房地產金融風險加劇，期待調整優(yōu)化政策盡快落地

8月15日，國家統(tǒng)計局公布了1~7月宏觀經(jīng)濟和房地產數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，房地產投資、銷售以及房企到位資金持續(xù)下滑。此前央行公布的社融數(shù)據(jù)也驗證了房地產市場的低迷。

受房地產市場低迷等因素影響，房企資金鏈持續(xù)承壓。國家金融與發(fā)展實驗室發(fā)布的2023年二季度報告指出，2023年下半年，大部分房企的債務壓力依然較大，且融資恢復和銷售復蘇均不及預期，房企違約風險依然嚴峻，后續(xù)可能仍有房企出現(xiàn)債務違約。

近日碧桂園、遠洋等多家頭部房企接連爆出債務違約風險，此前數(shù)十家已經(jīng)暴雷的房企債務重組之路也是異常艱難。受房地產市場拖累，“中植系”、中融信托相繼暴雷，進一步引發(fā)市場對金融風險的擔憂。

7月24日，中央政治局會議針對當前經(jīng)濟形勢做出部署，特別是對房地產市場以及重點領域風險防范等方面做出重要表述，首次明確提出，“適應中國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策”。各相關部委和四大一線城市也相繼做出表態(tài)。政策導向已經(jīng)非常明確，接下來會有怎樣的具體政策，何時出臺？市場對此充滿期待。

一線城市的政策空間

中央政治局會議以及住建部表態(tài)進一步落實好各項政策措施后，一線城市也相繼表示，將會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。一線城市松綁政策已經(jīng)“箭在弦上”。至于具體會有哪些政策調整，業(yè)界呼聲最高的主要集中在以下幾點：

一是取消“認房又認貸”。目前包括四大一線城市在內的16個城市仍然采取“認房又認貸”政策，其中尤以四大一線城市最為嚴厲。按二套房標準，北京普通住宅首付比例為60%，非普通住宅為80%；上海普通住宅首付比例為50%，非普通住宅為70%；深圳普通住宅首付比例70%，非普通住宅為80%；廣州首付比例為70%。二套房貸款利率方面，北京、上海在LPR基礎上加點105PB，廣州、深圳在LPR基礎上加點60PB?！罢J房又認貸”政策對居民改善性居住需求造成嚴重制約，亟待做出調整。

二是適度降低二套房首付比例和貸款利率。如上述數(shù)據(jù)，目前四大一線城市二套房首付比例和貸款利率明顯偏高，仍有較大調整空間。在政策上可以采取“一區(qū)一策”甚至“一項目一策”，對于非核心區(qū)、遠郊區(qū)項目，可以適當降低首付比例和貸款利率，鼓勵核心區(qū)人口向外圍疏解。

三是調整普通住宅認定標準。以北京為例，按照北京現(xiàn)行的普通住宅標準，五環(huán)內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套；五環(huán)到六環(huán)為單價31680元/平方米、總價374萬元/套；六環(huán)外為單價23760元/平方米，總價281萬元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，一套房子的單價或總價在上述價格范圍內，則被劃為普通住宅。目前北京住房均價已經(jīng)超過6萬元/平方米，五環(huán)內更是罕有單價6萬元以內的房子。按這一標準，北京絕大部分項目都被劃為非普通住宅，而非普通住宅首付比例、貸款利率以及契稅等都遠高于普通住宅。

四是適當放開商住項目的限購限售。2017年之前，一線城市大量商業(yè)用地被開發(fā)為商住項目，隨著“限商”政策出臺，商住房市場迅速被“冰封”，開發(fā)商被深度套牢。以北京為例，據(jù)統(tǒng)計目前有230多個商住項目，存量面積1800多平方米，沉淀資金高達8000億元。放松商住項目的限購限售，不僅可以盤活存量資產，平抑過高的房價，而且深陷商住房泥潭的開發(fā)商也將得以解套。

除此之外，包括放松限購、限價、限售等限制性措施，適當放松積分落戶等，任何一項政策松動，都可能對市場產生積極影響。有一線城市住建官員直言，“只要告訴我能動什么，工具箱一大把”。盡管一線城市有著豐富的政策工具，但尺度如何把握還需謹慎。

政策工具需更精準有力

下半年以來，房地產政策工具箱正在逐步開啟。7月10日，央行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關于延長金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關政策期限的通知》，將“金融16條”中有關政策適用期限延長至2024年底。7月24日，中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策。住建部隨后表態(tài)，要繼續(xù)鞏固房地產市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

地方政府也在積極落實中央政治局會議精神，研究出臺新一輪政策措施。其中鄭州率先推出支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的15條措施，其中包括取消限售、利率調整、“認房不認貸”、降低交易稅費等內容。南京緊隨其后，出臺了包括住房補貼、集體土地房屋征收推行房票安置、建立“安置房源超市”等8項措施。合肥則大膽提出推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點、探索商品房銷售按套內面積計價、探索土地供應“定向掛牌、協(xié)議出讓”等舉措。

近日有媒體曝出，福州、廈門、成都、沈陽等多個城市擬于近日調整優(yōu)化限購政策，降低二套房首付比例下限。限購取消后，當?shù)厥滋?、二套房最低首付比例可進一步降至20%、30%。盡管此前地方政府出臺了大量“刺激”政策，但從市場反應看，政策效果并不明顯。究其原因，關鍵是市場供需兩端的核心問題仍未得到有效解決。供給端，民營房企的融資環(huán)境并沒有實質性改善，大批已經(jīng)暴雷的房企仍在死亡線上掙扎；未暴雷的房企也因市場形勢惡化，逐步滑向風險邊緣。需求端，市場預期不穩(wěn)，居民消費能力減弱，加之一些城市限購、限貸、限價等政策措施依然嚴厲，嚴重制約了市場恢復進程。

針對供需兩端存在的問題，政策發(fā)力點應圍繞“保、松、降”三個字展開?！氨！奔幢７科筚Y金鏈、保交樓；“松”即放松一切制約房地產市場健康發(fā)展的行政性干預政策；“降”即降低購房成本，包括降首付、降稅費、降房價。特別是降房價，應當給予開發(fā)商更大的自主定價權，允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。