旭輝林中：房地產(chǎn)行業(yè)的春天已經(jīng)不遠了

“我深信我們已經(jīng)走過了黎明前最黑暗的時光?！痹谑袌鲛D(zhuǎn)暖形勢還不算十分明朗的時刻，旭輝控股董事局主席林中帶著對行業(yè)一如既往的樂觀，交上了一份差強人意的成績單。

3月24日，旭輝控股集團（00884.HK）披露了2021年業(yè)績。報告期內(nèi)，其實現(xiàn)收入1078億元人民幣，同比增幅達50.2%；年內(nèi)凈利潤實現(xiàn)123億元，同比增長3.6%；股東應(yīng)占凈利潤約為76.12億元，同比減少5.2%。

銷售方面，旭輝在2021年完成合同銷售2473億元，同比實現(xiàn)7%的增幅，但并未能完成此前設(shè)下的2650億元銷售目標(biāo)。

在談及2022年銷售指引時，林中并沒有給出一個確切的數(shù)字，“旭輝22年大概有3600億元的可銷售貨值，我們的目標(biāo)是保持權(quán)益銷售額的穩(wěn)定。未來幾年，旭輝會大幅度地開始提高權(quán)益銷售額的比重，而不是只關(guān)注一個表面銷售額的大小?！?/p>

這種轉(zhuǎn)向正是基于林中對行業(yè)走勢的判斷。他認為行業(yè)過去的“三高”模式將會轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益”的新模式，會擺脫過去過分追求規(guī)模增長的路徑。

“這個行業(yè)未來在成熟期至少可以維持10+平方米的發(fā)量，至少可以維持15萬億+的交易額。”林中預(yù)計。

2023年毛利率有望修復(fù)

盡管提出了更加注重效益的目標(biāo)，但旭輝在關(guān)鍵指標(biāo)上仍有努力的空間。據(jù)年報顯示，旭輝2021年毛利率實現(xiàn)毛利率19.3%，同比下降2.4個百分點，已連續(xù)兩年下降。

旭輝執(zhí)行董事、控股CFO楊欣表示，過去兩年，行業(yè)毛利率整體處于下降趨勢?！霸谏弦惠啍U張中，不少房企在投資上面比較進?。辉谙迌r的背景下，行業(yè)的毛利率在客觀上被制衡?！?/p>

不過，這一狀態(tài)或?qū)⒂兴淖??！皬娜ツ甑谒募径乳_始，特別是今年年初的土拍中，整體的局勢已經(jīng)得到了明顯的扭轉(zhuǎn)。”

楊欣表示，一方面，各地在集中供地的時候，已經(jīng)預(yù)先給開發(fā)商留出了合理的利潤空間，很多熱點城市在達到限價后會采取搖號的方式，從而使拿到地的開發(fā)商有合理的利潤率。另一方面，經(jīng)過這一輪的洗禮之后，大部分的同行應(yīng)該會越來越理性，可能會將掙錢作為投資的最核心目的，而不再把拿到土地作為核心目的。

“我相信，行業(yè)的毛利率會隨著行業(yè)整體的變化逐步修復(fù)，”楊欣續(xù)稱，“我們也有信心保持在行業(yè)的平均水平以上，希望2022年能有比較穩(wěn)定的利潤表現(xiàn)，2023年毛利率能開始恢復(fù)增長?！?/p>

林中也表示，未來旭輝要嚴守投資紀律，保持戰(zhàn)略定力，不拿貴地不拿錯地，不做激進的收并購，同時要聚焦深耕戰(zhàn)略型的城市根據(jù)地的板塊，拿地的方式上還是要堅持多元拓展，多輪驅(qū)動。

回顧2021年，旭輝在拿地方面實則頗為積極。據(jù)披露，其在2021年共獲取66個新項目，應(yīng)占土地出讓金合計約394億元；新增貨值達到2056億元，位于一二線的占比約為84%，平均地價達到7505元/平方米。

進入2022年，在各大民企節(jié)衣縮食應(yīng)對償債高峰之時，旭輝成為少數(shù)仍活躍在土地市場上的民營房企，一季度共獲取3個新項目，應(yīng)占土地出讓金合計約34億元。

截至2021年末，旭輝總土地儲備合計約5250萬平方米，其應(yīng)占土地儲備建面約2840萬平方米。據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，旭輝的土儲存續(xù)比約3.6年。

對于這一土地儲備量，林中亦提到，未來要加快土儲的周轉(zhuǎn)，提高資金的周轉(zhuǎn)效率，“未來我們希望將土儲的開發(fā)量控制在兩年周期內(nèi)”。

