二次棚改在即？水泥需求要來了？

寒冬中的樓市，又掀起一陣波瀾。  

隨著中央逐步落子，城中村改造即將拉開新的建設(shè)序幕，甚至有人士將其比作“二次棚改”。  

2015年，棚改的啟動，令房價“漲”聲不斷。因此本輪城中村改造，也備受多方關(guān)注。  

那么，這是不是“二次棚改”？中央為何落子城中村改造？又將如何改造？  

二次棚改要來了？  

在近三個月的時間里，城中村改造多次被中央提及。  

4月28日，中央政治局召開會議，提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”等。  

7月21日，國務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。  

7月24日，中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會議指出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。  

這意味著，新一輪城中村改造箭在弦上，落子在即。  

本次城中村改造備受關(guān)注，有市場人士將城中村改造與之前的棚改相提并論，甚至稱之為“二次棚改”。  

2015年，在房地產(chǎn)陷入低谷之時，正是因為棚改的啟動，通過貨幣化安置推動大規(guī)模棚改，資金最終流入到樓市，推高了各地的房價，令樓市堰塞湖至今高懸。  

那么，本次的城中村改造是不是“二次棚改”？  

中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬向中國新聞周刊表示，兩者之間差異明顯。首先是范圍不同，此次城中村改造的范圍僅限于“超大特大城市”，而不像上一輪的棚改一樣，無論城市大小均有涉及。其次是力度不同，上一輪棚改是全國各地集中拆遷，大拆大建；此次是要穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，成熟一個推進(jìn)一個。最后是配套措施不同，上一輪棚改很大程度上受貨幣化因素支撐，而此次城中村改造，要求多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。  

中指研究院調(diào)查事業(yè)部運營總監(jiān)吳建欽表示，此次城中村改造有三大亮點，一是聚焦在超大特大城市范圍，二是強(qiáng)調(diào)積極穩(wěn)步推進(jìn)、避免過急，三是強(qiáng)調(diào)與保障性住房建設(shè)結(jié)合好，這是現(xiàn)階段改造的新特征。  

這一新特征立足于新的需求因素。  

國務(wù)院常務(wù)會議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。  

據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，目前全國共有7個超大城市和14個特大城市，超大城市包括上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津；特大城市包括武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟(jì)南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。  

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池告訴中國新聞周刊，一方面，超大特大城市城中村的配套設(shè)施與所處城市有很大差距，居住條件較差，不利于人們生活和城市發(fā)展；另一方面，這里又聚集了大量的外來人口、新市民和年輕人，租賃住房的人群較多，利益訴求較多元。因此，超大特大城市城中村改造既有緊迫性，也有復(fù)雜性。  

吳建欽表示，立足實際需求推進(jìn)超大特大城市城中村改造可謂有的放矢，但正因為如此，這表明城市發(fā)展到了啃硬骨頭的時候。  

會推高房價嗎？  

對于我國房地產(chǎn)業(yè)而言，這一布局影響較為深遠(yuǎn)。  

7月24日，中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。  

“住房存量巨大，未來需求在下降，這是當(dāng)前樓市供需的基本特征”，浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院副院長范建雙向中國新聞周刊表示，首先是人口總量在減少，2022年我國人口141175萬人，與2021年相比減少85萬；其次是人口老齡化加劇，65歲及以上人口占比從2002年的7.5%上升到2022年的14.86%；第三則是城鎮(zhèn)化率不斷攀升，我國的人口城鎮(zhèn)化率從2003年的40.53%上升到2022年的65.22%。  

范建雙認(rèn)為，根據(jù)發(fā)達(dá)國家的歷史經(jīng)驗來看，一般城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%后就會停止，甚至出現(xiàn)人口向農(nóng)村回流的逆城鎮(zhèn)化現(xiàn)象。  

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，全國常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%，離70%已經(jīng)相差不大，其增長速度已經(jīng)出現(xiàn)變化。  

在2019年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率提高了1.2個百分點，2020年提高了1.18個百分點，2021年提高了0.83個百分點，而2022年提高了0.5個百分點，我國的城鎮(zhèn)化率增長幅度在逐步縮小。  

范建雙表示，上述因素疊加導(dǎo)致對未來住房需求的不斷下降，再加上目前存量住房規(guī)模龐大，市場出現(xiàn)了明顯的供大于求。  

但是在局部市場，仍然存在一定的供應(yīng)缺口，房地產(chǎn)市場機(jī)會仍在。  

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平告訴中國新聞周刊，相較于以往，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場大部分地區(qū)處于供大于求的狀況，當(dāng)然也有少部分城市住房市場存在供不應(yīng)求的特點，我國房地產(chǎn)市場分化特征明顯。一線和重點二線城市房地產(chǎn)銷售、投資等重要指標(biāo)運行相對平穩(wěn)，占比較高；但三四線城市房地產(chǎn)市場相對低迷。  

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個大中城市中，一線城市新建商品住宅價格同比上漲1.3%，二線城市同比上漲0.5%，三線城市同比下降1.4%。比如，北京、上海、天津、南京、杭州等新建商品住宅價格同比處于上漲中。  

