30多個(gè)城市重啟房貸“商轉(zhuǎn)公” 帶來(lái)了什么？

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已有重慶、哈爾濱、蚌埠等30多個(gè)城市邁出房貸“商轉(zhuǎn)公”腳步，一些市民已經(jīng)享受到了政策紅利。不過(guò)，申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”仍有很多限制條件。綜合各地政策，“商轉(zhuǎn)公”房屋須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，貸款置換對(duì)象限于純商業(yè)貸款，辦理組合貸的購(gòu)房者無(wú)法申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”。此外，一些地方的“商轉(zhuǎn)公”政策對(duì)住房套數(shù)、公積金貸款記錄有明確要求。

連日來(lái)，多地重啟住房貸款“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

“商轉(zhuǎn)公”，即將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。由于商貸和公積金貸款間存在利率差,"商轉(zhuǎn)公”后，可以減輕購(gòu)房者的月供壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已有重慶、黑龍江哈爾濱、安徽蚌埠等30多個(gè)城市邁出“商轉(zhuǎn)公”腳步。

申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”有限制條件嗎？入局的城市還會(huì)持續(xù)增加嗎？人們對(duì)于“商轉(zhuǎn)公”還有哪些期待？對(duì)此，記者進(jìn)行了采訪。

多地“商轉(zhuǎn)公”開口子

10月26日，四川德陽(yáng)住房貸款“商轉(zhuǎn)公”政策實(shí)施首日，當(dāng)?shù)厥忻耨T先生成功辦理了“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。他算了一筆減負(fù)賬：之前的商貸利率是4.1%，現(xiàn)在公積金的利率是3.1%，“商轉(zhuǎn)公”后，預(yù)計(jì)可以貸款26萬(wàn)元，能節(jié)省利息7萬(wàn)多元，經(jīng)濟(jì)壓力小了不少。

隨著多地住房貸款“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)重啟實(shí)施，一些市民已像馮先生一樣享受到了政策紅利。

“居民家庭用于購(gòu)房的支出少了，用于其他方面的消費(fèi)能力就有機(jī)會(huì)得到釋放。同時(shí)，也有利于推動(dòng)剛需購(gòu)房人群加快入場(chǎng)。”易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

不過(guò)，申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”仍有很多限制條件。綜合各地政策,"商轉(zhuǎn)公”房屋須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，貸款置換對(duì)象限于純商業(yè)貸款，辦理組合貸的購(gòu)房者無(wú)法申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”。此外，一些地方的“商轉(zhuǎn)公”政策對(duì)住房套數(shù)、公積金貸款記錄有明確要求。

例如，湖南長(zhǎng)沙的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請(qǐng)辦理；江蘇蘇州要求,"商轉(zhuǎn)公”的商業(yè)貸款為符合條件的存量首套住房商業(yè)貸款；黑龍江哈爾濱明確，“商轉(zhuǎn)公”的申請(qǐng)者應(yīng)是首次申請(qǐng)公積金貸款。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，公積金具有保障性、互助性，資金池相對(duì)較小。從全國(guó)層面來(lái)看，公積金貸款僅占整體房貸比重的16%左右，購(gòu)房者應(yīng)該理性看待“商轉(zhuǎn)公”的限制條件。

房產(chǎn)證和還清商貸成“堵點(diǎn)”

隨著多地公積金政策松動(dòng)，人們對(duì)“商轉(zhuǎn)公”的關(guān)注也持續(xù)走熱。

經(jīng)過(guò)檢索，在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)留言板中，僅10月，關(guān)于“商轉(zhuǎn)公”相關(guān)問(wèn)題的留言就超過(guò)了50條。記者梳理發(fā)現(xiàn)，留言訴求主要集中在以下方面：有的購(gòu)房者因?yàn)檫t遲拿不到房產(chǎn)證無(wú)法辦理“商轉(zhuǎn)公”；有的地方“商轉(zhuǎn)公”需要先自籌資金還清商貸，購(gòu)房者希望能創(chuàng)新政策，省去籌款周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)；一些市民期待所在城市加入開通“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的隊(duì)伍。

“公積金貸款和商業(yè)貸款一樣，都屬于抵押貸款，這就需要辦理‘商轉(zhuǎn)公’的房屋產(chǎn)權(quán)明晰，這樣才能更有效管控貸款風(fēng)險(xiǎn)?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣這樣解釋房產(chǎn)證是“商轉(zhuǎn)公”硬門檻的原因。

“購(gòu)房者本來(lái)是想轉(zhuǎn)成公積金貸款省錢，但一些城市卻要提前籌錢還清商貸，減負(fù)前先增加一筆負(fù)擔(dān)，這是違背公積金便民導(dǎo)向的?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

對(duì)于購(gòu)房者“先還后貸”面臨的資金困難，一些城市已有解決方案。例如，安徽蕪湖推出“以貸還貸”方式，購(gòu)房者向公積金管理中心申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”，經(jīng)審查批準(zhǔn)并辦理抵押落實(shí)手續(xù)后，由公積金管理中心發(fā)放“商轉(zhuǎn)公”貸款至商業(yè)銀行指定還款專戶；黑龍江哈爾濱、江西贛州等地采用“順位抵押”方式，在原商業(yè)貸款銀行與承辦公積金貸款業(yè)務(wù)受托銀行為同一家銀行的情況下，增加公積金管理中心為該房屋第二順位抵押權(quán)人，由公積金管理中心發(fā)放“商轉(zhuǎn)公”貸款至約定還款賬戶用以結(jié)清原商業(yè)貸款。

參考個(gè)貸率動(dòng)態(tài)啟停

對(duì)于“商轉(zhuǎn)公”城市擴(kuò)圍的期待，郭毅表示，截至2022年底，全國(guó)公積金的繳存余額是9.2萬(wàn)億元，貸款余額是7.3萬(wàn)億元，公積金使用效率已經(jīng)達(dá)到79%。這也意味著，一些城市的公積金貸款已經(jīng)滿負(fù)荷運(yùn)行，而“商轉(zhuǎn)公”能否推出，取決于當(dāng)?shù)毓e金貸款的發(fā)放情況和繳存余額，公積金資金較為充足的地區(qū)才有可能推出。

同時(shí)，各地在重啟“商轉(zhuǎn)公”政策時(shí)，均表示會(huì)參考個(gè)貸率(住房公積金個(gè)人住房貸款余額與繳存余額之比)實(shí)行動(dòng)態(tài)啟停。

不同城市對(duì)個(gè)貸率的預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)并不相同，多以85%或90%為閾值。此前，長(zhǎng)沙明確，當(dāng)個(gè)貸率高于90%(含)時(shí)，暫緩“商轉(zhuǎn)公”預(yù)約及受理；哈爾濱則規(guī)定，個(gè)貸率連續(xù)6個(gè)月高于85%(含)時(shí)，將暫停受理“商轉(zhuǎn)公”。

今年以來(lái)，除“商轉(zhuǎn)公”外，一些地方還出臺(tái)了二孩以上家庭租房提取、同城轉(zhuǎn)移接續(xù)、擴(kuò)大靈活就業(yè)人員試點(diǎn)范圍、一人購(gòu)房全家?guī)?、認(rèn)房不認(rèn)商貸等政策，增強(qiáng)靈活性，進(jìn)一步優(yōu)化公積金使用。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，這些舉措能讓更多人享受到公積金政策，讓公積金被充分利用起來(lái)，保障居民合理住房需求，體現(xiàn)了公積金的普惠導(dǎo)向。