困境房企望穿秋水，市場(chǎng)回暖曙光乍現(xiàn)

近日，房企1-2月銷售數(shù)據(jù)集中發(fā)布。新城控股的銷售，不出意外的也下探了。

3月3日，新城控股(601155.SH)發(fā)布經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)，今年2月份，新城實(shí)現(xiàn)合同銷售金額112.31億元，比上年同期減少9.81%;1-2月，累計(jì)合同銷售金額約190.94億元，比上年同期減少34.37%。

財(cái)經(jīng)新地產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)公布業(yè)績(jī)情況的百強(qiáng)房企中，新城控股并非銷售下滑的孤例。今年以來，房企銷售數(shù)據(jù)全線萎縮。今年前2個(gè)月，TOP100房企操盤口徑銷售金額為9266.5 億元，同比下降43.2%。

“困境”中，政策端逐步釋放暖意。在3月5日公布的《政府工作報(bào)告》中，強(qiáng)調(diào)了支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

目前，在“因城施策”的指導(dǎo)下，已有多地進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的放松。同時(shí)，研究機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，地產(chǎn)成交量將在3月份見底，行業(yè)基本面有望在二季度后回暖。

01新城控股銷售下滑

新城控股的報(bào)告顯示，2月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額112.31億元，比上年同期減少9.81%;銷售面積約118.48萬平方米，比上年同期減少9.03%。1-2月累計(jì)合同銷售金額約190.94億元，比上年同期減少34.37%，累計(jì)銷售面積約198.19萬平方米，比上年同期下降37.94%。

值得注意的是，新城控股的銷售下滑早有預(yù)兆。據(jù)新城控股1月8日發(fā)布的經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)，2021年1-12月，新城累計(jì)合同銷售金額約2337.75億元，比上年同期下降6.85%。

新城控股為新城發(fā)展持股67%的子公司，截至2021年上半年，占新城發(fā)展?fàn)I收的99%以及其債務(wù)的89%。這兩家公司統(tǒng)稱為“新城”。

此外，新城還因銷售萎縮被下調(diào)了評(píng)級(jí)。2月22日，穆迪將新城發(fā)展(01030.HK)、新城控股及新城環(huán)球的展望由“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”。

穆迪助理副總裁兼分析師Kelly Chen表示：“負(fù)面展望反映了穆迪對(duì)新城在未來12-18個(gè)月內(nèi)房地產(chǎn)銷售萎縮和信用指標(biāo)減弱的預(yù)期，且運(yùn)營(yíng)環(huán)境和融資條件受限?！?/p>

穆迪預(yù)計(jì)，在未來12-18個(gè)月，由于運(yùn)營(yíng)環(huán)境和融資條件受限，新城的合同銷售額和收入確認(rèn)將減弱。

具體而言，穆迪預(yù)計(jì)，新城的總合同銷售額在2021年下降7%至2340億元，將分別在2022年和2023年下降至約1850億元人民幣和1800億元人民幣。穆迪還預(yù)計(jì)：“在市場(chǎng)環(huán)境不佳的情況下，新城可能會(huì)提供價(jià)格折扣，以支持其合同銷售，從而給其利潤(rùn)率帶來壓力。”

02房企業(yè)績(jī)?nèi)€萎縮

實(shí)際上，銷售下降并非新城一家。

據(jù)中信證券3月1日發(fā)布的研報(bào)，2022年1-2月，樣本企業(yè)銷售金額下降40.4%，銷售面積下降33.3%;2月單月，樣本企業(yè)銷售金額下降42.6%，銷售面積下降32.7%。

另據(jù)國信證券研報(bào)，今年1-2月，TOP100房企操盤口徑銷售金額為9266.5 億元，同比下降43.2%。

值得注意的是，各梯隊(duì)操盤銷售金額同比增速、門檻均出現(xiàn)較大幅度的下滑，腰部房企門檻降幅最大。

其中，TOP10房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額3830.9億元，同比下降41.2%;TOP11-20房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額1506.1億元，同比下降48.2%;而跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降49.2%;跌幅最小的是TOP31-50房企，同比下降40.1%;TOP51-100房企排名第二，同比下降40.6%。

另外，龍頭房企操盤金額也全線萎縮，僅一家實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。從2月單月操盤口徑銷售金額來看，碧桂園的銷售金額最高，為407.0 億元，但也同比下滑12.57%。其次為萬科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展、綠城中國，分別實(shí)現(xiàn)銷售金額306.9億、213.8億、193.2億、127.3 億元，同比變化分別為4.5%、-35.7%、-39.63%、-32.29%。

從1-2 月累計(jì)操盤口徑銷售金額來看，碧桂園最高為876.8 億元，同比微漲5.8%。其次為萬科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展、綠城中國，分別實(shí)現(xiàn)銷售金額637.6億、477.9億、453.2億、273.5 億元，同比變化數(shù)值分別為-2%、-21.87%、-39.64%、-17.87%。

03危機(jī)鏈?zhǔn)絺鲗?dǎo)

針對(duì)銷售遇冷的原因，國信證券在研報(bào)中解釋道，受監(jiān)管收緊影響，行業(yè)仍處于較為艱難時(shí)刻。例如，“三道紅線”、貸款集中度、預(yù)售資金監(jiān)管等政策影響房企流動(dòng)性;供地端“兩集中”政策打亂房企周轉(zhuǎn)節(jié)奏，導(dǎo)致多數(shù)房企供貨結(jié)構(gòu)受到影響，1-2 月部分城市開盤樓盤較少、質(zhì)量低，進(jìn)而影響購房者的需求。

