千億級房地產(chǎn)紓困基金來了：救項目不救企業(yè)

7月中旬，某房企高管夏暉收到了來自公司屬地建行分行的開會通知，會上透露有關(guān)部門擬成立一個千億級房地產(chǎn)基金，專門用于解決出險房企的一些問題樓盤的債務(wù)問題。  

夏暉所在房企是近期監(jiān)管部門擬進行紓困的12家房企之一。12家公司包括：世茂集團、融創(chuàng)中國、綠地控股、中南建設(shè)、陽光城、奧園地產(chǎn)、融信中國、榮盛發(fā)展、中梁控股、佳兆業(yè)、廣州富力和恒大集團。  

從2021年9月份恒大危機開始，房企先后遭遇了預(yù)售資金凍結(jié)、市場銷售下行、按揭收緊等劇變。部分民企大量出售資產(chǎn)還債，以維持現(xiàn)金流，仍逃不過“爆雷”的命運。公開違約后，這些公司在一線的銷售直接受到?jīng)_擊。  

近半年多，住建部與央行確立了“一企一策”原則，成立了針對包括夏暉所在公司的風(fēng)險處置小組，要求企業(yè)頻繁匯報處置進展，前后已開了數(shù)十次會。連公司需要部分城市釋放富余預(yù)售監(jiān)管資金，都由該小組出面，拉來銀行負責(zé)人多方座談。  

然而，債務(wù)處置成效甚微，保交房的進展也不及預(yù)期，一些地區(qū)的項目出現(xiàn)了業(yè)主停貸風(fēng)波。在此背景下，千億級房地產(chǎn)基金的消息，似乎讓深陷化債泥潭的出險房企們看到了生機。  

經(jīng)濟觀察報獲悉，該基金首期募集規(guī)模為800億，由建設(shè)銀行和央行籌集，未來規(guī)模有可能達到數(shù)千億。值得注意的是，這筆基金成立的初衷，并非以救助房企為目標，其目的仍然是保交樓，維護住房消費者合法權(quán)益。  

知情人士透露，房地產(chǎn)紓困基金目前處于啟動期，募資規(guī)模和運作模式尚無定論，仍存變數(shù)。  

千億級紓困基金  

多個地方政府信源告訴經(jīng)濟觀察報，擬成立千億級房地產(chǎn)基金的消息屬實。  

近半個月來，住建部已讓各省住建部門統(tǒng)計當?shù)匦枰康禺a(chǎn)基金支持紓困的項目清單。除了12家問題房企，地方政府可以上報當?shù)剡€需紓困的龍頭房企名單，以民企為主。  

據(jù)了解，該房地產(chǎn)基金已籌集首期800億，分別由建行和央行募集。夏暉從建行處得知，基金總的規(guī)模可能達到3000億-4000億元，建行只是其中一個基金管理人。  

不過，一位住建系統(tǒng)官員透露，這個房地產(chǎn)基金的籌資規(guī)模和運作模式仍存在變數(shù)。  

近一年來，地方政府對12家問題房企的風(fēng)險處置存在較大困難，一些地方城投無法一力兜底，出險名單仍在不斷擴大。7月中旬出現(xiàn)的停貸風(fēng)波，使得保交樓任務(wù)更加迫在眉睫。  

7月28日，中央政治局召開會議部署下半年經(jīng)濟工作，再次強調(diào)要“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，“壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。  

紓困基金則提供了另一種解題思路。  

前述住建官員透露，監(jiān)管層初步希望該基金給出險房企的項目作項目股東，給資本金增信，相當于債轉(zhuǎn)股，“可以很好地把一些出險項目盤活，還可以再融資”。  

他表示，相比恒大等龍頭房企的債務(wù)規(guī)模，約3000億元的基金規(guī)模不大，但作為資本金的基金可以撬動10倍甚至更高的杠桿。  

此外，自去年下半年以來房地產(chǎn)陷入困局，監(jiān)管層的處理十分謹慎，“用藥計量上還是走一步看一步，不是開出一劑重大利好‘猛藥’，其主要目的是穩(wěn)預(yù)期”，該官員說。  

“相比過往監(jiān)管喊話，此次的基金是拿出真金白銀”，前述住建系統(tǒng)官員補充。  

救項目，不救企業(yè)  

經(jīng)濟觀察報獲悉，監(jiān)管層直到今年7月才推出房地產(chǎn)基金，還基于以下考量：  

在行業(yè)下行周期，部分房企積極自救，地方政府從中協(xié)調(diào)資金和其他支持，而部分房企選擇“躺平”。監(jiān)管層知悉房企的不同選擇，認為房地產(chǎn)基金不能助長部分房企“等靠要”的風(fēng)氣。  

因此，有關(guān)部門將對各城市上報的紓困項目清單進行層層篩選。  

多個城市政府官員強調(diào)，“救項目，不救企業(yè)”是房地產(chǎn)基金的底線原則。資金注入的主體是被篩選后確定的項目公司，而非出險房企集團層面。具體應(yīng)報哪些房企、規(guī)模多大，由地方政府認定。  

