2023，房地產(chǎn)行業(yè)要回暖了嗎？

2022年可謂是中國房地產(chǎn)市場的政策大年，從供應(yīng)端到需求端政策發(fā)布的密集程度史無前例，加上房地產(chǎn)被明確定位為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，可見2023年，房地產(chǎn)的穩(wěn)定對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定恢復(fù)至關(guān)重要。那目前市場預(yù)期如何，樓市何時(shí)能企穩(wěn)，哪個(gè)城市會(huì)率先恢復(fù)？還有什么支持政策要出？

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

回顧2022年，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，下半年，多地出現(xiàn)因期房停工導(dǎo)致的購房者集體“斷供”現(xiàn)象，市場信心再次受挫，銷售低迷。

據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，在這個(gè)大背景下，各部委20余次表態(tài)支持“保交樓”，全國超70省市結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，實(shí)質(zhì)推動(dòng)“保交樓”舉措落地。包括“一對(duì)一幫扶”、設(shè)立紓困基金、收購滯銷房作為保障安置用房等。

年底金融16條政策出臺(tái)，支持房企融資三箭齊發(fā)，標(biāo)志著供給端政策進(jìn)入全面支持階段，自此，地產(chǎn)政策進(jìn)入全面寬松周期。以11月為分水嶺，紓困方向從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。在“第一支箭”信貸融資領(lǐng)域，除了央企、地方國企，有25家優(yōu)質(zhì)民企獲得授信超過4000億元；“第二支箭”債券發(fā)行方面，近期，混合所有制及民營房企發(fā)債申請(qǐng)總規(guī)模超過1200億元；“第三支箭”股權(quán)融資方面，目前最近半個(gè)月內(nèi)，已有萬科、旭輝控股集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)等7家港股上市房企拋出了配售融資計(jì)劃，擬募集資金凈額約73億港元；新城發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)等4家港股上市房企已完成了一輪配售融資，籌資凈額約74億港元。

涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個(gè)人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項(xiàng)借款、保護(hù)個(gè)人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等“金融16條”的出臺(tái)，更是讓房地產(chǎn)迎今年最強(qiáng)政策支持。

預(yù)售資金監(jiān)管政策的調(diào)整，也成為一大看點(diǎn)。11月，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，這將有助于扭轉(zhuǎn)房企融資困境，有效遏制企業(yè)“爆雷潮”。

進(jìn)入12月，中央支持房地產(chǎn)的力度更強(qiáng)，12月15日中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上，明確滿足房產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。國務(wù)院副總理劉鶴指出“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。” 中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人也強(qiáng)調(diào)“要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”。

市場正經(jīng)歷一次深度調(diào)整

有分析認(rèn)為，時(shí)隔20年后，房地產(chǎn)再度成為“支柱產(chǎn)業(yè)”，釋放的信號(hào)極具分量。多位分析人士認(rèn)為，此次是樓市的一個(gè)深度調(diào)整。

陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官、國家統(tǒng)計(jì)局原局長邱曉華曾公開表示，從去年下半年以來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一次深度的調(diào)整，至今還在調(diào)整的進(jìn)程中，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)投資、銷售、拿地、新開工、在建等諸多主要指標(biāo)都是負(fù)數(shù)，今年1到11月房地產(chǎn)開發(fā)投資比去年同期下降了9.8%，銷售面積、銷售額下降幅度超過了30%，一線城市的二手房價(jià)格還在下降，70個(gè)城市的房價(jià)多數(shù)都在下降。

他表示，這些年房地產(chǎn)市場對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)是有目共睹的，對(duì)居民生活的改善、對(duì)城市建設(shè)面貌的改觀也很明顯。如今再一次明確了房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，正當(dāng)其時(shí)。從去年下半年以來，可以說房地產(chǎn)市場的政策春風(fēng)，尤其是地方政府的政策春風(fēng)一陣接一陣。但由于三年的疫情，造成了我國房地產(chǎn)市場至今還處在比較困難的狀態(tài)中。

對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)，在近日舉行的“財(cái)經(jīng)年會(huì)2023：預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略”上，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛則分析認(rèn)為，過去一年多，房地產(chǎn)市場下行速度較快但沒有失速。他認(rèn)為這不是危機(jī)，而是一個(gè)深度的調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場是一個(gè)行政性管制很強(qiáng)的市場，政府有很強(qiáng)的力量阻滯過速的下行。過去一年不斷加碼的政策，確實(shí)使目前房地產(chǎn)市場暴露的風(fēng)險(xiǎn)得到了控制?！霸蜃鲆粋€(gè)總結(jié)，我認(rèn)為這次下行沖擊在環(huán)境端，問題在供給端，核心在金融端，出路在需求端，化解是在政府端?！?/p>

倪鵬飛指出，減緩沖擊是條件，要通過加快復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)，增加收入，擴(kuò)大就業(yè)，防范和減緩?fù)獠坎淮_定性沖擊。擴(kuò)大需求是基礎(chǔ)，要放寬購房條件，降低購房成本。

邱曉華預(yù)計(jì)，投資的恢復(fù)有可能快于市場銷售的恢復(fù)。從需求側(cè)來看，下一階段國家也會(huì)積極發(fā)力，促進(jìn)地產(chǎn)基本面的修復(fù)，如果對(duì)住房消費(fèi)端也能射出數(shù)支箭，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的春天一定會(huì)很快到來。

