多城普通商品住宅用地供應明顯下降：部分庫存積壓嚴重，房企拿地謹慎

4月13日，根據(jù)中國土地市場網(wǎng)發(fā)布的信息，安徽省合肥市發(fā)布2023年度國有建設用地供應計劃 (市本級)。合肥市2023年度市本級國有建設用地供應計劃總量為2146.67公頃。其中，商業(yè)服務業(yè)用地供應計劃為60公頃，占計劃總量的2.8%，與2022年實際供應量相比減少29.91%； 居住用地供應計劃為540公頃，占計劃總量的25.16%，同比增長16.11%，540公頃中有400公頃為商品住房用地，占居住用地供應計劃的 74.07%；與2022年的433.33公頃相比減少約7.7%。

此前，已有近50個重點城市公布了2023年土地供應計劃。不少重點城市的商品住房用地供應面積大幅減少。

城市商品住宅供地最多降近七成

以重慶為例，2023年，重慶全市計劃供應國有建設用地14762公頃，重慶全市計劃供應住宅用地1162公頃，占今年計劃供應國有建設用地總量的7.8%，與去年計劃供應住宅用地2243公頃相比減少48.19%。1162公頃中，商品住宅用地1155公頃、租賃住宅用地7公頃，與去年相比，重慶今年商品住宅用地計劃供應量減少38.95%。

南寧市公布的2023年供應計劃顯示，今年全市供地總量約為35047畝，其中普通商品住宅用地計劃供應2600畝，比2022年的4200畝減少了約38%，計劃出讓面積創(chuàng)近3年新低。

克而瑞報告顯示，就已經(jīng)公布供地計劃的15個一二線城市數(shù)據(jù)來看，2023年房地產(chǎn)開發(fā)用地明顯減少，尤其是租賃用地(含保租房和市場化租賃)規(guī)模僅有419公頃，同比降幅達51%；其次，普通商品住宅用地供應也明顯減少，同比降幅達19%；只有保障性產(chǎn)權住宅用地略有增加，增幅為5%，一二線保障性住房供給力度不減。

從典型城市2023年普通商品住宅計劃供應量較2022年變化情況來看，多數(shù)城市普通商品住宅供應量較2022年均有不同程度的下滑。其中，去化壓力較大的長春降幅最顯著，降幅近七成。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，長春商品住宅去化周期超35個月，去化壓力巨大。受此影響，長春2023年大幅削減了宅地供地計劃，2023年全年普通商品住宅用地計劃供應量僅187公頃，相比2022年降幅高達66%。與之類似的還有重慶、呼和浩特、南寧等，這些城市去化周期均超18個月，并且2023年普通商品住宅用地計劃供應量同比降幅均在38%以上。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，近兩年，受房地產(chǎn)市場深度調整影響，企業(yè)拿地意愿及拿地力度均出現(xiàn)明顯下降，全國土地市場陷入低迷，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年，全國住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上。

陳文靜進一步說道，2023年以來，各地依據(jù)自身市場特點調整供地計劃，具體來看，除個別熱點一二線城市土地計劃供應規(guī)模有所增加外，多數(shù)城市供地計劃量較2022年下調，而供地計劃量明顯下降的城市，受房地產(chǎn)市場庫存量較大、房地產(chǎn)銷售市場恢復持續(xù)性不足、2022年供地計劃完成率較低等因素影響較大，如長春、重慶當前市場信心仍偏弱、中長期庫存較高，2022年供地計劃完成率均低于兩成，2023年供地計劃量較2022年降幅均在四成以上。

“推動更多存量項目加快入市去化”

去年12月，自然資源部辦公廳印發(fā)《關于進一步規(guī)范住宅用地供應信息公開工作的通知》，其中提到因城施策安排計劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市應控制供應規(guī)模，其中已供應未竣工住宅用地面積超過近3年平均完成交易量5倍的城市，應從嚴壓縮計劃規(guī)模直至暫停供地。將建立擬出讓地塊清單公布制度，每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預期預判；同時，詳細清單內的地塊可以分批次出讓。