一位副省級城市的官員向經(jīng)濟觀察報透露，各地住建局會統(tǒng)計在其管轄范圍內(nèi)有保交樓資金缺口的項目，初步簡單核算項目賬上現(xiàn)金、在途資金、剩余貨值、項目未來現(xiàn)金流入情況，以及企業(yè)上報的未完成工程施工進展、開發(fā)貸、商票額度等等。  

如果企業(yè)項目能自負盈虧，或者資金缺口較小，當?shù)刈〗ㄏ到y(tǒng)會讓其自己周轉(zhuǎn)，“優(yōu)先報資金無法平衡債務(wù)的項目”。  

近期，該副省級城市官員還要上報確需房地產(chǎn)基金支持的本地區(qū)出險房企，這類區(qū)域性房企項目分布相對規(guī)律，規(guī)模也沒有前述12家問題房企大。  

如何篩選待紓困房企？該副省級城市官員透露，當?shù)劂y保監(jiān)部門、證監(jiān)局等會給住建部門做預(yù)警，比如監(jiān)測到部分企業(yè)的貸款已經(jīng)或即將逾期，企業(yè)可能選擇“躺平”的，也會將其上報，“紓困名單是動態(tài)更新的”。  

部分城市由建行出面，直接與房企開會，收集統(tǒng)計待基金紓困的項目清單。夏暉記得那次會上，他和團隊準備了數(shù)十頁的PPT，當?shù)亟ㄐ兄胸撠?zé)信貸的副行長參會，但建行團隊僅看了幾頁PPT，便轉(zhuǎn)而提出幾個關(guān)于公司有保交樓資金缺口項目的問題，但沒透露基金的運作方式、下一步該怎么做。  

前述副省級城市官員認為，只要企業(yè)不“躺平”，盡量不再增加爆雷項目，房企仍有希望通過自身經(jīng)營度過危機，而市場力量終究比行政手段更有效率。  

一家長三角出險房企人士也佐證了該官員的說法，其所在公司一直以來積極自救，累計收到了來自屬地政府協(xié)調(diào)來的數(shù)十億元資金支持，以填補急需償還的債務(wù)，避免了公開違約。  

最難啃的骨頭  

近一年來，上述副省級城市官員很大一部分精力，用在協(xié)調(diào)銀行凍結(jié)房企預(yù)售資金抵償開發(fā)貸事宜上。部分銀行甚至扣押項目公司法人章，導(dǎo)致即使項目預(yù)售資金賬戶有錢，但銀行不允許房企使用，最終導(dǎo)致樓盤停工。  

“每個項目債務(wù)結(jié)構(gòu)都不一樣，一項目一議，大半年都在處理這類糾紛”。該副省級城市官員說，保交樓、化解房企風(fēng)險的難度，超出了地方政府的想象。  

一位不愿具名的政府官員表示，中央層面多次強調(diào)“保交樓、穩(wěn)民生”，希望更高層級部門能居間協(xié)調(diào)，使得地方政府、住建和金融部門在保障項目交房、房企債務(wù)協(xié)調(diào)、合理融資需求方面形成合力。  

該政府官員長期參與處理房企不良資產(chǎn)，對千億級房地產(chǎn)基金保持謹慎樂觀。他認為，房企風(fēng)險化解、保交房任務(wù)到了攻堅階段，需拿出破釜沉舟的力度，其中，關(guān)鍵要看基金操盤手的思維。  

無論基金用于收并購，還是用于發(fā)行共益?zhèn)蚴侨牍身椖孔髟鲂诺鹊?，在法制化、市場化原則上，如果這個基金對每個項目風(fēng)控要求很嚴，要求項目可盤活資產(chǎn)必須能覆蓋債務(wù)，資金才愿意進場，那基金能發(fā)揮的作用可能較有限。  

該官員透露，中海、招商、華潤等已獲得百億級并購貸額度，此類央企面向市場確也在積極開展收購，但這些收購執(zhí)行白名單制，收購行為也是零散的，沒有一個“領(lǐng)頭羊”負責(zé)組織，因此房地產(chǎn)基金也需要國資委、銀保監(jiān)等部門的支持。  

他認為，經(jīng)過多輪優(yōu)質(zhì)房企收并購、企業(yè)盤活資產(chǎn)自救，目前剩余的待保交樓項目是難啃的骨頭，需要基金操盤方綜合評估，適當降低對項目紓困的門檻。  

此外，該官員建議，房地產(chǎn)基金引入四大AMC機構(gòu)，參與紓困項目的盡職調(diào)查。地方政府監(jiān)管部門并不直接參與項目的經(jīng)營，不能僅聽房企上報項目資金和債務(wù)情況。尤其是有的房企財務(wù)混亂、資產(chǎn)交叉擔(dān)保，可能連負責(zé)人都忘了項目做了多少次擔(dān)保，因此需要專業(yè)的不良資產(chǎn)處置機構(gòu)對項目的債權(quán)債務(wù)進行打包，作破產(chǎn)清算，此后基金再進場參股，解決剩余交樓問題。