趙秀池表示，樓市跟著人口走，作為人口基數(shù)大、新增人口多的一二線城市，其市場仍有一定的發(fā)展?jié)摿Α?nbsp; 

本次納入城中村改造的超大特大城市正是我國主要的一二線城市。某種程度上說，超大特大城市城中村改造將是我國房地產(chǎn)業(yè)難得的發(fā)展空間。  

然而，隨著城中村改造的推進(jìn)，會刺激房價上漲嗎？  

趙秀池表示，城中村改造將會新建大量住房，增加了住房供給，而住房需求沒有明顯增加，預(yù)計房價不會有大的波動。  

與此同時，業(yè)界認(rèn)為，不同于上一輪棚改受貨幣化因素支撐，此次城中村改造要求多渠道籌措改造資金，穩(wěn)步推進(jìn)，其對樓市房價的推動作用相對有限。  

但是，這仍然存在一定的變量。  

跑出可復(fù)制的新模式  

經(jīng)過了20多年大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè)，很多城中村改造已經(jīng)逐步推進(jìn)，剩下的區(qū)域大多是利益博弈比較劇烈的地方，最終將導(dǎo)致推進(jìn)成本高企。  

從上述21個超大特大城市來看，據(jù)緯房研究院數(shù)據(jù)顯示，其房價的平均水平大多在15000元/平方米以上，少數(shù)城市的房價在1萬元左右/平方米。從住宅用地的成本來看，其價格空間主要在2000—5000元/平方米。  

這意味著，對于一個開發(fā)規(guī)劃面積在百萬平方米以上的城中村改造而言，動輒需要上百億元甚至數(shù)百億元的總體資金。  

吳建欽表示，比較容易拆或整治的村莊其實前幾輪都逐步開展，目前留下的都是硬骨頭，難度也相應(yīng)更大。  

事實上，在本輪樓市調(diào)控中，一些有著“舊改王”稱號的房地產(chǎn)企業(yè)，同樣面臨著很大的經(jīng)營難題。  

日前，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司發(fā)布消息稱，債權(quán)方布洛德峰投資顧問有限公司向香港特別行政區(qū)高等法院提出清盤呈請，內(nèi)容有關(guān)未償還公司債券，涉及本金1.7億元及利息。  

該公司2022年年報顯示，截至2022年12月31日，佳兆業(yè)集團(tuán)的現(xiàn)金及銀行存款為57.81億元；總借款為1341.68億元，其中約1098.92億元須于一年內(nèi)償還。  

而截至2022年上半年，佳兆業(yè)擁有總土地儲備近2740萬平方米。此外，“舊改王”佳兆業(yè)還有176個城市更新項目未納入土地儲備，占地面積超5394萬平方米。  

一方面是債務(wù)高懸，另一方面是啟動資金巨大，對于和佳兆業(yè)一樣手中有大量舊改項目的房企而言，目前還亟需盤活旗下資產(chǎn)。  

吳建欽認(rèn)為，城中村改造周期長、體量大，涉及的流程多，更需要大規(guī)模、低成本、長周期的資金注入。如果沒有強(qiáng)有力的財政支撐或社會資本參與，很難形成大規(guī)模、可持續(xù)的投資。  

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此表示，由于投入非常大，當(dāng)前國企和城投公司宜主導(dǎo)城中村綜合片區(qū)改造，一方面是基于公建配套先行和補(bǔ)短板，更重要的是把控一級土地市場，降低改造的安置成本和融資成本，還原改造的公共屬性。在公建配套等基礎(chǔ)打好后，社會資本才會輕裝上陣。  

但是對國企來講，同樣也面臨著消化周期的難題。對地方性城投公司來講，也存在債務(wù)增加的難題。  

國務(wù)院常務(wù)會議提出，要多渠道籌措改造資金，把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。  

李宇嘉表示，城中村改造需要跑出可復(fù)制可推廣的新模式來，這包括改造模式、資金來源等多方面，缺一不可。在改革模式上，可以綜合改造代替單一開發(fā)，運營代替賣房等。而在城中村改造的資金來源上，前期主要是公共資金，比如針對城中村改造設(shè)立專項債，并用作資本金等。  

中國人民大學(xué)中國普惠金融研究院執(zhí)行主任胡煦告訴中國新聞周刊，由于資金的重要性，從20多年來的城鎮(zhèn)化建設(shè)來看，其背后都有金融改革的助力，包括當(dāng)初國開行做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、推進(jìn)地方融資平臺就是一種創(chuàng)新。就目前的城中村改造而言，資金端有一定的挑戰(zhàn)，金融支持模式也需要探索、需要進(jìn)行創(chuàng)新。  

對于“把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好”的要求，溫彬表示，要避免房地產(chǎn)化和推升房價，真正體現(xiàn)出社會價值。  

吳建欽表示，未來的改造模式將更加多元化，包括考慮到利益訴求的多元化。比如，在當(dāng)前租購并舉的背景下，深圳也在推進(jìn)城中村統(tǒng)租，這也值得探索。