房地產(chǎn)面臨新舊動能轉(zhuǎn)換：防風(fēng)險仍是底線， “三大工程”將發(fā)力穩(wěn)增長

中央經(jīng)濟工作會議12月11日至12日在北京舉行，會議提到，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

與去年相比，今年中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的表述內(nèi)容相對不多，但分析人士指出，考慮到房地產(chǎn)市場努力企穩(wěn)的短期形勢和轉(zhuǎn)型發(fā)展的長期背景，其涵蓋的內(nèi)容頗為豐富，信號意義也值得關(guān)注。

一方面，房地產(chǎn)與地方債務(wù)、中小金融機構(gòu)一起，被置于“防風(fēng)險”的工作大項下，這也是監(jiān)管層連續(xù)兩年將風(fēng)險化解作為房地產(chǎn)工作的首要目標(biāo)。其不僅緊扣當(dāng)下房地產(chǎn)市場的形勢，也體現(xiàn)出明年房地產(chǎn)調(diào)控的重點所在。

另一方面，“三大工程”在中央經(jīng)濟工作會議上被提出，此前亦在今年的多場高層會議上被提及，說明其正成為房地產(chǎn)領(lǐng)域新的投資發(fā)力點。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨中長期調(diào)整、樓市新舊動能轉(zhuǎn)換的背景下，這有望為穩(wěn)增長提供新的動力。

短期調(diào)整與長期支撐

在多數(shù)從業(yè)者看來，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的蔓延，始于2021年下半年。當(dāng)時，隨著金融政策收緊，房地產(chǎn)市場的流動性受到影響，部分杠桿率偏高的房企開始出現(xiàn)債務(wù)違約。隨著信心受到影響，市場交易也有所降溫。

此后，監(jiān)管部門多次在政策執(zhí)行層面進(jìn)行糾偏，各地也陸續(xù)出臺穩(wěn)樓市政策，對市場預(yù)期進(jìn)行引導(dǎo)，市場調(diào)整不斷深化，但始終難以進(jìn)入穩(wěn)步升溫的軌道。

2023年以來，這種基本面并未改變。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年以來，全國商品房銷售面積繼續(xù)保持同比負(fù)增長狀態(tài)。進(jìn)入下半年，商品房銷售額也由正轉(zhuǎn)負(fù)，且兩者的降幅均持續(xù)擴大。同時，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)負(fù)增長，降幅不斷擴大。在納入統(tǒng)計的70個大中城市中，房價下跌已成為近期的主流。

有機構(gòu)分析認(rèn)為，2023年全國商品房銷售額有可能降至約12萬億的水平，連續(xù)兩年下降。且與2021年超過17萬億的峰值相比，差距明顯。

表面上看，房地產(chǎn)風(fēng)險的出現(xiàn)，在于去杠桿政策的刺激。但實際上，經(jīng)過多年的高速增長，房地產(chǎn)本身也進(jìn)入了調(diào)整期，表現(xiàn)為紅利減退造成的市場支撐力不足，以及高杠桿模式的不可持續(xù)。

今年10月，國家統(tǒng)計局副局長盛來運對房地產(chǎn)問題做了系統(tǒng)解讀，不僅指出了市場調(diào)整的必然性，也對行業(yè)后續(xù)的發(fā)展動能進(jìn)行了分析。

他表示，經(jīng)過近20年的高速增長后，房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整是正常的。而且這種調(diào)整有利于淘汰落后產(chǎn)能，有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化，尤其是有利于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展?！八袁F(xiàn)在的調(diào)整是有利于后期的發(fā)展?！?/p>

同時，房地產(chǎn)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，還是有很強的支撐的。一方面，當(dāng)前我國的常住人口城鎮(zhèn)化率為65.2%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為47.7%。所以，城鎮(zhèn)化無論從數(shù)量還是從質(zhì)量來看，都有較大的提升空間。另一方面，雖然我國的房屋總量已經(jīng)達(dá)到400億平方米左右，但中小戶型偏多，改善潛力較大。

他還指出，短期來看，房地產(chǎn)優(yōu)化政策的作用正在持續(xù)釋放，有積極的效應(yīng)。但政策的發(fā)揮需要一個過程，“畢竟房地產(chǎn)總體上處在一個調(diào)整階段，所以后期還是要抓好政策的落實?！?/p>

樓市的新舊動能轉(zhuǎn)換

監(jiān)管層也意識到調(diào)整期的房地產(chǎn)風(fēng)險化解問題。在2022年的中央經(jīng)濟工作會議上，房地產(chǎn)就被置于“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險”的工作大項下。如今，化解風(fēng)險再度成為主要任務(wù)，說明房地產(chǎn)風(fēng)險已成為值得持續(xù)關(guān)注的問題。

對此，中央經(jīng)濟工作會議指出，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。這也是繼一個多月前的中央金融工作會議后，監(jiān)管部門再次明確了房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)的“一視同仁”。

民營房企融資難于國央企，是房地產(chǎn)業(yè)長期存在的問題。有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，現(xiàn)階段，即便財務(wù)狀況良好，且未出現(xiàn)債務(wù)違約，民營房企獲得融資的難度仍然較大。少數(shù)可以獲得融資的企業(yè)，成本也較高。

近段時間以來，金融機構(gòu)密集召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，傳遞出精準(zhǔn)對接融資需求的信號。分析人士普遍認(rèn)為，明年房地產(chǎn)的融資環(huán)境有望得到改善，這對于控制房地產(chǎn)風(fēng)險大有裨益。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，化解風(fēng)險仍是2024年樓市政策的重要著力點，其措施將體現(xiàn)在推動實質(zhì)性保交樓、企業(yè)自救和外部救助相結(jié)合、夯實企業(yè)自救的主體責(zé)任和地方的屬地責(zé)任等方面。

此外，保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”首次出現(xiàn)在中央經(jīng)濟工作會議的表述中，同樣意義重大。

今年以來，“三大工程”已在多個重要會議中被提及，包括4月28日和7月24日的中共中央政治局會議，10月末的中央金融工作會議等。近期，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹和中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝也公開表達(dá)了對“三大工程”的重視。

李宇嘉表示，“三大工程”著眼于房地產(chǎn)長期健康運行與穩(wěn)定增長，力圖解決結(jié)構(gòu)性問題、供需錯配、需求斷層等長期問題。其中，城中村改造，解決的是新市民、年輕人、外來人口的住房需求，主要是低成本的、職住平衡的配租型住房需求；“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施解決的是新時期對于居住生活安全的配套設(shè)施訴求；保障性住房解決的是戶籍無房戶、人才群體、工薪階層的配售型保障需求，解決商品房需求斷層的問題。本質(zhì)上，新時期住建系統(tǒng)的“三大工程”，都是在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做文章，以匹配需求，并與擴大房地產(chǎn)內(nèi)需結(jié)合。

近年來，隨著人口、土地、金融等紅利的減弱，傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展的后續(xù)動力不足，對經(jīng)濟增長的拉動作用也有所減弱。今年前10月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長2.9%，同期的房地產(chǎn)開發(fā)則下降9.3%。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上看，房地產(chǎn)業(yè)的“支柱地位”正在弱化。

李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)也正在面臨新舊動能的轉(zhuǎn)換，“三大工程”有望為穩(wěn)增長提供新動能。且在這些領(lǐng)域，未來可能出現(xiàn)更多的政策支持。

至于房地產(chǎn)市場的走勢，分析人士認(rèn)為，短期調(diào)整的趨勢仍將延續(xù)，但若政策能夠順利落地，隨著預(yù)期的改善，市場有望在明年從筑底狀態(tài)中走出。