樓市再收緊：多地增值稅"2改5" 影響金九銀十

今年被兩次約談后，成都出臺了“房產(chǎn)新政15條”，成為全國第24個發(fā)布調(diào)控政策的城市。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從7月開始，已有超過24城發(fā)布累計(jì)30次樓市調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)人士分析，本輪房地產(chǎn)調(diào)控大部分城市的政策力度有限，包括成都等房價(jià)明顯上漲城市，調(diào)控力度難以全面抑制市場上行，料“金九銀十”房價(jià)將繼續(xù)上漲，但漲幅放緩。

成都兩番被約談

多地增值稅“二改五”

9月14日，成都出臺《關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出了15條舉措。其中，在土地市場調(diào)控方面，住宅用地占經(jīng)營性用地的比重不低于60%，供需緊張區(qū)域不低于70%，優(yōu)先確保保障性住房用地；在完善住房調(diào)控政策方面，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，嚴(yán)打弄虛作假行為；發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，這一政策對于成都房地產(chǎn)市場有積極作用，有助于防范“快進(jìn)快出”的炒房行為。同時，增值稅政策也是今年各地調(diào)控的新動態(tài)。統(tǒng)計(jì)來看，目前深圳、無錫、沈陽和成都已經(jīng)調(diào)整了增值稅的政策，即從過去的“滿2”調(diào)整為“滿5”，“預(yù)計(jì)類似政策各地容易采納和模仿。”他稱。

值得注意的是，在這一輪調(diào)控背后，公開報(bào)道顯示，成都今年已被約談兩次。7月24日，房地產(chǎn)工作座談會召開，總結(jié)房地產(chǎn)長效機(jī)制試點(diǎn)方案實(shí)施情況，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，部署下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)工作，北上廣深、成都等10城政府參會。8月26日，住建部在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府參會。

近一個多月以來，除了成都，常州、沈陽、杭州、南京、寧波、深圳等多個城市相繼發(fā)布穩(wěn)定土地市場、升級房地產(chǎn)調(diào)控措施。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這些地區(qū)多集中于長三角、珠三角地區(qū)，深圳、東莞等房價(jià)上漲過快的城市是此輪調(diào)控升級的典型城市。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從7月開始，已經(jīng)有超過24個城市發(fā)布30次調(diào)控收緊政策?！罢{(diào)控收緊已經(jīng)難免，”張大偉直言，“2020年上半年房地產(chǎn)調(diào)控最寬松的時候過去了，7-8月調(diào)控政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)收緊趨勢。預(yù)計(jì)后續(xù)最起碼有超過30個城市會出臺房地產(chǎn)收緊政策?！?/p>

此外，該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，8月全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)為32次，年內(nèi)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)368次，與2019年1-8月份的367次基本持平。

今年以來，央行、住建部曾在多個場合提及“堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，有業(yè)內(nèi)人士曾指出，下半年房地產(chǎn)調(diào)控這根弦會時刻緊繃，樓市“三穩(wěn)”會抓得更緊更及時。

收緊政策力度相對有限

“萬人搖”成本輪調(diào)控主因

打擊假離婚是最近監(jiān)管部門重點(diǎn)“瞄準(zhǔn)”的方向。

9月10日晚，央行深圳市中心支行、銀保監(jiān)會深圳監(jiān)管局、深圳住建局聯(lián)合發(fā)文，將創(chuàng)新上線建立婚姻信息查詢機(jī)制，查詢借款人婚姻狀況和購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下住房套數(shù)，作為貸款審核依據(jù)，實(shí)行差別化房貸的辦理。

9月4日，杭州明確，30周歲以上未婚單身、離異單身且在限購范圍內(nèi)無自有住房記錄的購房人，可認(rèn)定為無房家庭。8月30日，無錫出臺新政，夫妻離異后2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前住房套數(shù)計(jì)算。7月23日，南京新政規(guī)定，夫妻離異后2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前總套數(shù)計(jì)算。

“8-9月各地收緊的調(diào)控政策雖然力度不大，但依然代表了房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢是一城一策，房住不炒，維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)，只要上漲過快必然會導(dǎo)致調(diào)控升級?！睆埓髠ト缡钦J(rèn)為。

上半年疫情趨于穩(wěn)定后，房地產(chǎn)市場加速復(fù)蘇，以杭州、深圳、南京、成都等為代表的城市新盤開盤銷售出現(xiàn)了“萬人搖”的現(xiàn)象。張大偉稱，部分新房因?yàn)槿藶橄迌r(jià)，出現(xiàn)了明顯的套利空間，因?yàn)樘桌臻g，放大了購房群體。這種情況下，大量的“假離婚”“假落戶”“假人才”出現(xiàn)。所以本輪政策的升級主要是為了打擊“萬人搖”。

“金九銀十”房價(jià)仍漲

漲幅或放緩

即將進(jìn)入四季度，調(diào)控會越來越嚴(yán)嗎？“金九銀十”房價(jià)還會不會漲？嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯記者表示，今年房地產(chǎn)市場依然是有放松的地方，不過確實(shí)有部分熱點(diǎn)城市收緊了購房政策，絕大多數(shù)的城市市場相對還是穩(wěn)定的，處于復(fù)蘇的階段。從政策主流來說，更多的還是創(chuàng)造更好的營商環(huán)境。而一些政策收緊城市，與其房價(jià)上漲過快有關(guān)。

國家統(tǒng)計(jì)局14日公布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅有所擴(kuò)大，二三線城市同比漲幅回落或與上月相同。70個城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.6%，漲幅擴(kuò)大；70城二手房環(huán)比漲幅為0.3%，漲幅保持持平。

從二手房的價(jià)格漲幅環(huán)比數(shù)據(jù)看，廣州成為漲幅最大的城市。而廣州目前已經(jīng)連續(xù)兩個月二手房的價(jià)格漲幅排名第一。嚴(yán)躍進(jìn)分析，受深圳調(diào)控的影響，部分購房需求確實(shí)加快進(jìn)入到了廣州市場，部分恐慌性交易也是存在的。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測，后續(xù)市場二手房市場不會過快上漲。尤其是今年“金九銀十”階段，各地新房的供應(yīng)規(guī)模比較大，客觀上會使得二手房的買賣受到影響。所以二手房市場也有望保持價(jià)格的穩(wěn)定。但部分學(xué)區(qū)好的房源，依然有可能被炒作。

張大偉也認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策大部分城市的政策力度有限，包括成都等房價(jià)明顯上漲城市，調(diào)控力度難以全面抑制市場上行。從信貸政策看，市場依然處于相對寬松，從深圳、杭州等城市看，不停地微調(diào)加碼政策將成為本輪調(diào)控的主要特點(diǎn)。他認(rèn)為，“金九銀十”房價(jià)將繼續(xù)上漲，但漲幅或放緩。