地產(chǎn)政策暖風(fēng)不斷，深圳樓市筑底即將結(jié)束，穩(wěn)健房企迎來機(jī)遇

隨著“第二支箭”、“金融 16 條”等地產(chǎn)支持政策紛至沓來，且力度逐漸加大，發(fā)聲部門也越來越多，基本面筑底接近結(jié)束。

經(jīng)歷了2021年一系列政策及行業(yè)的調(diào)整，深圳樓市仍在筑底。

曾經(jīng)的“打新熱”漸褪，萬人搖號、日光盤的樓市名場面不再頻繁上演。房價方面，在經(jīng)歷2017年-2021年上半年的持續(xù)上漲后，深圳一、二手住宅價也出現(xiàn)回調(diào)。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月深圳二手住宅價格環(huán)比下跌0.22%，已連續(xù)多月環(huán)比下跌，但跌幅較9月收窄0.03個百分點。而一手房價格則在9月、10月連續(xù)環(huán)比下跌超0.5%。

如果說，曾經(jīng)的深圳樓市因大量炒房客而過于“瘋狂”，那么如今，隨著影響市場健康發(fā)展的非理性因素褪去，深圳樓市或許正在恢復(fù)其真實、理性的一面。

伴隨首套房貸利率下降等因素，市場信心正在重建，真實的購房需求逐步活躍。今年“金九銀十”，深圳成交的新房住宅數(shù)量連續(xù)兩月超過3000套，其中9月成交3614套新房住宅，10月成交3328套新房住宅，超過上半年平均水平。

事實上，從基本面出發(fā)，無論是GDP增速、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人口流入等客觀表現(xiàn)，還是城市相關(guān)配套的發(fā)展來看，深圳的住房需求規(guī)模將持續(xù)增加。

再提工業(yè)立市，深圳GDP增速名列前茅

經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)快速成長的基礎(chǔ)和保證，GDP的高速增長也為房地產(chǎn)業(yè)提供持續(xù)的發(fā)展動力。

地處中國南大門，深圳仍然是最具經(jīng)濟(jì)活力和人口吸引力的城市之一。數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值30664.85億元，首度跨越三萬億大關(guān)，同比增長6.7%，兩年平均增長4.9%。

2022年前三季度，深圳的GDP增速在經(jīng)濟(jì)總量前五城中表現(xiàn)最佳，GDP達(dá)到22925.09億元，同比增長3.3%。同時，同比去年前三季度名義增量1133.91億元，成為了目前唯一名義增量破1000億元的城市。

深圳增量領(lǐng)跑，與其重提“工業(yè)立市、制造強市”，并布局“20+8”戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)集群和未來產(chǎn)業(yè)有密切關(guān)系，2022年4月，深圳在政府工作報告中再次將制造業(yè)與“立市”的說法放在一起，據(jù)悉，這是2001年以來，報告首次以制造業(yè)單獨成章。

反映在數(shù)據(jù)上，前三季度，深圳第一產(chǎn)業(yè)增加值為19.94億元，同比下降0.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為14540.51億元，同比增長2.2%。與此同時，深圳以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)增加值為8364.64億元，同比增長5.2%。疫情之下，工業(yè)也重新成為深圳經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的主要推動力。

其中，智能網(wǎng)聯(lián)汽車增長44.5%，新材料（22.6%）、高端醫(yī)療器械（14.1%）、軟件與信息服務(wù)（12.8%）、新能源（10.7%）、海洋經(jīng)濟(jì)（10.1%）繼續(xù)保持兩位數(shù)增長。

制造業(yè)持續(xù)回暖，特別是高技術(shù)產(chǎn)品持續(xù)快速增長，表明深圳經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展韌性足、潛力大、新動能強、路徑明確，也打消了外界對深圳因高房價、高地價影響導(dǎo)致企業(yè)外遷、空心化加速的質(zhì)疑。在深圳，既有華為、騰訊、比亞迪、萬科等一大批深圳本土成長起來的具有國際影響力的企業(yè)，也有微眾銀行、樂信、天音通信、安謀科技等高能級創(chuàng)新型總部企業(yè)。

