救活爛尾樓：每一方都需要承擔(dān)法律責(zé)任向前看

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月底以來已有100多個(gè)樓盤業(yè)主發(fā)布將“強(qiáng)制停貸告知書”，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。

記者梳理多個(gè)樓盤業(yè)主發(fā)布的強(qiáng)制停貸告知書發(fā)現(xiàn)，業(yè)主大多把矛頭指向了貸款銀行存在的違規(guī)行為。有專家表示，推行已久的商品房預(yù)售制度到了調(diào)整時(shí)刻。

“這個(gè)問題首先需要解決的是詬病已久的商品房預(yù)售制度?！币晃辉谧〗ㄏ到y(tǒng)工作多年的人士表示，從一些超大型房企暴雷情況看，資金跨項(xiàng)目挪用導(dǎo)致爛尾樓盤出現(xiàn)連鎖反應(yīng)，包括如何處理好“管死”和“用活”關(guān)系，是目前行業(yè)主管部門應(yīng)盡快解決的首要問題。

長(zhǎng)三角某市一位政府官員則表示，這類經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題處置時(shí)要堅(jiān)守法律底線，按法律法規(guī)政策規(guī)定，各市場(chǎng)主體必須承擔(dān)其應(yīng)該承擔(dān)的法律責(zé)任，這樣才可能依法依規(guī)穩(wěn)妥處置好這類經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題。

銀行違規(guī)放貸，不能繼續(xù)再玩

鄭州瀚海思念城業(yè)主在發(fā)布的集體停貸告知書中稱，樓盤未封頂時(shí)貸款銀行已發(fā)放貸款，且貸款銀行在業(yè)主不知情情況下，直接將資金劃到開發(fā)商河南新瀚海置業(yè)有限公司非監(jiān)管賬戶，導(dǎo)致26億元監(jiān)管資金被挪用。

瀚海思念城業(yè)主認(rèn)為，在項(xiàng)目停工、延期交付方面，銀行有著不可推卸的責(zé)任。同時(shí)，業(yè)主聲稱決定于2022年10月1日集體暫停還貸，等交房后再進(jìn)行履約。

名門翠園業(yè)主發(fā)布的強(qiáng)制停貸告知書里，也主要列舉了銀行存在的違規(guī)行為。

一位業(yè)主向記者提供了兩份他們向河南銀保監(jiān)局反映相關(guān)銀行違規(guī)行為收到的答復(fù)，其中一份答復(fù)顯示，中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、華夏銀行、平安銀行、鄭州銀行9家銀行辦理的79筆按揭貸款發(fā)放后，未直接進(jìn)入預(yù)收款監(jiān)管賬戶。

另一份答復(fù)顯示，華夏銀行鄭州分行在樓盤封頂前發(fā)放住房按揭貸款情況屬實(shí)，針對(duì)該違規(guī)行為，將依法對(duì)華夏銀行鄭州分行采取監(jiān)管措施。

上海市尚法律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任律師唐震東表示，如果銀行違反規(guī)定，比如將專項(xiàng)用于開發(fā)建設(shè)的購房款資金劃入非專門賬戶甚至用于其他用途，從而導(dǎo)致商品房項(xiàng)目發(fā)生停工、爛尾的，買受人集體發(fā)出停貸的聲明就具有正當(dāng)理由。

“如果出現(xiàn)大范圍停貸事件，因影響較大可能會(huì)推動(dòng)行業(yè)政策優(yōu)化，比如預(yù)售制改為現(xiàn)房出售，以及銀行、業(yè)主、開發(fā)商簽署三方合同，約定以如期交房作為還貸的前提條件?！币晃粐?guó)有商業(yè)銀行人士表示。

此外，前述住建系統(tǒng)人士提出，銀行對(duì)住房主體未完成的購房人發(fā)放個(gè)人貸款本身存在違規(guī)，“這個(gè)規(guī)定，一般購房者可能不知道，因此很多銀行都未嚴(yán)格執(zhí)行”。

2003年，中國(guó)人民銀行出臺(tái)的“121號(hào)文件”明確：商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金。

該住建系統(tǒng)人士建議，在加快對(duì)銀行違規(guī)放貸行為處理速度同時(shí)，可以讓銀行適度放寬還款期限或者重新約定還款方式，以推進(jìn)事情解決。

“晴天送傘，雨天收傘，金融機(jī)構(gòu)在助推了樓市大起大落的同時(shí)，也間接導(dǎo)致了如今問題的發(fā)生?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，作為資金監(jiān)管方，銀行過去太看重房地產(chǎn)帶來的收益，房?jī)r(jià)上漲時(shí)，各家銀行盲目看好樓市前景，不惜突破政策底線；現(xiàn)在爛尾項(xiàng)目大面積出現(xiàn)，銀行開始保護(hù)債權(quán)，收緊預(yù)售資金，也不發(fā)放貸款，5月份各項(xiàng)指標(biāo)都在環(huán)比好轉(zhuǎn)時(shí)，唯獨(dú)銀行對(duì)開發(fā)商的貸款還在惡化。