購房者觀望情緒較重

2022年，房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整階段，中央多次強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求，需求端政策優(yōu)化貫穿全年。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年以來，全國已有超300省市（縣）出臺(tái)相關(guān)政策超千條，政策優(yōu)化頻次達(dá)到近年峰值，調(diào)控措施中涉及降低首付比例、提高公積金貸款額度、優(yōu)化限購限售、給予購房補(bǔ)貼等。

據(jù)公開信息，2022年9月，蘇州市區(qū)范圍全域放開限購，成為第一個(gè)大力度松限的萬億級(jí)城市。進(jìn)入12月，南京成為首個(gè)取消外地戶籍限購的省會(huì)城市，萬億級(jí)城市佛山、東莞也相繼全面放開限購。

公積金方面，重慶將個(gè)人最高貸款額度提升至50萬，夫妻最高可貸100萬，放寬認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只限中心城區(qū)，支持范圍擴(kuò)大。天津市將第二套房公積金貸款首付比例由60%調(diào)整為40%。汕尾市則支持本人及其直系親屬（配偶、父母、子女）提取公積金用于支付購房首付款。

不過，據(jù)央行的一組調(diào)查數(shù)據(jù)來看，購房者置業(yè)情緒仍有待恢復(fù)。2022年12月27日，中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司發(fā)布《2022年第四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，對(duì)下季房價(jià)，14.0%的居民預(yù)期“上漲”，53.7%的居民預(yù)期“基本不變”，18.5%的居民預(yù)期“下降”，13.8%的居民“看不準(zhǔn)”。

問及未來三個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目時(shí)，居民選擇比例最高的為醫(yī)療保健，占比29.6%，教育占比27.9%、社交文化和娛樂占比18.5%、大額商品占比18.5%、購房占比16.0%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，短期來看，影響居民購房的收入預(yù)期、房價(jià)預(yù)期等因素尚未出現(xiàn)明顯修復(fù)，購房者置業(yè)觀望情緒仍較重，市場企穩(wěn)仍需要時(shí)間。

樓市何時(shí)能夠企穩(wěn)回升

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，過去三年，50城中房價(jià)上漲的城市有18個(gè)，最高漲幅41.1%，平均漲幅13.5%；房價(jià)下跌的城市有32個(gè)，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3%。盡管跟去年比，幾乎所有城市房價(jià)都出現(xiàn)普遍下跌，但一線城市、長三角、大灣區(qū)、成渝都市圈這些區(qū)域房價(jià)依然比3年前有穩(wěn)定的上漲。在上漲的階段，一線城市上漲的幅度更大；在下跌的階段，一線城市下跌的幅度更小。過去三年，長三角、大灣區(qū)和成渝房價(jià)漲幅分別為4%、4%和3%。長三角城市群的房價(jià)最高，成渝城市群追上大灣區(qū)。京津冀城市群和長江中游城市群房價(jià)持續(xù)回調(diào)。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，這輪房價(jià)的下跌已經(jīng)到底，未來將從核心城市開始逐步企穩(wěn)回升。市場預(yù)期已經(jīng)開始回溫。初步統(tǒng)計(jì)，在12月放開初期，二手房市場的交易量有明顯的反彈。而且部分剛性需求、改善型需求開始轉(zhuǎn)變觀望態(tài)勢(shì)，2022年Q4調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，計(jì)劃在未來半年內(nèi)購房的比例顯著回升。“預(yù)計(jì)明年越來越多消費(fèi)者開始入市，市場交易量價(jià)迎來溫和修復(fù)，上半年房價(jià)降逐步企穩(wěn)回升?！?許小樂稱，在“房住不炒”的政策框架下，市場并不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)式大漲。

對(duì)于2023年市場如何走？樓市何時(shí)企穩(wěn)？中指研究院則測(cè)算認(rèn)為2023年全國房地產(chǎn)市場特點(diǎn)為：“銷售量價(jià)趨穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢(shì)難改，投資或繼續(xù)下行”,短期來看，國內(nèi)疫情感染高峰尚未結(jié)束，宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)較為緩慢，購房者收入預(yù)期、置業(yè)信心修復(fù)仍需時(shí)間，預(yù)計(jì)銷售市場最快或在二季度企穩(wěn)。

具體來看，長三角、珠三角市場情緒有望率先修復(fù)，市場恢復(fù)態(tài)勢(shì)或開啟。京津冀市場有望企穩(wěn)，北京市場的帶動(dòng)效應(yīng)或更加明顯。長江中游、成渝疫情影響下短期市場調(diào)整壓力仍在，政策優(yōu)化帶動(dòng)核心城市市場有望企穩(wěn)恢復(fù)。

政策還有沒有調(diào)控空間？

而對(duì)于樓市還有哪些調(diào)控空間，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，2023年在“房住不炒”基調(diào)下，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等方面繼續(xù)調(diào)整，一線城市政策優(yōu)化預(yù)期也在增強(qiáng)，降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費(fèi)等存在空間；支持企業(yè)合理融資需求，房企融資鏈條有望進(jìn)一步暢通，企業(yè)資金面有望得到改善，特別是頭部優(yōu)質(zhì)房企的資金支持力度將繼續(xù)強(qiáng)化；“保交樓”仍然是側(cè)重點(diǎn)，專項(xiàng)借款及配套資金加快落地，有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，共同促進(jìn)購房者預(yù)期好轉(zhuǎn)。