房地產(chǎn)收并購“僵局”：市場預(yù)期不振 買家持幣觀望

“錢不是問題?！苯?，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)一語驚人。

在五天前舉行的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，林昭遠(yuǎn)談到收并購時(shí)稱，目前各大金融機(jī)構(gòu)已主動(dòng)對接公司提供并購貸，錢是不差的，但在項(xiàng)目方面會(huì)嚴(yán)格一點(diǎn)。

當(dāng)下，沒有幾家房企能直呼“不差錢”，市場上更多的，是那些流動(dòng)性緊張、等待“不差錢”同行馳援的出險(xiǎn)房企。

但蹊蹺的是，即便一些國資房企資金充裕，去年下半年至今，行業(yè)仍罕見大型收并購案例，僅偶爾出現(xiàn)項(xiàng)目散售交易。真正大力處置資產(chǎn)、引入戰(zhàn)投，從而緩解風(fēng)險(xiǎn)的房企，較為少見。

曾經(jīng)，萬達(dá)遇到危機(jī)時(shí)甩賣資產(chǎn)包、許多房企也曾拉來險(xiǎn)資當(dāng)戰(zhàn)投，如今時(shí)過境遷，房地產(chǎn)收并購市場冷冷清清，有的只是惜售不賤賣的房企、和持幣觀望的買家。

收并購，似乎陷入了某種僵持局面，而其根源，仍在于對房地產(chǎn)后市預(yù)期的不樂觀。天風(fēng)證券指出，并購浪潮常發(fā)生在經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長時(shí)期，罕見逆周期收并購高潮。收并購與招拍掛市場在熱度上具有較強(qiáng)一致性，招拍掛市場冷淡時(shí)，優(yōu)質(zhì)房企對收并購可能同樣趨于觀望。

大型收并購案稀少

自去年以來，出現(xiàn)資金危機(jī)的房企越來越多，但拿出有力措施、推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)化解的房企，并不多見。在收并購領(lǐng)域，也鮮見大型案例，多是發(fā)生于項(xiàng)目層面的小規(guī)模交易。

3月13日，美的置業(yè)(03990.HK)發(fā)布公告稱，集團(tuán)間接全資附屬公司同意收購金科地產(chǎn)附屬公司持股的兩間目標(biāo)公司股權(quán)，收購代價(jià)為9.07億元。

具體而言，美的置業(yè)擬向金科地產(chǎn)收購南京科宸53%股權(quán)、南京山河宸園50%股權(quán)。收購前，美的置業(yè)擁有南京科宸37%股權(quán)、南京山河宸園50%股權(quán)；收購事項(xiàng)完成后，這兩家公司將成為美的置業(yè)的全資附屬公司。

此前，美的置業(yè)還曾接盤金科在重慶一項(xiàng)目，并與雅居樂、正榮等發(fā)生項(xiàng)目層面的交易。股權(quán)出售方，多為與美的置業(yè)合作、如今資金緊張的房企。

美的置業(yè)方面曾表示，之所以接連收購此類項(xiàng)目，一方面是配合其城市升級(jí)戰(zhàn)略，此外收并購的項(xiàng)目合作方多為風(fēng)險(xiǎn)合作方、及面臨剛性兌付的企業(yè)，此舉目的是紓困同業(yè)，同時(shí)也可逐步提升操盤項(xiàng)目比例，提升品牌認(rèn)可度，保障業(yè)主權(quán)益。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約后，會(huì)產(chǎn)生傳染性，使得行業(yè)出現(xiàn)信心的廣泛缺失和風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)。比如，幾家公司共同開發(fā)項(xiàng)目，其中一家出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，購房者會(huì)對項(xiàng)目敬而遠(yuǎn)之，合作開發(fā)的其他股東也被影響，甚至銀行都不給項(xiàng)目放貸。

即便合作方還未公開違約，上述類型的項(xiàng)目交易，也是收購方切割風(fēng)險(xiǎn)、保項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)的手段。此前，雅居樂和世茂也曾有類似舉動(dòng)，出售廣州亞運(yùn)城股權(quán)給項(xiàng)目合作方中海。兩宗股權(quán)交易完成后，中海將持有該項(xiàng)目約73.33%股權(quán)。

對資金緊張的房企來說，個(gè)別項(xiàng)目出售可暫時(shí)紓困流動(dòng)性，但遠(yuǎn)不能解決根本問題。從整個(gè)行業(yè)來看，當(dāng)下大規(guī)模的收并購浪潮也還未到來。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，行業(yè)各種渠道的并購類融資達(dá)1300億元，其中銀行、資管類直接發(fā)債融資達(dá)350億元，1月至今房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資約800億元，金融機(jī)構(gòu)并購債融資相當(dāng)于房企直接發(fā)債融資的44%。