而春節(jié)期間受疫情影響，返鄉(xiāng)潮僅在部分地區(qū)出現(xiàn)，規(guī)模也不及預(yù)期。此外，自去年房貸利率提升、房貸額度收緊，需求端一直較為萎靡，疊加房地產(chǎn)稅試點(diǎn)等不確定因素，也使樓市觀望氛圍較濃。

實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)信用仍在危情時(shí)刻，“借新還舊”仍是企業(yè)的核心能力。

“此前，房企大多通過‘借新債、還舊債’來保證資金周轉(zhuǎn)。而自恒大爆雷后，投資人和金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的還款能力產(chǎn)生懷疑，并出現(xiàn)一定程度的‘過度反應(yīng)’。之后，游戲規(guī)則變成‘先還舊、后借新’。因此，去年下半年，僅僅幾個(gè)月內(nèi)，融資環(huán)境就表現(xiàn)出‘冰火兩重天’——不少開發(fā)商從高歌猛進(jìn)的擴(kuò)張，突然陷入資金鏈斷裂?！币晃磺胺科鬆I(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)財(cái)經(jīng)新地產(chǎn)分析道。

而貝殼研究院在回顧總結(jié)2021年樓市時(shí)分析道，融資收緊下，房企經(jīng)營(yíng)更加依賴銷售回款。而信貸收緊導(dǎo)致購房者貸款難度加大，特別是部分三四線城市本是房企存貨主要區(qū)域，而“限跌”政策下，房企銷售進(jìn)一步減慢。在融資和回款明顯下降的情況下，多地收緊預(yù)售資金監(jiān)管，讓房企可用于經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流雪上加霜。而房企經(jīng)營(yíng)難，則進(jìn)一步導(dǎo)致信用違約頻發(fā)。

04曙光乍現(xiàn) 回暖可期

自去年年底，政策端開始出現(xiàn)放松。

2021年12月6日中央政治局會(huì)議提出，“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。12月8-10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”等。

此外，在“因城施策”的指導(dǎo)下，已有多地進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的放松。包括降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、提供購房補(bǔ)貼等。國盛證券預(yù)測(cè)：“政策底已經(jīng)顯現(xiàn)?！?/p>

3月1日，鄭州市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)，為限購、限貸政策“松綁”，且明確提出鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。

其中，對(duì)居民購房影響巨大的信貸政策有所松動(dòng)?！锻ㄖ诽岢觯档蛡€(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。

另外，二套房貸款利率也釋放了更大的松動(dòng)。《通知》顯示，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房時(shí)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

國泰君安證券發(fā)布于3月2日的研報(bào)指出，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的風(fēng)險(xiǎn)不單是房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，而是升級(jí)至需求下行的風(fēng)險(xiǎn)，房企造血能力下降、壓力大幅度上升。相比于近期各城市以加大銀行信貸投放力度為主的放松，鄭州此次調(diào)整可謂全方位寬松。作為省會(huì)城市，鄭州此次政策寬松有極強(qiáng)的信號(hào)意義。

政策端釋放的“暖意”，在交易市場(chǎng)也有“回應(yīng)”。

據(jù)貝殼研究院報(bào)告，今年2月，50個(gè)監(jiān)測(cè)城市二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)約4%，考慮春節(jié)假期及自然天數(shù)較少，市場(chǎng)的實(shí)際修復(fù)力度十分明顯。同期，50城的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)穩(wěn)。

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，百城新房和二手房環(huán)比價(jià)格均在2月由跌轉(zhuǎn)漲，漲幅分別為0.03%和0.14%。

去年年底時(shí)，貝殼研究院曾預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)一季度成交量能夠完成筑底，二季度成交價(jià)格實(shí)現(xiàn)止跌。近期隨著“小陽春”的到來，更多的機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地產(chǎn)銷售將在3月見底，行業(yè)基本面將在二季度后逆轉(zhuǎn)。

中信證券研報(bào)指出，2021年10月份之后，按揭貸款投放就出現(xiàn)了額度足但需求弱的情況。鄭州此次改變首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，尤其是對(duì)已經(jīng)還清貸款的居民新購住房認(rèn)定為首套房的規(guī)定，有望顯著刺激改善性置業(yè)的需求。

中信證券認(rèn)為，這一政策如果在全國范圍內(nèi)逐步推廣，將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)在2022年3月見底。房屋銷售的回暖，預(yù)計(jì)將對(duì)推動(dòng)項(xiàng)目層面并購，逐步化解信用風(fēng)險(xiǎn)，起到相當(dāng)積極的作用。

在3月5日的《政府工作報(bào)告》中，再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這樣的表述有利于市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)行業(yè)是利好消息。一位供職于某頭部房企的人士對(duì)財(cái)經(jīng)新地產(chǎn)表示：“業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，市場(chǎng)將在一季度筑底，二季度逐步回暖，這對(duì)困境中的房企非常重要。銷售復(fù)蘇后，企業(yè)信用也會(huì)得到修復(fù)，這樣，大家就都能熬過去了?！?/p>