法律沒有空白，關(guān)鍵看裁決

業(yè)主如果強(qiáng)制停貸，是否具有法律依據(jù)？

上述法律界人士稱，從情感上來講，對(duì)于購買了爛尾樓的購房者表示同情，但如果未經(jīng)法院判決而停貸，或沒有和貸款銀行達(dá)成停貸協(xié)議，則是混淆了不同的法律關(guān)系，貿(mào)然停貸的購房人往往容易成為違約方，不僅需要承擔(dān)違約金，還會(huì)影響征信。

購房人因房屋爛尾向法院申請(qǐng)解除與銀行的借款合同并非沒有先例，但部分法院認(rèn)為，房屋買賣合同關(guān)系與借貸屬于兩個(gè)獨(dú)立法律關(guān)系，因此，即便房屋爛尾，房屋買賣關(guān)系無法履行，且解除了房屋買賣合同，也不影響購房人與銀行之間借貸關(guān)系的繼續(xù)履行。

“司法實(shí)踐中，對(duì)于房屋買賣合同關(guān)系與借貸關(guān)系是否兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系，理論上存在爭(zhēng)議?！北本┙鹪V律師事務(wù)所創(chuàng)始人戴金花表示，也有法院認(rèn)為，借貸關(guān)系是房屋買賣合同關(guān)系的從法律關(guān)系，因?yàn)殚_發(fā)商原因?qū)е路课葙I賣合同解除關(guān)系時(shí)，可以解除借貸合同關(guān)系，剩余的貸款應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商還清。

“大多數(shù)法院判定的結(jié)果是，即使合同解除了仍由業(yè)主還款，這既不合理也不合法?！币晃环ㄔ喝耸扛嬖V記者，早在2019年5月，最高人民法院就曾在案件中判決因開發(fā)商原因致使《商品房預(yù)售合同》《借款合同》《抵押合同》予以解除，購房人對(duì)銀行剩余貸款不承擔(dān)還款責(zé)任，該案件判決案號(hào)為（2019）最高法民再245號(hào)。

對(duì)于《借款合同》解除后購房人應(yīng)否承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任，最高人民法院認(rèn)為，若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在購房人對(duì)合同解除無過錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，審理案件時(shí)，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。

對(duì)于該判決結(jié)果，上海市光明律師事務(wù)所付永生律師認(rèn)為，最高人民法院充分考慮了商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)失衡。

此外，前述法院人士告訴記者，目前還存在一種做法，便是很多法院面對(duì)群體性起訴解除合同案件，采用不予立案辦法回避裁決，“這可能有地方保護(hù)主義作祟”。

隨著爛尾樓項(xiàng)目的增多，購房人請(qǐng)求解除借貸合同的案件數(shù)量整體亦呈逐年上升趨勢(shì)，法院方面對(duì)于這類經(jīng)濟(jì)社會(huì)案件是否會(huì)擬定調(diào)整？前述法院人士表示，法院還沒有統(tǒng)一裁判規(guī)則，因?yàn)檫@不是法律空白問題，法律已經(jīng)規(guī)定了裁判規(guī)則，關(guān)鍵看各地法院具體裁量時(shí)的執(zhí)法意識(shí)和利益裁決。

取消預(yù)售現(xiàn)房銷售，條件已經(jīng)具備

“項(xiàng)目久拖不決，是導(dǎo)致停貸斷供的重要原因?！崩钣罴握J(rèn)為，由于房企風(fēng)險(xiǎn)事件不斷蔓延，問題不斷暴露，已經(jīng)出問題的房企在風(fēng)險(xiǎn)處置方面仍有解決難題，導(dǎo)致各地大面積出現(xiàn)“交付難”，如果“交房難”繼續(xù)蔓延，停貸斷供大面積爆發(fā)或可能發(fā)生，需要正視和化解。

房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉對(duì)這一說法表示贊同。同時(shí)他表示，從行業(yè)角度來說，業(yè)主集體停貸現(xiàn)象出現(xiàn)，從反面證明商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策的提出及實(shí)施是有相當(dāng)前瞻性的，如果一個(gè)地方商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策實(shí)施到位，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體健康，那么該地爛尾樓盤出現(xiàn)的可能性就不會(huì)太大，即使出現(xiàn)了也還有救，“這或許也預(yù)示著現(xiàn)房銷售時(shí)代的到來”。

“這個(gè)問題首先需要解決的就是詬病已久的商品房預(yù)售制度，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的年鑒數(shù)據(jù)，我國(guó)家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾應(yīng)該基本平衡，取消預(yù)售全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)售的條件已基本具備。”前述住建系統(tǒng)人士告訴記者。