中央經(jīng)濟(jì)工作會議釋放積極信號 房地產(chǎn)行業(yè)趨勢性回暖可期

12月11日至12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議圍繞房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了諸多具體部署，包括積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”；完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。

從內(nèi)容上來看，一方面，對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存風(fēng)險及難點(diǎn)進(jìn)一步表態(tài)，相關(guān)支持政策或?qū)⒊掷m(xù)加碼；另一方面，對房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展模式提出明確要求，指引行業(yè)加速邁向新發(fā)展模式。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，這或意味著2024年房地產(chǎn)支持政策將持續(xù)加碼，除了繼續(xù)落實(shí)以“三支箭”為代表的房企金融支持政策外，后期政策“工具箱”在放寬購房條件、下調(diào)居民房貸利率方面還有較大空間。

多措并舉暢通房企融資渠道

事實(shí)上，化解房地產(chǎn)風(fēng)險作為國家重點(diǎn)工作內(nèi)容之一，貫穿整年、遍布各地。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，年內(nèi)各地已累積發(fā)布逾600條樓市新政，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險、扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作、提振房地產(chǎn)市場信心等內(nèi)容頻繁提及。

而在這過程中，資本市場作為重要融資支持平臺，不但通過首發(fā)融資、再融資、并購重組等方式為相關(guān)企業(yè)提供股權(quán)融資選擇，助力企業(yè)改善資產(chǎn)負(fù)債表；而且還通過交易所債券市場為其發(fā)債拓寬渠道，進(jìn)一步滿足其對流動資金的需求。

具體來看，在股權(quán)融資方面，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，自2022年11月份股權(quán)融資5項(xiàng)措施發(fā)布以來，共50家左右上市房企發(fā)布股權(quán)融資公告，擬募資逾千億元。其中，逾40家擬通過定向增發(fā)合計(jì)募集資金900多億元；4家擬通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債募集資金110.91億元。

此外，值得注意的是，日前，證監(jiān)會以及交易所官網(wǎng)信息顯示，華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等3只首批消費(fèi)類REITs已正式獲得證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)。

“這意味著，商業(yè)運(yùn)營規(guī)模較大、擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多的企業(yè)更有可能發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，能夠參與公募REITs市場的房企也會越來越多?！笔袌鋈耸勘硎?，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs盤活存量資產(chǎn)，幫助企業(yè)獲取資金的同時，還能通過募集資金對存量債務(wù)進(jìn)行置換的方式，極大降低基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及企業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率。

在利用交易所債市方面，越來越多房企將此作為企業(yè)融資的重要渠道之一。例如，11月28日，華潤置地和招商蛇口2家房企公布公司債券發(fā)行結(jié)果，2家公司通過深交所債券市場發(fā)行，合計(jì)募集資金58.4億元。另外，部分房企為滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要、利用存量資產(chǎn)拓寬融資渠道，擬開展商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）業(yè)務(wù)，并獲得深交所關(guān)于本事項(xiàng)的無異議函。

“三大工程”指引行業(yè)加速高質(zhì)量發(fā)展

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議高度關(guān)注“三大工程”，并再次提及房地產(chǎn)發(fā)展新模式，這或?qū)⑦M(jìn)一步推動房地產(chǎn)行業(yè)加快邁向高質(zhì)量發(fā)展階段。事實(shí)上，今年以來，中央已多次在重要會議中強(qiáng)調(diào)“三大工程”的重要性，國務(wù)院常務(wù)會議亦先后審議通過了相關(guān)指導(dǎo)意見。

“三大工程”中的城中村改造，解決的是新市民、年輕人、外來人口的住房需求，主要是低成本的、職住平衡的配租型住房需求；保障性住房解決的是戶籍無房戶、人才群體、工薪階層的配售型保障需求，解決商品房需求斷層的問題；“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施解決的是新時期對于居住生活安全的配套設(shè)施訴求。

在58安居客房產(chǎn)研究院院長張波看來，預(yù)計(jì)未來保障性住房開發(fā)節(jié)奏會進(jìn)一步加快，推進(jìn)保障性住房發(fā)展的新模式將是下一輪房地產(chǎn)周期的重要舉措。明年，將有更多城市加快保障性租賃住房的推進(jìn)節(jié)奏，通過多渠道共建等方式，讓多樣化、高品質(zhì)的住房面市。

在融資端，股債共振，助力企業(yè)進(jìn)一步化解資金流動性風(fēng)險；在供給端，“三大工程”領(lǐng)航，引領(lǐng)企業(yè)邁向新發(fā)展模式。在此背景下，多位專家對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展前景表示看好。

王青認(rèn)為，2024年年中前后，房地產(chǎn)市場有望出現(xiàn)趨勢性回暖，這將結(jié)束行業(yè)約三年的下行周期。不過，綜合考慮“三大工程”部署，以及房住不炒的主基調(diào)會長期堅(jiān)持，明年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“V型”反轉(zhuǎn)的可能性很低。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜則表示，化解房企風(fēng)險仍需要推動企業(yè)恢復(fù)自我造血，市場銷售實(shí)質(zhì)性修復(fù)是改善企業(yè)資金面的關(guān)鍵，而銷售市場好轉(zhuǎn)仍需要需求端政策繼續(xù)托底發(fā)力，預(yù)計(jì)2024年一線城市將繼續(xù)優(yōu)化限購政策，核心二線城市有望全面取消限購，更多低能級城市或通過發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購房需求釋放。