè)計(jì)論證?！睆埻嬖V記者。

“目前，監(jiān)測鑒定機(jī)構(gòu)多只能對住宅是否處于危險(xiǎn)狀態(tài)進(jìn)行確認(rèn)，一般并不能確定問題產(chǎn)生的原因?！敝烊鸨硎?，附近有工程施工，沉降和裂縫也并不能判定就是施工產(chǎn)生的，也可能是受到暴雨等其他方面因素的影響。

房屋質(zhì)量、安全問題如何解決？

據(jù)了解，目前社區(qū)對口優(yōu)質(zhì)學(xué)校長春街小學(xué)和七一中學(xué)。7月份的二手房參考均價(jià)為35826元/平米。據(jù)房產(chǎn)中介介紹，最近出售的一套136平米的房源，成交總價(jià)為495萬元，單價(jià)為36397元/平米，房價(jià)似乎并發(fā)生大的變化。不過當(dāng)問及沉降相關(guān)問題時(shí)，該房產(chǎn)中介表示房價(jià)也還可以商談。

記者注意到，這并不是濱江苑三期第一次出現(xiàn)房屋沉降的相關(guān)問題。2020年12月初，濱江苑三期的多名業(yè)主在長江網(wǎng)武漢城市留言板上投訴稱，距離濱江苑三期數(shù)米的二七濱江商務(wù)區(qū)施工導(dǎo)致小區(qū)院墻基座約10米的塌陷。當(dāng)時(shí)武漢城建局的回應(yīng)和本次較為相似，稱據(jù)監(jiān)測濱江苑三期，主樓結(jié)構(gòu)處于安全狀態(tài)，可以正常使用。

濱江苑三期房屋相關(guān)問題并非個(gè)案。8月8日，武漢地鐵通報(bào)稱，武漢軌道交通12號線興業(yè)路站北側(cè)基坑發(fā)生漏水險(xiǎn)情，造成局部地面沉降。海賦江城A區(qū)2棟的居民被連夜通知撤離。

武漢怡江苑小區(qū)，近期也被曝出現(xiàn)了房屋安全、質(zhì)量問題。有業(yè)主表示，“家里連天花板都出現(xiàn)裂紋了，每天住得提心吊膽的?！币灿袠I(yè)主稱，自己家窗戶近幾年都不能正常開關(guān)，冬天家里凍得都無法住人。還有購房者在該小區(qū)去看房，發(fā)現(xiàn)樓梯臺階都是粉碎的，嚇得趕緊逃離。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)公開表示，目前中國絕大多數(shù)房子都是爛房子，特別是2015年以后的房子，價(jià)格高但是質(zhì)量很次。房子質(zhì)量的問題一時(shí)間可能并不容易發(fā)現(xiàn)，但是不用到70年，30年以后很多房子可能就需要進(jìn)行大維修。

當(dāng)下較多房企業(yè)仍然面臨流動性危機(jī)，住宅質(zhì)量、安全問題是否會被忽視？首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，質(zhì)量是企業(yè)的命脈，房屋質(zhì)量事關(guān)人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，不管房企遇到什么危機(jī)，都不能拿住戶的生命財(cái)產(chǎn)開玩笑。

那出現(xiàn)了房產(chǎn)質(zhì)量、安全等相關(guān)問題應(yīng)該如何去解決？記者從武漢某小區(qū)的業(yè)主群中了解到，該小區(qū)在2019年交房后，陸續(xù)出現(xiàn)了諸如圍墻倒塌、房屋漏水等方面的房屋質(zhì)量問題。業(yè)主在尋求相關(guān)問題解決時(shí)，發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)、物業(yè)之間互相推諉的情況。到長江網(wǎng)武漢城市留言板、撥打12345市民熱線是業(yè)主們運(yùn)用最多的方法。

“房屋質(zhì)量問題可以通過事前預(yù)防，做好房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)，事中檢查，事后通過保險(xiǎn)機(jī)制進(jìn)行救濟(jì)。可以通過信用體系建設(shè)進(jìn)行管理，讓失信者寸步難行?！壁w秀池表示。

北京盈科律師事務(wù)所合伙人張琦告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題后，應(yīng)當(dāng)首先查閱購房合同，了解其中關(guān)于質(zhì)量問題、維修責(zé)任等方面的具體規(guī)定；購房者應(yīng)詳細(xì)記錄質(zhì)量問題，包括問題的性質(zhì)、發(fā)生的時(shí)間和地點(diǎn)，保存照片、視頻等相關(guān)證據(jù)；購房者可與開發(fā)商或售后服務(wù)部門或者相關(guān)上級部門聯(lián)系協(xié)商解決；購房者可聯(lián)絡(luò)相關(guān)的權(quán)益維護(hù)組織，如業(yè)主委員會、消費(fèi)者協(xié)會等，尋求法律援助或組織集體維權(quán)；如果上述方法無法解決問題，購房者可通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)益，聘請律師代理，提起民事訴訟，要求相應(yīng)主體的依法進(jìn)行賠償。