政策利好疊加供應放量 房地產(chǎn)市場預期改善

2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了階段性的挑戰(zhàn)。今年以來，中央層面多次召開專題會議，釋放積極信號，包括明確守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。地方層面更是從供需兩側(cè)調(diào)整。

在利好政策的加持下，進入6月，房地產(chǎn)市場明顯好轉(zhuǎn)，熱點城市和熱點區(qū)域的銷售復蘇節(jié)奏加快，供求略有好轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，當前行業(yè)基本面的底部或已過去，但總體來看，房地產(chǎn)市場仍處銷售邊際改善的弱復蘇階段，預計整體回暖還需時日。

6月份房價總體趨穩(wěn)

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布6月份商品住宅銷售價格變動情況顯示，2022年6月，在前期一攬子利好政策相繼落地下，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體趨穩(wěn)，環(huán)比上漲城市個數(shù)增加。但同比方面，漲幅仍繼續(xù)回落。

具體來看，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

城市變動數(shù)量方面，6月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有31個和21個，比上月均增加六個。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，6月份，全國70個城市新建商品住宅環(huán)比跌幅收窄，釋放積極信號；同比受此前持續(xù)的環(huán)比下跌影響，繼續(xù)擴大。房價數(shù)據(jù)充分體現(xiàn)了二季度以來房地產(chǎn)一攬子政策的有效性，環(huán)比數(shù)據(jù)改善充分說明市場預期漸改善，房價指標正努力走出降溫通道。

“價格的修復是市場成交的帶動?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂表示，6月，房貸利率下降、住房支持政策力度加大，促進住房需求釋放。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月，貝殼50城二手房成交套數(shù)環(huán)比增長近30%。其中，成都、杭州、重慶等城市的二手房成交量明顯增長。成交量的積極表現(xiàn)傳遞到價格端，帶動價格環(huán)比改善。7月上半月，貝殼50城二手房日均成交量也較6月日均水平小幅增長。

多部門釋放支持房企合理融資需求信號

今年以來，中央層面頻頻發(fā)聲釋放利好信號，表示支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、鼓勵優(yōu)質(zhì)房企兼并收購出險房企項目，防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風險。

6月2日，央行相關負責人表示，要配合住建部等有關部門和地方政府做好出險企業(yè)風險化解，及時校正金融機構(gòu)的過度避險行為，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。同日，銀保監(jiān)會印發(fā)《銀行業(yè)保險業(yè)綠色金融指引》支持綠色金融發(fā)展。6月24日，深交所發(fā)布《關于進一步支持企業(yè)發(fā)展服務實體經(jīng)濟的通知》指出，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，調(diào)整預售資金監(jiān)管，增加房企流動性。

5月以來，對于民營房企的支持力度不斷增強，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家房企被監(jiān)管機構(gòu)批準可利用附帶包括CDS或CRMW在內(nèi)的信用保護工具公司債進行融資的示范性民營。隨后，作為示范企業(yè)，碧桂園、龍湖相繼發(fā)行5億元公司債。此外，碧桂園在今年3月先后與招商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽訂150億元和400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。

此外，為了更好地應對風險，優(yōu)化企業(yè)債務結(jié)構(gòu)，部分頭部房企加速贖回境外債券。6月23日，碧桂園提前回購7月到期的美元票據(jù)，總額約4.11億美元。待該筆債券償付完成后，碧桂園年內(nèi)到期的美元債將悉數(shù)償還完畢。

三季度末有望進入企穩(wěn)恢復通道

江宇輝表示，近期新房及二手房成交數(shù)據(jù)邊際上持續(xù)回暖。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月，熱點城市商品房成交面積環(huán)比上升81%，同比下跌7.5%，跌幅大幅收窄40.8個百分點，廣州、青島、蘇州、佛山等城市成交同比已恢復正值。

券商、評級機構(gòu)也相繼釋放看好信號。日前，匯豐將碧桂園評級升至“買入”，并表示“碧桂園是目前在償還到期債務方面仍有良好記錄的民營房企之一。”行業(yè)總體向好，但存在分化趨勢是眾機構(gòu)的共識。正因如此，包括申萬宏源等29家境內(nèi)外相關機構(gòu)同時給予碧桂園“買入”評級。他們認為，下半年隨著政策持續(xù)發(fā)力，預期穩(wěn)定下，房地產(chǎn)市場有望緩慢復蘇。

江宇輝說，當前行業(yè)基本面的底部或已過去，目前正處于邊際修復的狀態(tài)。

萬科董事長郁亮在日前的半年交流會中指出，短期來看，房地產(chǎn)市場或已觸底，但恢復還需一個緩慢溫和的過程。他還透露，萬科將繼續(xù)此前的股權回購計劃，回購價格不超過18.27元/股。

中指研究院常務副院長黃瑜表示，短期來看，房地產(chǎn)市場恢復穩(wěn)定運行前，各地因城施策頻次或?qū)⒕S持在較快節(jié)奏，供需兩端政策均仍有空間。預計一線城市仍以微調(diào)為主，二線及三四線城市政策優(yōu)化力度有望繼續(xù)加大。貨幣政策端，房貸利率短期仍有一定下降空間，不排除繼續(xù)非對稱降息。

在供給端，黃瑜預計，一是將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整預售資金監(jiān)管政策，更好地為企業(yè)補充資金流動性，提高預售資金使用效率；二是降低企業(yè)稅費支出，減輕企業(yè)資金壓力或是企業(yè)端政策發(fā)力方向。

“總體來看，三季度末全國市場有望進入企穩(wěn)恢復通道?！钡S瑜也坦言，恢復節(jié)奏仍依賴于宏觀經(jīng)濟的修復節(jié)奏、政策優(yōu)化力度等方面。

嚴躍進也認為，雖然降幅收窄，但二線城市房價同比在79個月后首次轉(zhuǎn)負，需要防范部分二線城市房價過冷風險。對于市場真正回暖，或還要等到四季度。