70城房?jī)r(jià)變化：唐山等34城跌回兩年前，鄭州回到5年前

相比2019年的6月份，房?jī)r(jià)漲幅居前的7個(gè)城市是深圳、無(wú)錫、成都、寧波、北京、上海、廣州。

疫情之后，各地樓市發(fā)展也在經(jīng)歷深刻變化。

第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2022年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況和歷年同期數(shù)據(jù)對(duì)照發(fā)現(xiàn)，包括唐山在內(nèi)的34個(gè)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)低于2年前即2020年6月的水平，占據(jù)70城的近一半；有27個(gè)城市房?jī)r(jià)低于3年前也就是2019年6月的水平。另外，包括鄭州在內(nèi)的6個(gè)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回5年前水平。

需要說(shuō)明的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，是一個(gè)用來(lái)反映住房銷售價(jià)格總體變化趨勢(shì)和變化幅度的相對(duì)數(shù)。由于一手房?jī)r(jià)格受限價(jià)、限售、結(jié)構(gòu)性等因素影響，相比之下，二手房市場(chǎng)更能反映各地房?jī)r(jià)變化的實(shí)際情況。

對(duì)比2020年6月數(shù)據(jù)看，兩年房?jī)r(jià)位居前列的城市是北京、廣州、上海、成都、?？诤秃贾荩w了北上廣三個(gè)一線城市和三個(gè)南方地區(qū)的省會(huì)城市，均為近年來(lái)樓市熱點(diǎn)城市。

相比之下，有34個(gè)城市低于2年前的2020年6月，包括武漢、青島、天津、鄭州、濟(jì)南、太原、貴陽(yáng)、哈爾濱、唐山等中心城市、經(jīng)濟(jì)大市。34城中，跌幅前五名分別是牡丹江（下跌了15.8%）、哈爾濱（下跌了10.1%）、安慶、貴陽(yáng)、太原。

其中，河北第一經(jīng)濟(jì)大市唐山相比兩年前下跌了0.8%。在樓市已步入調(diào)整周期的2020年，唐山房?jī)r(jià)還曾一度領(lǐng)漲全國(guó)。2020年8月，唐山新房銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲15.4%，二手房同比上漲14.6%，位居全國(guó)第一。不過(guò)，受政策、房企等多方面影響，該地還是逐漸滑入樓市下行周期。

從近三年走勢(shì)來(lái)看，相比2019年的6月份，房?jī)r(jià)漲幅居前的7個(gè)城市是深圳、無(wú)錫、成都、寧波、北京、上海、廣州，包括了四個(gè)一線城市以及人口最多的省會(huì)城市成都和兩個(gè)長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)大市。

整體上看，疫情之后，新興產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用進(jìn)一步凸顯。近年來(lái)，長(zhǎng)三角、珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分突出，人口流入較快，尤其是年輕人才，購(gòu)房動(dòng)力也更充足，資金也進(jìn)一步向這些區(qū)域集聚。

數(shù)據(jù)顯示，有27個(gè)城市二手房?jī)r(jià)低于3年前，包括青島、濟(jì)南、鄭州、天津、石家莊、太原、哈爾濱、南昌、武漢、長(zhǎng)春、呼和浩特等中心城市。整體上看，華北、東北的省會(huì)城市、中心城市較為集中。此外，東北、中西部尤其是西南、中南地區(qū)的一些三四線城市也比較集中。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，東北、華北以及中西部的一些三四線城市房?jī)r(jià)下滑明顯，主要還是人口、人才流動(dòng)因素導(dǎo)致，近幾年整體上人才往長(zhǎng)三角、珠三角等地集聚。另一方面，北方地區(qū)的不少三四線城市是資源枯竭型城市，產(chǎn)業(yè)外移，勞動(dòng)力人口外流，這對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期支撐動(dòng)力也不夠。

張波分析，這些下跌的城市并非一直處于下跌的情況。在2015后的幾年，不少中西部的三四線城市增長(zhǎng)也比較迅猛，由于上漲過(guò)快，本身的支撐力度又不足，城市的基本面又不是特別扎實(shí)，這也導(dǎo)致在當(dāng)前區(qū)域分化的大背景下，這些城市房?jī)r(jià)下挫就會(huì)更加明顯。

當(dāng)然，下跌并不只是三四線城市，一些人口流入較多的二線城市、新一線城市下跌也比較明顯。相比2019年6月，鄭州二手房?jī)r(jià)下跌了6.9%，貴陽(yáng)下跌了11%，天津下跌7.1%，石家莊下跌8.8%，濟(jì)南下跌了5.9%，青島下跌了4.8%。

近五年70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)變化

第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算整理

張波說(shuō)，部分中心城市的基本面不錯(cuò)，也不缺乏發(fā)展?jié)摿蛣?dòng)力，只是由于前段時(shí)間土地供應(yīng)過(guò)大、賣地太多，供大于求比較明顯，因此需求也出現(xiàn)透支。尤其是在城市的某個(gè)新城區(qū)，供給過(guò)大，現(xiàn)在需要花很長(zhǎng)時(shí)間才能消化掉現(xiàn)有庫(kù)存。

以鄭州為例，第一財(cái)經(jīng)記者梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2020年鄭州住宅商品房銷售面積為3025.68萬(wàn)平方米，僅次于重慶位居全國(guó)第二。這已經(jīng)是鄭州連續(xù)三年住宅商品房銷售面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。從2010年到2020年，鄭州的累計(jì)住宅商品房銷售面積位居全國(guó)各大城市第四，而鄭州當(dāng)前的人口總量、城區(qū)人口規(guī)模、GDP總量均為進(jìn)入到全國(guó)城市前十位。

貴陽(yáng)的情況也類似。張波說(shuō)，貴陽(yáng)城市本身的大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展不錯(cuò)，人口也在流入，但由于近年來(lái)供應(yīng)過(guò)大，尤其是外圍新城區(qū)供應(yīng)量過(guò)大，因此導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下行力度也比較大。

值得注意的是，有6個(gè)城市低于5年前同期（2017年6月）的水平，分別是牡丹江、鄭州、安慶、石家莊、天津和湛江。其中，牡丹江比5年前低14.7%，鄭州比5年前低8.4%。

家住鄭州市中原區(qū)的馬先生說(shuō)，2016年底，他家位于中原區(qū)的一套房子可以賣100萬(wàn)元，都準(zhǔn)備簽合同了，家里人不同意，后來(lái)沒(méi)賣成，現(xiàn)在80萬(wàn)元都不好賣?！昂蠡诹撕瞄L(zhǎng)時(shí)間，現(xiàn)在租都不好租，放租了半年還沒(méi)租出去?！?/p>