多城爛尾樓業(yè)主怒了：不開工就不還貸！會構(gòu)成違約嗎？律師回應(yīng)

如果房貸利率高位站崗，百萬房貸月供多出一千元尚可勉強維持，那么掏空六個錢包買的期房爛尾了還要一分不少的還貸，大概率是工薪階層不可承受之重。

近日， 爛尾樓盤業(yè)主聯(lián)名停貸出現(xiàn)了“城傳城”的現(xiàn)象。

7月7日，湖北省武漢市“時代新城”全體業(yè)主發(fā)布“強制停貸告知書”，稱武漢市漢南時代新城逾期交房數(shù)月，目前仍持續(xù)停工。時代新城業(yè)主多次現(xiàn)場維權(quán)，至今均未有實質(zhì)性進展。如果項目未在2022年8月1日前全面復工，業(yè)主將停止還貸。

據(jù)悉，較先開啟業(yè)主聯(lián)名停貸的，是江西省景德鎮(zhèn)市。隨后，長沙新力鉑園、武漢綠地光谷星河繪、南昌新力城、鄭州名門翠園等項目的業(yè)主也紛紛給銀行發(fā)“強制停貸告知書”，涉及背后的房產(chǎn)公司包括新力、世茂以及綠地集團等多個企業(yè)。

21世紀經(jīng)濟報道記者查閱了多份“強制停貸告知書”，業(yè)主稱在房屋預(yù)售過程中，各貸款銀行存在不同程度的違規(guī)發(fā)放貸款、未履行資金監(jiān)管銀行義務(wù)等行為。

業(yè)主們對貸款銀行的指控主要包括：作為貸款銀行，違規(guī)在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款；將按揭貸款資金違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶，更有甚者在借款人簽字后私自修改貸款合同；作為預(yù)售款資金監(jiān)管銀行，未履行資金監(jiān)管義務(wù)，導致預(yù)售資金支出不明。

這些業(yè)主們的指控并非無據(jù)可依。早在2003年，央行在《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中明確表示，“只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”、“企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金”。

2010年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管 完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》明確表示，商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負責監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。

銀行難免責但擅自停貸不可取

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴21世紀經(jīng)濟報道記者：“業(yè)主的訴求是清晰的，即要求限期復工，否則在辦理不動產(chǎn)權(quán)證前將拒絕還貸，相關(guān)損失由相關(guān)部門和機構(gòu)自行承擔。從具體反映情況看，這些停工的樓盤面積較大，部分雖然已經(jīng)復工了，但是屬于‘表演式’復工，并沒有真正進入到完全施工的階段?！?/p>

嚴躍進認為，此類項目的預(yù)售資金流向不清晰，且資金監(jiān)管不到位，導致購房款不能進入到施工和工程階段。從這點看，相關(guān)銀行或負有一定的責任。

但是，業(yè)主們能否僅憑一張“強制停貸告知書”就免除自身的還貸義務(wù)？

對此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示：“如果未經(jīng)法院判決停貸或者沒有達成停貸協(xié)議，就貿(mào)然停貸，購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強制執(zhí)行?！?/p>

蘇寧金融研究院原宏觀經(jīng)濟研究中心主任黃志龍曾撰文稱：“一旦自然人發(fā)生房貸斷供，將進入央行征信系統(tǒng)黑名單，只要房貸不足部分未償還，將永遠無法申請貸款、信用卡等服務(wù)。即便貸款不足部分償還完畢，該不良信用記錄仍將伴隨其五年時間。在此期間，不良信用記錄也將使得該自然人的貸款額度、利率折扣等，都低于無不良信用記錄的自然人。”

應(yīng)訴諸合理維權(quán)渠道

在法律層面上，因為業(yè)主在買房時與銀行簽訂的貸款協(xié)議中通常都會規(guī)定：貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款。

所以，在樓盤爛尾后，業(yè)主拒絕向銀行還貸被告上法庭，往往很少能得到法院的支持。絕大多數(shù)都是以銀行勝訴，購房者被判必須無條件償還貸款告終。

但也并非銀行一定會勝訴，今年2月，《深圳商報》曾報道了一個購房者勝訴的案例。

2014年，上海的許先生在嘉興某樓盤購買一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元。許先生支付首付款后，銀行將貸款發(fā)放給開發(fā)商，后開發(fā)商因資金問題無法按時交付房屋，造成該樓盤爛尾。

2018年，開發(fā)商向法院提交破產(chǎn)清算申請，經(jīng)破產(chǎn)管理人調(diào)查，涉案樓盤未竣工驗收，不符合交付標準，隨即書面通知許先生解除其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同。之后許先生因無法再取得房屋所有權(quán)而停止向銀行支付月供。

2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。

按照《企業(yè)破產(chǎn)法》及相關(guān)法律法規(guī)，如果樓盤符合交付條件，破產(chǎn)管理人應(yīng)該繼續(xù)履行已經(jīng)簽訂的購房合同，向購房者交付房屋，經(jīng)過調(diào)查，許先生購買的別墅尚未竣工驗收，不符合交付標準，根本無法交付。

貸款銀行主張購房者許先生與開放商因樓房爛尾的糾紛與銀行無關(guān)，而一審法院也判決由許先生歸還結(jié)欠銀行借款本金和利息（含罰息）合計220余萬元。這意味著，許先生不僅拿不到房，還要繼續(xù)償還貸款。一審判決后，許先生提起上訴。

嘉興中院二審認為，案件爭議焦點為個人購房借款及擔保合同解除后，許先生應(yīng)否承擔剩余貸款的還款責任。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（開發(fā)商）應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人（銀行）和買受人（許先生）。開發(fā)商因進入破產(chǎn)清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個人購房借款及擔保合同，依據(jù)充分，應(yīng)予支持，故開發(fā)商應(yīng)承擔剩余貸款的還款責任。

北京市金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人律師戴金花表示，如果遇到了特殊的情況，購房人確實無法按期還貸款，那么可以選擇跟銀行溝通申請延期還貸以緩解資金壓力。如果購房人與開發(fā)商的房屋買賣合同具備解除條件的，可以解除房屋買賣合同。房屋買賣合同解除后，那么可以要求開發(fā)商償還銀行的按揭貸款。

如此看來，爛尾樓盤業(yè)主如果合理維權(quán)，是有可能避免錢房兩空和成為“老賴”的。本次多城爛尾樓盤業(yè)主聯(lián)名發(fā)布“強制停貸告知書”事件將如何演進，21世紀經(jīng)濟報道將持續(xù)關(guān)注。