樓市跌幅收窄，何時迎來反彈

從多個指標(biāo)來看，房地產(chǎn)業(yè)仍處于下滑勢頭。

不過，市場也出現(xiàn)了一些積極的變化。最近，全國多地出臺樓市救市措施。比如鼓勵機(jī)關(guān)事業(yè)單位組團(tuán)買房、一次性預(yù)發(fā)住房補(bǔ)貼15萬元、中介機(jī)構(gòu)每賣一套房獎勵1000元等。

另外，參照全國70個城市新建商品住宅交易量7月前20日環(huán)比6月前20日增長6%的勢頭，則今年7月的成交量有望超過去年7月。

中國人民大學(xué)國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大向中國新聞周刊表示，在房住不炒的背景下，多地出臺了保剛需的樓市政策，近期樓市成交出現(xiàn)的變化，主要是受到積極的政策支撐。

那么，樓市下跌是否見底？什么時候會出現(xiàn)反彈？

多個指標(biāo)發(fā)生積極變化

今年1—6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68314億元，同比下降5.4%。這一降速比2021年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資15%的正增長低了20個百分點(diǎn)，比2021年1-2月份38%的正增長低了40多個百分點(diǎn)。

自去年以來，在一年半時間內(nèi)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下滑，直至負(fù)增長。

與此同時，1—6月份，商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額66072億元，下降28.9%。今年以來，商品房銷售面積和銷售額始終處于負(fù)增長的狀態(tài)。

樓市下滑的勢頭能否止??？中國房地產(chǎn)業(yè)是否還將繼續(xù)探底？

事實(shí)上，多個指標(biāo)已在發(fā)生積極變化。

位于長春市的中海云麓公館項(xiàng)目在6月22日取得最新一批預(yù)售證。該項(xiàng)目銷售人員告訴中國新聞周刊，取證的房源共有30套，單價在1.5萬元/平方米左右，開盤一個月來，已銷售8套，交易較為活躍。

易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月長春新建商品房成交面積70萬平方米，環(huán)比大漲206%。進(jìn)入7月，前20天長春新建商品房成交繼續(xù)上漲，環(huán)比6月前20天上漲31%。

最新監(jiān)測還顯示，全國70個城市（與國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)口徑不同）新建商品住宅成交面積為1406萬平方米，環(huán)比6月前20日增長6%。其中，21個一二線城市新建商品住宅成交面積為817萬平方米，環(huán)比增速為5%；49個三四線城市新建商品住宅成交面積為589萬平方米，環(huán)比增速為6%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中國新聞周刊表示，7月前20日數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“環(huán)比小增”的良好態(tài)勢，充分說明房地產(chǎn)市場有向好發(fā)展的動力和基礎(chǔ)。

6月份，全國商品房成交面積為15154萬平方米，這是今年以來成交最多的一個月份，雖然比去年6月19388萬平方米的成交量同比下跌22%，但超過了去年7月11516萬平方米的成交量。

參照全國70個城市新建商品住宅交易量7月前20日環(huán)比6月前20日增長6%的勢頭，則今年7月的成交量有望超過去年7月。

此外，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布，6月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)增加，新建商品住宅和二手住宅分別有31個和21個，比上月均增加6個。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平告訴中國新聞周刊，2022年上半年樓市經(jīng)歷下行周期，尤其是二季度可能是今年最困難的階段，下半年房地產(chǎn)市場有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

也有專家指出，市場底部特征并不明顯，當(dāng)前樓市仍在探底。 

各地祭出救市大招

為了提振房地產(chǎn)消費(fèi)，全國各地紛紛祭出救市大招。

以長春市為例，今年5月和7月，該市連續(xù)兩次出臺樓市新政。

5月5日，長春市人民政府辦公廳發(fā)布穩(wěn)樓市的政策文件，其中提出，職工首次申請公積金個人住房貸款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申請公積金個人住房貸款的，首付款比例不低于30%；并通過提供較優(yōu)惠的個人住房貸款利率減輕個人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)等。

7月8日，長春市人民政府辦公廳發(fā)布《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的若干措施》，其中提出，首套剛需住房商業(yè)貸款首付比例由不低于30%恢復(fù)至20%，二套改善性住房貸款首付比例由不低于40%恢復(fù)至30%；支持集中批量購買商品房，支持機(jī)關(guān)單位、國有企事業(yè)單位、大專院校、科研院所和社會群體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽，組織商品房集中批量購買活動。