產(chǎn)業(yè)聚才，深圳的產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引了大量人才涌入，為滿足民生保障，深圳正在不斷興建各項基礎(chǔ)配套設(shè)施，從地鐵到學(xué)校、醫(yī)院，彌補民生短板。

數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，深圳固定資產(chǎn)投資同比增長12.1%，工業(yè)投資增長35.1%。其中，制造業(yè)投資增長27.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長8.7%。一批重點工業(yè)項目相繼開工或投產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)項目增速快，意味著深圳仍然是一片投資熱土，是深圳經(jīng)濟(jì)增長的壓艙石。

常住人口十年增68.46%，一切皆有可能

近十年，不斷涌入的人才支撐了深圳的高速發(fā)展。最新普查數(shù)據(jù)顯示，深圳常住人口十年間增加了713.6萬人，增長68.46%。

日前，備受關(guān)注的科學(xué)家顏寧參加深圳全球創(chuàng)新人才論壇，并宣布不久的將來會全職回國，協(xié)助深圳創(chuàng)建一所集科研轉(zhuǎn)化、學(xué)生培養(yǎng)等若干功能的新型研發(fā)機(jī)構(gòu)。演講中，顏寧回答了自己為何選擇深圳：因為深圳年輕、充滿活力，在這里一切皆有可能。

根據(jù)《廣東統(tǒng)計年鑒2021》，2020年底深圳常住人口達(dá)到1763.38萬人，同期戶籍人口達(dá)到584.58萬人，凈流入人口為1178.8萬人，位居全國第一。而據(jù)《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，到2025年底，全市常住人口預(yù)計將增至1860萬人。

值得一提的是，有數(shù)據(jù)指出2021年深圳常住人口凈增量只有4.78萬人，但戶籍人口大增了43.36萬人。這意味著，越來越多的常住人口正轉(zhuǎn)化為戶籍人口；而住房、教育、醫(yī)療等民生的改善，讓更多人愿意留在深圳。

根據(jù)規(guī)劃，“十四五”期間，深圳將新增小學(xué)、初中和高中學(xué)位23.3萬個，進(jìn)一步加大城市更新和土地整備對基礎(chǔ)教育設(shè)施的保障力度；全市通過城市更新和土地整備保障不少于8所醫(yī)院的新、改、擴(kuò)建用地，增加床位約1300個；通過城市更新和土地整備保障不少于5所養(yǎng)老院的新、改、擴(kuò)建用地，增加床位約2000個。

作為頭等民生大事，深圳正在持續(xù)加大對住房的保障力度。

年初，深圳出臺《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，計劃5年內(nèi)供應(yīng)商品住宅35萬套，公共住房54萬套。深圳市住房與建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2022年上半年，新房住宅供應(yīng)17353套，同比增長24.6%。

成交量較往年大幅下滑，深圳為何仍在加大住房供應(yīng)？

有分析指出，未來深圳樓市將形成保障性住房和商品房并行的雙軌制發(fā)展模式。根據(jù)規(guī)劃，2035年，深圳將新增170萬的住房供應(yīng)量中，60%以上為保障性住房，即公租房、安居房、人才房（三種統(tǒng)稱“公共住房”）各占20%，剩余40%為商品住房。

對深圳房地產(chǎn)市場而言，將商品房和保障房分開，才能更好促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

樓市政策暖風(fēng)不斷，穩(wěn)健房企迎來機(jī)遇

事實上，一直以來，深圳房地產(chǎn)發(fā)展的爭議來自土地和住房的供應(yīng)不足。而過去幾年，深圳的土地供應(yīng)，尤其是宅地供應(yīng)正明顯增多。