到了今年1月，在全國自然資源工作會上，自然資源部部長王廣華表示，要統(tǒng)籌優(yōu)化“十四五”時期土地計劃指標分配，適當增加2023年指標，支持“十四五”規(guī)劃重大工程盡快落地，支持交通、能源、水利、信息等基礎設施建設，支持城市群和都市圈建設現(xiàn)代化基礎設施體系。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪認為，今年多地宅地供應減少是符合國家供地規(guī)劃的。

關榮雪續(xù)指，宅地供應減少也與樓市修復較慢有關，考慮到部分城市土地庫存積壓較為嚴重，房企拿地較為謹慎，各地制定計劃避免供大于求的狀況出現(xiàn)從而影響樓市穩(wěn)定發(fā)展；另外，各地通過優(yōu)先安排重大基礎設施、產(chǎn)業(yè)服務業(yè)等項目用地，以支持“十四五”規(guī)劃重大工程盡快落地。

從影響來看，預計住宅用地供應縮量將會在一定程度上提升房企拿地的競爭強度，避免地塊流拍嚴重，保障土地資源的高效利用，同時也將維持一定的市場熱度；除此之外，也會推動更多存量項目加快入市去化。

在樓市逐步回暖的鄭州，根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局今年發(fā)布的房地產(chǎn)市場銷售情況，商品住宅批準預售面積遠遠少于銷售面積。1月，商品住宅批準預售面積46.31萬平方米；商品住宅銷售4920套，銷售面積62.18萬平方米，銷售均價11879元/平方米。2月，鄭州商品住宅批準預售面積14.4萬平方米；商品住宅銷售12583套，銷售面積135.71萬平方米，銷售均價12029元/平方米。

陳文靜也持相同觀點并認為，當前房企普遍采取“以銷定投”的策略，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標準之一，而地方政府降低土地供應，能在一定程度上緩解市場供大于求的壓力，從而進一步穩(wěn)定市場預期。

克而瑞報告顯示，上海、蘇州等核心城市宅地供應規(guī)模較為平穩(wěn)，這些城市商品住宅去化速度較好、庫存壓力也相對較輕，地方自規(guī)局在供地規(guī)模上也保持相對穩(wěn)定。譬如上海，截至2022年末，其去化周期僅有6.9個月，2023年普通商品住宅用地計劃供應量為505公頃，與2022年基本持平。廣州住宅用地供應計劃更是連續(xù)五年保持增長，2023年普通住宅用地供應計劃同比增長26%。廣州規(guī)劃和自然資源局亦就此表態(tài)，充足的住宅用地供應量是實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的有力保障。

廣州市規(guī)劃和自然資源局今年1月發(fā)布的2023經(jīng)營性用地供地藍皮書顯示，2022年廣州市供應建設用地2882.06公頃，超額完成年初制定的2505公頃計劃任務，供應計劃實施率115.09%。全年計劃供應居住用地751公頃，實際供應690.43公頃。

克而瑞指出，在行業(yè)規(guī)模下行、庫存壓力持續(xù)高位的當下，大部分重點城市在供地計劃中都縮減了宅地供應量，同時一二線城市小幅增加了保障性產(chǎn)權住宅用地的供應，整體來看，重點城市的宅地計劃供應量是適度的。另外，從已經(jīng)集中掛地的城市來看，首輪集中供地大都采用提質縮量的供地策略，規(guī)模較去年首輪偏小，質量上有明顯提升，深圳、蘇州、杭州、南京、寧波、合肥等熱點城市優(yōu)質地塊依然備受追捧，這些城市均有多宗地塊觸頂成交，在此助力之下，3月份溢價率升至7.3%，創(chuàng)下2021年8月以來新高。