近日，招商銀行先后與華潤置地、大悅城控股、碧桂園、美的置業(yè)等房企簽署合作協(xié)議，共計(jì)授予相關(guān)房企約540億元并購融資額度，浦發(fā)銀行、上海銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、興業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)也相繼傳出地產(chǎn)并購主題債的消息。

但是，從實(shí)際使用情況看，真正用于風(fēng)險(xiǎn)房企處置項(xiàng)目的并不如預(yù)期。上述研究院稱，比如有的債券46%用于并購，46%用于項(xiàng)目建設(shè)，還是從共同開發(fā)項(xiàng)目的其他股東手中收購，對象僅限于合作方，未明顯體現(xiàn)出為出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目紓困的作用。

現(xiàn)實(shí)層面阻力仍存

為控制行業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)蔓延、加快市場出清，官方已有過收并購類配套支持政策。

去年底，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購一些出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營困難的大型房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。廣東也曾召集房企開會(huì)，為國企央企收并購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目牽線。

但從現(xiàn)實(shí)層面看，房企收并購仍然“雷聲大雨點(diǎn)小”，根源在哪里？

中指研究院認(rèn)為，當(dāng)前市場仍處于下行周期，未來預(yù)期不明朗，握緊手中現(xiàn)金、保障充足的流動(dòng)性更為重要。有能力的房企主要持觀望態(tài)度，實(shí)際開展收并購的意愿不太強(qiáng)烈。

從出險(xiǎn)房企角度看，部分房企不愿過早觸及核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。如果急于出售，資產(chǎn)可能被壓價(jià)，回籠資金不及預(yù)期，不利于債務(wù)償還；若優(yōu)先出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，剩余資產(chǎn)質(zhì)量不高，雖然能緩解當(dāng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，長期看又增加了新的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

即便買賣雙方都有意愿，從現(xiàn)實(shí)操作層面講，收并購?fù)瑯哟嬖陲L(fēng)險(xiǎn)與阻力。

西政資本稱，去年下半年開始，一些現(xiàn)金流充足的房企，雖然在加大收購力度，但都發(fā)現(xiàn)困難重重，一是因?yàn)轫?xiàng)目已經(jīng)“超融”，收購后的開發(fā)價(jià)值和利潤基本無法覆蓋已產(chǎn)生的債務(wù)。此外，被收購主體風(fēng)險(xiǎn)大，隱性債務(wù)難以發(fā)覺，也是房企收購時(shí)的顧慮。

天風(fēng)證券也表示，本輪收并購的主要制約因素，或?yàn)樾枨蠖舜嬖谛枨箢A(yù)期短期反轉(zhuǎn)擔(dān)憂、融資渠道受限與杠桿空間不足、實(shí)操層面中盡調(diào)成本與事后風(fēng)險(xiǎn)的隱憂、高價(jià)拿地帶來資產(chǎn)議價(jià)空間有限，此外國企受限于決策流程發(fā)力相對緩慢。

為助力地產(chǎn)行業(yè)紓困，一些資產(chǎn)管理公司開始入場。近日，長城資產(chǎn)獲批在全國銀行間債券市場公開發(fā)行100億元金融債券，用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置等。此前，東方資產(chǎn)發(fā)行了首筆AMC地產(chǎn)紓困金融債，規(guī)模100億元。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星認(rèn)為，國有資產(chǎn)管理公司入場，表明收并購活動(dòng)的參與主體更加多樣。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年來的收并購活動(dòng)中，來自項(xiàng)目合作方股東的收并購與來自第三方的收并購基本各占一半，第三方收并購中，仍以開發(fā)商收購為主。

“資管公司作為獨(dú)立的第三方金融機(jī)構(gòu)，在風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)，又受到融資政策的支持，無論從資金充足度還是專業(yè)度方面來說，都具有更強(qiáng)的優(yōu)勢，有望加快當(dāng)前出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的處置速度，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)化解和市場出清?！彼Q。

值得注意的是，拋卻參與主體不談，市場各方對后市的預(yù)期，才是房企收并購的核心影響因素。西政資本稱，銷售受阻是房企當(dāng)前最大的痛點(diǎn)，樓市政策的適宜調(diào)整、市場信心的重新回歸，才是解決問題的關(guān)鍵。

近期，面對樓市持續(xù)低溫的態(tài)勢，全國多個(gè)城市對房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整。那么，樓市從“政策松”到“市場穩(wěn)”需多久？

國海證券研究所聯(lián)席所長夏磊稱，截至2022年1月，一線城市去化周期約15.8個(gè)月，北京市場有望在3月份迎來小陽春；鄭州、重慶、成都、無錫、福州等二線城市，目前庫存在較高水平，隨著政策跟進(jìn)，預(yù)計(jì)會(huì)在調(diào)控放松后3個(gè)月內(nèi)回暖；三四線城市庫存處于歷史高位，回暖或?qū)⑿枰L時(shí)間，預(yù)計(jì)從放松到政策見效仍需6個(gè)月以上。