“建筑業(yè)巨頭”橫掃土地市場(chǎng)，拿地額破千億元

2022年的土地市場(chǎng)上建筑類企業(yè)的身影頗為強(qiáng)勁。

6.35億元，湖南建工競(jìng)得廣州荔灣一宗商用地；16.7億元，北京建工摘得北京房山佳世苑三期地塊；39.91億元，陜西建工和俊發(fā)包攬西安杜城村城改首批次3宗住宅用地。

連日來(lái)，各地建工企業(yè)頻頻現(xiàn)身土地拍賣市場(chǎng)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在2022年前10月房企拿地權(quán)益金額排行榜中，10余家建筑工程類企業(yè)上榜，包括中建玖合、中建東孚、中建智地、中建三局等4家“中建系”企業(yè)，它們分列第20、22、58、76位，合計(jì)拿地金額347億元。若將中國(guó)建筑、中海地產(chǎn)計(jì)算在內(nèi)，整個(gè)中建集團(tuán)的拿地金額高達(dá)1076億元，是目前拿地金額最多主體。

除了以全國(guó)最大建筑商身份活躍在當(dāng)前土地市場(chǎng)上的“中建系”外，中國(guó)鐵建和中國(guó)中鐵分別以333億元和166億元拿地金額排名第8位和第15位。

一些地方建筑工程類企業(yè)也榜上有名，北京建工集團(tuán)和安徽建工集團(tuán)以33億元和32億元權(quán)益拿地金額，排在2022年前三季度房企權(quán)益拿地金額榜第93位和97位。陜建地產(chǎn)以144萬(wàn)平方米拿地面積位列今年前三季度房企拿地面積排行榜第15位。

建筑類企業(yè)大舉拿地引發(fā)市場(chǎng)慨嘆：“房地產(chǎn)行業(yè)一大批隱形企業(yè)開始浮出水面了?！?/p>

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水認(rèn)為，大多數(shù)建筑類央企、國(guó)企原有業(yè)務(wù)中包含房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，具備一定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和能力，由建筑環(huán)節(jié)向房地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)展是可行路徑。此外，當(dāng)前市場(chǎng)下行和房企流動(dòng)性問(wèn)題迫使建筑類企業(yè)遭受了應(yīng)收款壞賬壓力和業(yè)務(wù)增長(zhǎng)壓力，建筑類企業(yè)迫切需要其他業(yè)務(wù)補(bǔ)充利潤(rùn)和維護(hù)現(xiàn)金流安全。建筑房地產(chǎn)開發(fā)一體化的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)會(huì)比較明顯。

針對(duì)“中建系”主體拿地的考量及未來(lái)在房地產(chǎn)開發(fā)與投資業(yè)務(wù)上的戰(zhàn)略規(guī)劃，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者致電并以郵件形式采訪中國(guó)建筑董事會(huì)秘書辦公室，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

“隱形拿地之王”

隨著土地拍賣市場(chǎng)上的搶眼成績(jī)，建筑類企業(yè)正迅速?gòu)哪缓笞呦蚺_(tái)前。

通過(guò)公開信息不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、中國(guó)中鐵三大央企總計(jì)拿地金額約1575億元，成為土地市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)行業(yè)中一股不可小覷的力量。

“在資金和融資優(yōu)勢(shì)雙重加持下，現(xiàn)在是這類企業(yè)逆周期布局的好機(jī)會(huì)。”某房地產(chǎn)市場(chǎng)人士說(shuō)，建筑業(yè)毛利率低，中建各局需要以地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)平衡業(yè)績(jī)，同時(shí)自身項(xiàng)目也能給建筑主業(yè)帶來(lái)支持效果。

今年以來(lái)在土地市場(chǎng)表現(xiàn)最突出的企業(yè)無(wú)疑是“中建系”，京滬是旗下各工程局投資重地。

在北京，中建玖合出資66.8億元拿下朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊；中建智地以29.8億元拿下朝陽(yáng)區(qū)崔各莊棚改項(xiàng)目；中建壹品以35.7億元拿下大興區(qū)西紅門地塊。 另一主要地產(chǎn)平臺(tái)中海地產(chǎn)也在北京兩輪集中供地中，花費(fèi)138.7億元摘得4宗地塊。

