房地產“活水”將至？

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2022年9月份70城房價數據。9月商品房銷售面積和商品房銷售額分別為13532萬平方米和13510億元，環(huán)比增長明顯，帶動1-9月商品房銷售面積和銷售額同比降幅收窄。  

價格方面，9月70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈降勢，新房價格環(huán)比下降0.3％，同比下降2.3％，環(huán)比降幅持平，同比降幅擴大0.2％。  

市場銷售略有改善的同時，開發(fā)投資預期仍有待改善。數據顯示，1-9月全國房地產開發(fā)投資、房屋新開工面積下降。  

與此同時，房地產行業(yè)政策利好頻出，在公積金、商貸利率雙雙下降、多地樓市限購放松等政策相繼落地后，涉房企業(yè)融資政策也迎來罕見“開閘”。  

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“此次證監(jiān)會表態(tài)，是對2018年融資禁令的大松綁，實際上也對涉房企業(yè)再融資工作做了明確的轉向。要用好用足再融資新政，促進企業(yè)各產業(yè)的健康發(fā)展?！?nbsp; 

陜西省房地產協(xié)會會長王圣學認為，上述政策一方面有利于當下房企紓困，鼓勵其他領域企業(yè)參與房企、房地產項目紓困；另一方面設定融資企業(yè)標準，在激活市場的同時，符合國家房住不炒的政策基調。  

金九銀十為何“失色”？  

從數據來看，今年金九銀十失色或已成定局。  

統(tǒng)計局數據顯示，三季度全國固定資產投資（不含農戶）增長5.7%，而具體到房地產領域，開發(fā)投資增速同比下降8%，跌幅進一步擴大。  

“可以說，房地產開發(fā)投資仍未走出低迷。”王圣學說道，“當下一種普遍的現象是開發(fā)商沒錢，房企對拿地與開工并不積極，在建項目情況也不樂觀。?！?nbsp; 

房價方面，9月新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有54個和61個，比上月分別增加4個和5個。  

值得注意的是，統(tǒng)計局數據顯示，前九月房地產開發(fā)投資領域國內貸款13661億元，下降27.2%；定金及預收款37348億元，下降34.1%；個人按揭貸款18397億元，下降23.7%。  

“尤其是今年，消費者購房意愿出現明顯減弱?！币环科笕耸空f道：“以西安為例，一個明顯的跡象是萬人搖幾乎消失、千人搖大幅減少，即使是是低于均價的倒掛盤也是如此。具體來看，西安市城六區(qū)內改善型項目幾乎成為供應主流，而對于這部分購房群體來說，要么就是持幣觀望，要么就是手里置換房子目前賣不出去，無法變現?！?nbsp; 

值得一提的是，作為近兩年樓市表現持續(xù)堅挺的城市之一，西安在今年“金九銀十”中也出現了新房罕見下跌的趨勢。9月份西安新房環(huán)比下降0.5%，是今年新房價格環(huán)比首次出現下降。  

王圣學認為，西安樓市低迷趨勢已然十分明顯。首先，社會經濟環(huán)境和疫情對行業(yè)影響較為重大；其次從數據來看，西安此前樓市小幅度松綁未達預期效果，政策仍需加碼。比如公積金、商貸利率進一步放寬、商轉公開放以及對房企進行一些緩交拿地金、項目建設配套資金等政策鼓勵。最后落到消費者購房需求，可以借鑒其他城市的購房補貼等舉措進一步激活需求。  

活水將至  

早在2018年10月，《A股上市公司再融資審核知識問答文件》中，就明確拒絕對涉房企業(yè)再融資。同時規(guī)定，房企或涉房企業(yè)申請再融資，為防止募集資金變相用于房地產業(yè)務，暫不推進審核。  

時隔5年，涉房企業(yè)A股融資罕見破冰。10月20日，證監(jiān)會相關人士透露，對于涉房地產企業(yè)，證監(jiān)會允許部分存在少量涉房業(yè)務但不以房地產為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資。  

據報道，上述政策明確界定了融資企業(yè)要求，其中到最近一年一期房地產業(yè)務收入、利潤占企業(yè)當期相應指標的比例不超過10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產業(yè)務產生的投資收益占企業(yè)當期利潤的比例不超過10%。  

一業(yè)內人士說道：“‘10%’是個明顯的信號。對于當下市場而言，房企紓困需要其他企業(yè)、資金的參與，上述政策激活了涉房企業(yè)的融資需求和渠道，同時也進一步鼓勵市場企業(yè)和資本進入樓市，有助于國家鼓勵保交樓防爛尾?！?nbsp; 

上述人士舉例到，自去年年底以來，相關部門就不斷鼓勵AMC（資產管理公司）紓困房企，同時多地表示將給予其融資支持。  

比如今年7月19日，區(qū)域性AMC河南資產管理有限公司（下稱：河南資產）官網便刊登了鄭州地產紓困基金相關信息，主要由其與鄭州地產集團合作設立鄭州市地產紓困基金，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等紓困工作。  

“河南資產并不是孤例。伴隨著市場寒冷態(tài)勢延續(xù)，涉房企業(yè)需要資金‘血液’，紓困房企更需要其他企業(yè)的參與。而本次政策便是激活更多企業(yè)的關鍵節(jié)點之一?！鄙鲜鋈耸空劦?。  

嚴躍進認為，此次松綁的出發(fā)點是清晰的，通過松綁且明確資金不能流入房地產領域，有效確保再融資資金流入實體經濟產業(yè)。同時，進一步體現了落實房住不炒、鼓勵資金流入實體經濟的導向。  

值得一提的是，上述消息發(fā)布后不久，數家A股涉房企業(yè)便迅速拋出再融資計劃，同時還有部分上市公司計劃以資產重組的方式剝離部分房地產業(yè)務以清理融資障礙。  

以東百集團和中國能建為例，根據公告，中國能建則擬募集資金不超過150億元，用于以新能源為主的新型綜合能源項目，包括光伏、風電、氫能、儲能等新能源一體化、專業(yè)化項目，新能源工程施工項目、新能源重大裝備采購，以及生態(tài)環(huán)境治理、新型基礎設施等項目。而東百集團則計劃非公開發(fā)行股票募集資金額度不超過10億元。  

針對上述政策，光大證券發(fā)布研究報告稱，證監(jiān)會放松涉房地產業(yè)務融資限制，建筑央國企將更加受益，將拓寬相關企業(yè)的渠道，有助于提升企業(yè)的資金實力。對建筑央國企后期擴張帶來實質性利好，可借助此次政策松綁獲取規(guī)?？捎^的權益融資資金。