從長春市兩次出臺的政策看，支持力度在逐步變大；另外，支持機(jī)關(guān)單位、國有企事業(yè)單位集中批量購房此前多年較為少見。

事實(shí)上，在今年以來的穩(wěn)樓市新政中，四川巴中、湖北黃岡、云南普洱等多地均提到，鼓勵機(jī)關(guān)事業(yè)單位等組織購房團(tuán)購活動。其中，黃岡提出，“對20人以上的團(tuán)購，開發(fā)企業(yè)給予不低于個人總房款3%的優(yōu)惠”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，團(tuán)購買房一般會讓利于購房者，從而有利于激活房地產(chǎn)交易市場，有助于樓市的行情提振。

此外，7月25日，有消息稱武漢市東西湖區(qū)財(cái)政局印發(fā)《預(yù)發(fā)住房分配貨幣化補(bǔ)貼的方案》，針對住房分配貨幣化補(bǔ)貼的行政事業(yè)單位職工，2022年12月31日前在東西湖區(qū)內(nèi)新購房，一次性預(yù)發(fā)住房分配貨幣化補(bǔ)貼15萬元。

連平表示，從上半年出臺的樓市政策看，發(fā)力點(diǎn)主要集中在需求端。以金融政策為例，2021年四季度以來，住房金融環(huán)境邊際改善，但是主要聚焦于“居民端”利率水平的下調(diào)，“房企端”融資環(huán)境并未實(shí)質(zhì)性獲得改善。

不過，需求端的釋放并不連續(xù)。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月前20天，蘭州、青島和北京等城市出現(xiàn)了環(huán)比較大的降速，分別同比下降52%、45%、33%。此外，一些重點(diǎn)城市如南京、蘇州、廣州等，也出現(xiàn)了不同程度的環(huán)比下降。

中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬向中國新聞周刊表示，這是一種脈沖式回暖，房地產(chǎn)銷售回暖的持續(xù)性和幅度并不強(qiáng)烈，并沒有從根本上改善房企的資金狀況，也沒有扭轉(zhuǎn)市場疲弱的信心。

況偉大認(rèn)為，在長期快速發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)積累了較多深層次的矛盾，包括庫存較高、金融風(fēng)險大等，這決定了樓市有一個陣痛消化期，而且消化期是較長的，市場長期仍面臨著較大的調(diào)整壓力，整個行業(yè)也面臨著轉(zhuǎn)型發(fā)展的可能性。

市場何時開啟新周期

6月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有21個和12個，比上月分別減少2個和1個。

對此，國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國慶表示，商品住宅銷售價格同比繼續(xù)走低，同比上漲城市個數(shù)減少。

部分城市的房價更是跌到了兩年前。與2020年相比，有17個城市新房房價低于兩年前水平，而二手房房價跌回兩年前的城市達(dá)到了34個。其中，北海市的新房價格相比兩年前下跌了9.6%，牡丹江市的二手房價格相比兩年前下跌了15.8%，分別是新房和二手房跌幅最大的城市。

而據(jù)央行公布，上半年住戶存款增加10.33萬億元，與此同時，住戶貸款增加2.18萬億元，短期貸款增加6209億元，中長期貸款增加1.56萬億元。

對此，況偉大表示，整體看，人們的購房意愿并不強(qiáng)烈，這主要受到此前價格透支、需求不足、信心轉(zhuǎn)弱以及疫情等因素影響。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期北京廣州等一線城市，以及無錫、泉州等三四線城市均出現(xiàn)成交回落，表明市場博弈仍在持續(xù)中，樓市仍存在較大的不確定性。

連平表示，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，釋放需求和支持供給同樣重要，都關(guān)系到市場預(yù)期。下半年，無論是為了服務(wù)于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的需要，還是支持房地產(chǎn)市場本身的健康運(yùn)行，有必要從供需兩端給予購房者和房企足夠的支持。

連平建議，鑒于房地產(chǎn)市場的主要風(fēng)險仍聚集于房地產(chǎn)企業(yè)，預(yù)計(jì)下半年部分房企仍將持續(xù)面臨經(jīng)營虧損、流動性短缺、債務(wù)違約三大風(fēng)險，并有向上下游產(chǎn)業(yè)鏈局部蔓延的跡象，因此，需要進(jìn)一步釋放住房需求，加大力度創(chuàng)造寬松的房企金融環(huán)境，加快步伐增加房企非銀金融支持，進(jìn)一步合理松動土拍規(guī)則，建立健全風(fēng)險監(jiān)測體系。

連平認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場回暖力度比較有限，下半年，房地產(chǎn)政策仍有加碼空間，寬松的政策及其預(yù)期將進(jìn)一步支持房地產(chǎn)市場逐步向正常軌道復(fù)蘇，市場有可能開啟新一輪商業(yè)周期。