在上海，中建八局以合計(jì)超過(guò)41億元拿下浦東新區(qū)地塊、寶山顧村地塊以及奉賢新城地塊；中建玖合以64.36億元獲取上海嘉定未來(lái)城市理想單元地塊。

“項(xiàng)目土地使用權(quán)的競(jìng)得和投資開發(fā)有利于公司提高在上海區(qū)域市場(chǎng)的影響力、引領(lǐng)力及品牌號(hào)召力，助力公司深耕上海房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)?！敝袊?guó)建筑在公告中強(qiáng)調(diào)。

三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)建筑新增土地儲(chǔ)備922萬(wàn)平方米，期末擁有土地儲(chǔ)備約9166萬(wàn)平方米。其中，中海地產(chǎn)新購(gòu)置土地31宗，新增土地儲(chǔ)備553萬(wàn)平方米，同時(shí)在上海、廣州、成都投入并購(gòu)資金超百億元。中建地產(chǎn)在北京、上海、濟(jì)南及新加坡等市場(chǎng)新購(gòu)置土地25宗，新增土地儲(chǔ)備369萬(wàn)平方米。

以2021年銷售情況測(cè)算，中國(guó)建筑靜態(tài)去化周期約4年。截至今年年中，土地儲(chǔ)備比中國(guó)建筑多的房企僅4家，分別是碧桂園、保利、萬(wàn)科、新城控股。

前述市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，行業(yè)整體盈利下滑，上游房企接連暴雷，傳統(tǒng)建筑商的日子并不好過(guò)。對(duì)比房地產(chǎn)5％和建筑業(yè)3％的利潤(rùn)率，與其墊資不如直接拿地開發(fā)創(chuàng)收創(chuàng)利?！爸薪ㄏ怠笔治正嫶罅楷F(xiàn)金在各地攻城掠地，或?qū)⒊蔀橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最強(qiáng)托底。

“各自為政”的發(fā)展隱憂

進(jìn)擊的除“中建系”外，在土地市場(chǎng)投資熱情不減的不乏各大基建類企業(yè)。

11月7日，經(jīng)過(guò)92輪競(jìng)價(jià)，中鐵置業(yè)以約40054.9萬(wàn)元拿下江蘇南通地塊，溢價(jià)17.81％。更早之前，中鐵置業(yè)與中鐵諾德兩個(gè)平臺(tái)在上海攜手拿地，先是中鐵諾德以超20億元底價(jià)獨(dú)立競(jìng)得上海臨港新片區(qū)純宅地，隨后中鐵置業(yè)聯(lián)合中鐵諾德以40.22億元競(jìng)得青浦區(qū)一宗地塊。

除此之外，中國(guó)中鐵旗下各平臺(tái)相繼在廣州、貴陽(yáng)、合肥等地布局，拿地主體除以上兩個(gè)平臺(tái)外，中鐵集團(tuán)下屬的各工程局也有現(xiàn)身。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)中鐵1~10月拿地面積312萬(wàn)平方米，排第5位，同比增長(zhǎng)88％。中國(guó)鐵建也在繼續(xù)發(fā)力，前10月拿地面積414萬(wàn)平方米，僅次于華潤(rùn)和保利，位列第3。

10月27日，成都三批次集中供地落幕，中國(guó)鐵建累計(jì)拿地2宗，豪擲約32.58億元，是此輪成都拿地金額最高的企業(yè)。6月，上海首輪集中供地中，中國(guó)鐵建就收獲3宗地塊，斥資69億元，其中兩塊地溢價(jià)均達(dá)到10％左右，均為獨(dú)立拿地。

