房地產市場逐步企穩(wěn) 商業(yè)地產投資活躍

近日，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹公開表示，今年的房地產市場，總的看是前高、中低、后穩(wěn)。而對于接下來的政策走向，倪虹表示，房地產市場有其特殊性，各個城市的交易量和價格有很大差異。關于房地產調控，強調因城施策、精準施策、一城一策。

接受記者采訪的專家表示，房地產增量市場已經(jīng)見頂回落，但房地產存量市場十分巨大，尤其是城市更新規(guī)模龐大，有望帶動房地產市場迎來“第二春”。

房地產有望迎來“第二春”

倪虹表示，從數(shù)據(jù)看，“認房不認貸”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了積極的效果。1到10月份，一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起來實現(xiàn)同比正增長。另外，保交樓工作的扎實推進，帶動了全國房屋竣工面積同比增長近20%，也反映出各地政府幫助企業(yè)紓困是有效果的。

北京房地產學會執(zhí)行會長、碼頭智庫創(chuàng)始人陳貴在接受記者采訪時表示，隨著房地產市場進入存量時代，過去建的一些老房子已經(jīng)無法滿足人民群眾對美好生活的需要，大規(guī)模城市更新有望推動房地產市場“第二個春天”到來。

與此同時，剛性需求和改善性需求仍然巨大。不過，由于收入有限，當前房地產市場需求仍未得到很好地滿足，價格處于探索階段。只要經(jīng)濟復蘇，價格調整到位，需求還會爆發(fā)。

對于接下來房地產市場走向的總體判斷，住建部認為，當前，我國房地產市場正處在轉型期，未來的持續(xù)發(fā)展仍然有堅實的支撐。新模式下房地產企業(yè)要有清醒的認識，現(xiàn)在要拼的是高質量、新科技、好服務，誰能為群眾建設好房子，誰能為群眾提供好服務，誰就會有市場、誰就會有發(fā)展。

倪虹表示，過去在解決“有沒有”時期追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已不適應現(xiàn)在解決“好不好”問題、高質量發(fā)展階段的新要求，亟須構建發(fā)展新模式。在體制機制上，一方面是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢，防止市場大起大落；另一方面是建立房屋從開發(fā)建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度。在抓落實上，要實施好規(guī)劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。

一家中型房地產商在接受記者采訪時表示，金融支持房地產發(fā)展方面，過去主要支持大型房企，中小房地產企業(yè)支持力度不夠，甚至不受重視，但近來出問題的房企基本都是大型房企，而金融機構對中小房企融資要求都必有抵押，反而很多中小房企現(xiàn)在活得相對還不錯，值得深思。未來房地產發(fā)展模式改革，必須從金融領域做起。

商業(yè)地產投資比較活躍

從橫向比較來看，當前我國房地產市場仍可圈可點。根據(jù)仲量聯(lián)行最新資本追蹤數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度亞太區(qū)商業(yè)地產投資總額為213億美元，同比下降22%，中國內地成為亞太區(qū)最活躍的市場。

仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場部負責人龐樹東對記者表示：“中國的房地產行業(yè)已經(jīng)歷了很多個周期，無論是強周期還是弱周期，從長期來看，投資者仍對中國房地產市場持積極態(tài)度。我們看到已有投資者抓住特殊機遇，并在戰(zhàn)略收購方面取得了重大進展，這些收購將在未來為其帶來豐厚的回報。”

數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度，香港市場的投資總額達到8億美元，同比增長15%。日本市場錄得41億美元的投資額，同比增長3%。澳大利亞的投資額達到38億美元，同比下降47%。新加坡三季度的投資總額為20億美元，下降11%。中國內地成為亞太區(qū)最活躍的市場，交易總額達到47億美元，較去年同期增長43%。

龐樹東告訴記者，中國內地市場的投資活動在今年二季度后回升，主要得益于國內買家的強勁收購動作，包括來自國內保險、政府平臺和金融機構的資本?？傮w而言，仲量聯(lián)行對亞太區(qū)商業(yè)地產的韌性和長期吸引力保持信心。

展望2024年，惠譽評級預期，2024年中資房企的經(jīng)營環(huán)境仍將充滿挑戰(zhàn)，但在政府支持政策的提振下，高線城市的銷售額應逐步回穩(wěn)，從而為市場的長期復蘇奠定基礎?；葑u預計，2024年全年合同銷售額將下降0%-5%，這意味著該年度將實現(xiàn)收入10萬億-10.5萬億元人民幣。

惠譽國際評級有限公司企業(yè)評級高級董事金泰倫對記者表示，中國房地產行業(yè)的分化格局或將持續(xù)：經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和城市的銷售額在未來12個月內將趨于穩(wěn)定，而低線城市消納未售出存量住房的道路依舊漫長?；葑u認為，盡管政府旨在改善民營房企融資渠道的舉措密集出臺，但國有房企的優(yōu)勢地位或將在2024年進一步擴大。

此外，惠譽預期，政府將繼續(xù)致力于遏止房地產市場的下行壓力波及系統(tǒng)穩(wěn)定性，并將發(fā)布后續(xù)措施避免因未完工房地產項目積壓及房價大幅波動對市場造成負面干擾。