數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳計劃供應(yīng)各類土地1200公頃，實際供應(yīng)1238.5公頃，完成率103.2%，其中居住用地實際供應(yīng)362.8公頃，完成率123.7%，較2019年翻一番。10月27日，深圳發(fā)布2022年第四批次集中供地計劃，7宗居住用地總建筑面積約101.21萬平方米。

土地供應(yīng)增多帶動更多的住宅項目入市。根據(jù)克而瑞深圳統(tǒng)計，深圳2022上半年共計58個獲批預(yù)售證項目，共推出超2.5萬套商品房，其中38個涉及住宅產(chǎn)品，共17469套房源，與去年同期相比上漲約25%。

新盤源源不斷，深圳房地產(chǎn)住房與供應(yīng)的矛盾正在逐步緩解。

政策端也在對深圳傾斜。10月31日，財政部發(fā)布《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財政政策體系與管理體制的實施意見》，支持深圳在財政政策體系與管理體制方面探索創(chuàng)新，更好發(fā)揮財政職能作用，其中還提及中央財政加大推動深圳住房供需問題解決的支持力度。顯然，作為國家重大的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型決策，深圳再次站在了改革開放排頭兵的位置，扮演重要角色。

金融層面，日前，中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，共有16條措施，其中，在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序方面，提出支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求等。

值得一提的是，盡管國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，多地樓市遇冷，但深圳本地的樓市政策始終較為謹(jǐn)慎，僅在金融信貸利率有所放松，暫無實際性放松政策出臺。這也一定程度上說明，深圳樓市仍有更多的市場調(diào)節(jié)空間。

從市場表現(xiàn)看，作為一線城市，深圳樓市并未出現(xiàn)過大起伏。2022年1-10月，深圳TOP20房企流量銷售金額達(dá)2327.01億元，同比僅下滑2%。

具體來看，上半年南山、福田、光明等區(qū)域的高端盤仍然受到市場追捧，如位于光明區(qū)的深業(yè)頤瑞府、南山區(qū)的深鐵閱山境、蛇口太子灣片區(qū)的招商璽家園等項目，均實現(xiàn)開盤不久即售罄。這也說明，一方面，市場仍存在大量理性的剛需客戶和改善型住房需求；另一方面，核心城區(qū)的不動產(chǎn)依然是可以穿越周期，實現(xiàn)保值的重要資產(chǎn)。

房企的穩(wěn)健經(jīng)營亦是支撐深圳樓市健康發(fā)展的基石，其中尤以市場信譽高的央企、國企，以及有央國企背景的優(yōu)質(zhì)房企為主，如深圳本土成長起來的萬科、華潤置地、金地集團(tuán)、招商蛇口等；此外，京基、卓越、鴻榮源等憑借多元化發(fā)展，也在這一波行業(yè)調(diào)整中始終維持穩(wěn)健。

11月16日上午，在深圳舉辦中國國際高新技術(shù)成果交易會期間，萬科集團(tuán)與深圳地鐵集團(tuán)、鹽田港集團(tuán)、環(huán)境水務(wù)集團(tuán)、巴士集團(tuán)、特發(fā)集團(tuán)、人才安居集團(tuán)等6家深圳市屬國企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，在城市更新、物流服務(wù)、產(chǎn)城融合、TOD等領(lǐng)域深入合作，助力深圳的城市發(fā)展。

國信證券認(rèn)為，隨著“第二支箭”、“金融 16 條”等地產(chǎn)支持政策紛至沓來，且力度逐漸加大，發(fā)聲部門也越來越多，房地產(chǎn)政策拐點或出現(xiàn)，基本面筑底接近結(jié)束。

長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是具有十萬億量級規(guī)模的行業(yè)，而不同于過去泥沙俱下的市場環(huán)境，經(jīng)過一輪又一輪的調(diào)控洗禮，作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)，深圳的住房需求仍將源源不斷。