“建筑類巨頭的表現(xiàn)真的越來(lái)越亮眼了?！庇芯W(wǎng)友在某貼吧中提到，各大工程局“互為兄弟又互相競(jìng)爭(zhēng)”。

劉水認(rèn)為，建筑、基建類企業(yè)在資金、開發(fā)建設(shè)等方面具有優(yōu)勢(shì)，但在產(chǎn)品力、營(yíng)銷等環(huán)節(jié)存在一定局限，因此其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)長(zhǎng)期發(fā)展仍然取決于綜合能力建設(shè)。特別是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在底部運(yùn)行，回暖暫未見(jiàn)曙光，此類企業(yè)高額土地投資能否有效轉(zhuǎn)化為銷售和營(yíng)業(yè)收入仍然取決于整體市場(chǎng)情況。

今年前三季度，中國(guó)中鐵房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)簽約合同額為411.4億元，占總合同額約2.07％；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為342.09億元，同比增長(zhǎng)56.5％。在中指研究院發(fā)布的2022年1~10月房企銷售排行榜中，中國(guó)中鐵以516.9億元排在第32位，較去年同期上升22個(gè)名次；在權(quán)益銷售榜中，中國(guó)中鐵更是沖進(jìn)TOP30。

一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，對(duì)于具有雄厚財(cái)力與融資能力的央企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的確是彎道超車的好時(shí)機(jī)。當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境適宜央企投資，各地政府鼓勵(lì)央企參與拿地開發(fā)以及上游甲方公司債務(wù)傳導(dǎo)的工程款、墊資等問(wèn)題聚合傳導(dǎo)后，大型建筑類央企紛紛探索盈利空間，直接拿地投資開發(fā)趨勢(shì)愈發(fā)明顯，但各子公司各自為營(yíng)擴(kuò)張房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)帶來(lái)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力也大。

明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前建筑行業(yè)的毛利率在11％左右，房地產(chǎn)的毛利率盡管有所下滑也能高出建筑行業(yè)約10個(gè)百分點(diǎn)，因此建筑類企業(yè)有動(dòng)力開拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)?，F(xiàn)在能低價(jià)拿到優(yōu)勢(shì)地塊的概率大大增加，國(guó)資建筑企業(yè)又有較大融資優(yōu)勢(shì)，這意味著項(xiàng)目盈利空間較大。

從中國(guó)建筑各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)來(lái)看，房屋建筑工程板塊是其主要營(yíng)業(yè)收入來(lái)源，但房地產(chǎn)開發(fā)投資業(yè)務(wù)的毛利率最高，為其貢獻(xiàn)了3成以上利潤(rùn)。

2022年上半年中國(guó)建筑實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.06萬(wàn)億元，實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)285億元。其中，“房屋建筑工程”營(yíng)業(yè)收入6794億元，占比64.1％ ；毛利472億元，占比45.3％；毛利率為6.9％。“房地產(chǎn)開發(fā)與投資”營(yíng)業(yè)收入1520億元，占比14.3％；毛利319億元，占比30.6％；毛利率為21％。

高毛利率促使中國(guó)建筑將更多投資放在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上。中報(bào)顯示，中國(guó)建筑上半年完成投資額1854億元，同比增長(zhǎng)5.9％。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)完成投資額1532億元，占公司投資額的82.6％，同比增長(zhǎng)26.5％，遠(yuǎn)超公司整體投資額增速，也是中國(guó)建筑各板塊中唯一投資正增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)。

“主要還是感受到了地產(chǎn)開發(fā)能為各平臺(tái)利潤(rùn)增色?！蹦撤科髢?nèi)部人士說(shuō)，行業(yè)格局從“強(qiáng)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”，但這些“巨無(wú)霸”在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面有多個(gè)平行單位，涉及子公司盤根錯(cuò)節(jié)，是陸續(xù)推進(jìn)地產(chǎn)板塊整合還是各自為戰(zhàn)是一個(gè)問(wèn)題；它們旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都曾經(jīng)歷多年起伏波折，能否在市場(chǎng)樹立品牌也有待觀察。