房地產(chǎn)市場(chǎng)再迎利好：“金融十六條”官宣，如何影響樓市？

房地產(chǎn)市場(chǎng)再迎重大利好。23日，央行網(wǎng)站發(fā)布《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。

《通知》包含十六項(xiàng)具體舉措，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，本次政策力度空前，其核心邏輯為：“保交樓”促進(jìn)購(gòu)房者信心恢復(fù)，企業(yè)債務(wù)展期+支持融資穩(wěn)定市場(chǎng)主體，支持個(gè)人購(gòu)房信貸帶動(dòng)市場(chǎng)銷售恢復(fù)。

“保交樓”：設(shè)立專項(xiàng)借款，配套融資支持

“保交樓”是近來(lái)房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)。此前，國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行已經(jīng)設(shè)立“保交樓”專項(xiàng)借款，規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到2000億元。

《通知》中同樣提出積極做好“保交樓”金融服務(wù)，除了支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款，還有鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。

“對(duì)于商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的配套貸款，在鼓勵(lì)加大信貸額度的基礎(chǔ)上，特別提出了明確的指導(dǎo)方案，如新增配套融資需投向有明確還款來(lái)源的項(xiàng)目，劃分‘專項(xiàng)借款配套融資’科目進(jìn)行專門管理，滿足盡職調(diào)查但仍出現(xiàn)不良的可予以免責(zé)等?！敝兄秆芯吭赫J(rèn)為，此次出臺(tái)的細(xì)則讓金融機(jī)構(gòu)的資金投向更為精準(zhǔn)、使用更加高效，同時(shí)也免除了機(jī)構(gòu)的后顧之憂。

“‘配套融資支持’可以說(shuō)是一種新的保交樓支持工具，后續(xù)各地‘專項(xiàng)借款+配套融資支持’的體系框架會(huì)更加健全?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

房企融資：存量融資合理展期，支持增信發(fā)債

資金是房企的命脈。《通知》中以大篇幅介紹了“保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”部分，包括穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；支持個(gè)人住房貸款合理需求；穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；保持債券融資基本穩(wěn)定；保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這體現(xiàn)了管理層從信貸、信托、資產(chǎn)管理、債券等全渠道穩(wěn)定地產(chǎn)融資，從開發(fā)貸、按揭貸、并購(gòu)貸、保交樓、破產(chǎn)重整、貸款展期、租賃融資等涉及房地產(chǎn)的方方面面融資，明確政策扶持內(nèi)容。

中指研究院認(rèn)為，“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”將改善金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房企風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍，緩解民營(yíng)房企信用快速收縮問(wèn)題；“支持貸款、信托等存量融資展期1年”將極大緩解房企償還債務(wù)壓力，有效緩解房企現(xiàn)金流緊張，特別是對(duì)未出險(xiǎn)民營(yíng)房企；“加大利用發(fā)債、信托等支持房企融資”則將加快落實(shí)支持民營(yíng)房企通過(guò)增信發(fā)債融資。

“房地產(chǎn)金融工作從傳統(tǒng)信貸、債務(wù)融資進(jìn)入到信托融資形式，金融支持工作進(jìn)入到新的階段，各類金融機(jī)構(gòu)將多渠道、多角度、多方位支持房地產(chǎn)?！眹?yán)躍進(jìn)指出，信托公司應(yīng)減少對(duì)增量市場(chǎng)的關(guān)注，同時(shí)在存量市場(chǎng)方面尋找新的投資機(jī)會(huì)和業(yè)務(wù)方向。

房企風(fēng)險(xiǎn)處置： “第三支箭”加速發(fā)出

《通知》指出，積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，包括做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持、積極探索市場(chǎng)化支持方式。嚴(yán)躍進(jìn)表示，這明確了對(duì)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置的重視程度，尤其是強(qiáng)化了四大資產(chǎn)管理公司的重要角色和功能。

中指研究院認(rèn)為，收并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)化解一直在持續(xù)穩(wěn)定推進(jìn)，在前期成功案例的示范效應(yīng)之下，未來(lái)有望擴(kuò)展處置范圍。當(dāng)前信貸、債券這第一、二支箭已發(fā)射，而股權(quán)融資又是化解企業(yè)層面風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)性舉措，前期地方政府參與民企混改的成功經(jīng)驗(yàn)也成為了良好的范本，因此“第三支箭”有望快速落地。

李宇嘉認(rèn)同樣為，《通知》明確了地方政府在屬地責(zé)任的情況下，協(xié)同銀行、房地產(chǎn)企業(yè)、資管公司、三方機(jī)構(gòu)等一起來(lái)推進(jìn)項(xiàng)目收并購(gòu)，這意味著，股權(quán)收購(gòu)的“第三支箭”或?qū)l(fā)出。

個(gè)人：延期還貸顧慮減輕，租房金融支持加快

《通知》還提出依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益。鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息，切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益。

根據(jù)《通知》，對(duì)于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來(lái)源的個(gè)人，以及因購(gòu)房合同發(fā)生改變或解除的個(gè)人住房貸款，金融機(jī)構(gòu)可按市場(chǎng)化、法治化原則與購(gòu)房人自主開展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調(diào)整。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，確保延期還貸工作順利推進(jìn)，也是保民生的重要體現(xiàn)。一些符合政策的延期還貸行為，在征信方面不會(huì)受到影響，確保了購(gòu)房者的合法權(quán)益。

另在住房租賃方面，《通知》明確了要加大住房租賃金融支持力度，包括優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)，拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。

“通過(guò)加大對(duì)住房租賃層面的金融支持力度，拓寬住房租賃發(fā)展的資金來(lái)源，使得相關(guān)住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、專業(yè)化的水平得到提升，從而有助于加快住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，補(bǔ)齊住房租賃短板?！卑匚南舱J(rèn)為。

“加大對(duì)住房租賃的金融支持力度，是推動(dòng)建立‘租購(gòu)并舉’住房制度的重要舉措?！敝兄秆芯吭侯A(yù)計(jì)，未來(lái)住房租賃領(lǐng)域的金融支持政策將進(jìn)一步加快落地，住房租賃相關(guān)企業(yè)將獲得更多支持。

“《通知》從根本上講，就是希望穩(wěn)妥推進(jìn)去杠桿的進(jìn)程、降低風(fēng)險(xiǎn)處置的影響，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，特別是保障民生不受沖擊，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)?！崩钣罴握J(rèn)為，《通知》有助于糾偏過(guò)度信貸緊縮，緩減流動(dòng)性陷阱。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，《通知》的出臺(tái)是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的具體體現(xiàn)，金融政策也從“保需求”“保項(xiàng)目”的兩保擴(kuò)展到“保需求、保項(xiàng)目和保房企”，支持對(duì)象范圍更廣，可以有效防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展失速的風(fēng)險(xiǎn)，也有助于購(gòu)房者改善市場(chǎng)預(yù)期、穩(wěn)定信心，推動(dòng)加快入市的腳步。