凈負債率目標(biāo)30%

業(yè)績會發(fā)布當(dāng)日，旭輝的股價明顯下挫，盤中最大跌幅近12%，最終仍以8.83%的跌幅收盤，報4.13港元。多位市場人士指出，旭輝股價的波動主要是由于分紅不夠理想。

據(jù)披露，旭輝2021年度的派息采用現(xiàn)金股息與派發(fā)紅股相結(jié)合的方案，即每股獲派19港分現(xiàn)金股息，每100股獲派發(fā)4股紅股。而2020年的派息則為每股獲派40港分。

對于今年的分紅政策，林中解釋稱，管理層認為公司在當(dāng)前不確定的情況下，要留下一部分現(xiàn)金增強股本，降低負債率，“我們省下來這些派息的錢將會用于回購境內(nèi)外債券，進一步增強公司抵御行業(yè)波動的能力。”

“同時管理層認為現(xiàn)在的股價是被低估的，這個時候派給股東的股票其實未來會有巨大的收益，給長期的股東更好的回報?！绷种刑岬剑斑^去三個月我們處在靜默期，看到股價那么低，也無法增持。但今天以后就解禁了，我們大股東將會進場開始增持旭輝的股票?！?/p>

其實，相較于在股票市場的動作，近來旭輝已多次出手回購或提前贖回公司債券。

據(jù)旭輝方面此前披露，2022年，其需要剛性兌付的到期債券一共兩筆，一筆是4月份到期的16億境外人民幣債券，另一筆是3月下旬到期的8億境內(nèi)人民幣債券。

“截止2021年12月31日，一年內(nèi)到期的有息負債占比是16%，”楊欣表示，第一季度公司提前回購和兌付了相當(dāng)多的直接融資，如3月份提前回購的8億公司債，“目前年內(nèi)剛性到期的只有一筆海外人民幣債券，公司已經(jīng)持續(xù)回購了1.2億，現(xiàn)在存續(xù)規(guī)模還剩下14.8億元，當(dāng)前公司一年內(nèi)到期的有息負債為12%?！?/p>

不只是公司層面出手回購，旭輝的高管也表示將在二級市場購入公司債券。日前，旭輝對外披露稱，陳東彪和楊欣將購買總規(guī)模不超過3000萬元的公司債券，購買時間為其年度業(yè)績公告即3月24日之后。

對于這一舉動，身為購買主體之一的楊欣稱，近期大部分內(nèi)房企的債券價格出現(xiàn)了非理性的偏離度?！皩嶋H上這一輪的債券波動，不僅僅是來源于企業(yè)本身的基本面或者行業(yè)的基本面，其中伴隨著不少不實的信息的傳播，初期的話是先有一些不實的消息，然后后來在通過海外來做空的方式來兌現(xiàn)收益。”

混雜在許多信息中而又引起市場廣泛關(guān)注的，便是日前瑞銀發(fā)布的一則研報，其中提及旭輝存在600-900億元的表外負債，并將旭輝控股的股票評級由“買入”下調(diào)至“中性”。

該報告發(fā)布后，旭輝股價連續(xù)兩日大跌，跌幅均在20%左右。此后，旭輝對此報告內(nèi)容予以否認，并披露其非并表項目權(quán)益后負債為251.3億元，且無超股比擔(dān)保。旭輝控股CEO林峰在業(yè)績會表示，目前有21個項目的合作伙伴出了風(fēng)險，其中有14個項目是無融資需求的尾盤項目，只有7個還在開發(fā)過程當(dāng)中，“所有的項目都是封閉管理的，這7個項目在運營層面還是基本是正常的，所以整體來說對旭輝的合作并不會有太大的影響?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期，銷售、資金均未有明顯改善，且面臨大規(guī)模到期債務(wù)的情況下，很容易形成做空的勢力。

不過，站在當(dāng)前這個節(jié)點，“看多派”林中還是表達了對行業(yè)的信心?！胺康禺a(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，是永續(xù)行業(yè)，是周期性行業(yè)，這意味著它有春夏秋冬。現(xiàn)在只不過這是冬天，不是末日。我們相信冬天快結(jié)束了，春天也就不遠了?！彼A(yù)計，5、6月份市場有望迎來小陽春。

而當(dāng)新的春天來臨時，地產(chǎn)行業(yè)無疑要從過去“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”進入新的發(fā)展模式，林中認為是個新的“三高”，即高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益，從過去過分的追求規(guī)模增長，轉(zhuǎn)向追求經(jīng)營效益的提升。

在這個過程中，他給旭輝定下的一個目標(biāo)是，在未來8-10年把凈負債率降到30%以內(nèi)。