[兩會]全國政協(xié)委員張建明：留足“窗口期” 全面實行現(xiàn)房銷售制度

“中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的迅猛發(fā)展，預(yù)售制這項原意在于扶持房企的政策也到了退出歷史舞臺的時候，實行現(xiàn)房銷售制度，有助于堅持住房的消費屬性，抑制其資本屬性過熱帶來的泡沫?！苯衲晔侨珖f(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席、明宇集團(tuán)董事長張建明本屆履職的第五年，他將第三次把取消商品房預(yù)售制的相關(guān)建議帶上全國“兩會”。他認(rèn)為，房地產(chǎn)是民生問題，在中國家庭資產(chǎn)配置中，79%由房地產(chǎn)構(gòu)成。房地產(chǎn)的健康發(fā)展，對提高人民生活的幸福感具有舉足輕重的地位和作用。  

試點的“信號”：現(xiàn)房銷售是大趨勢  

購房者有更多保障  

2020年，海南出臺文件實行現(xiàn)房銷售制度，成為我國首個全面實施現(xiàn)房銷售的省份，并且表示此后開盤的樓盤也不再繼續(xù)采用預(yù)售制。之后，浙江、湖北、江蘇、四川、河南、遼寧等省份的多城開始實施“取消預(yù)售制”。  

對于曾經(jīng)參與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的張建明來說，試點釋放出了“信號”：現(xiàn)房銷售將是大趨勢。“在過去二十年中，商品房預(yù)售，確實很普遍，加速了建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)，客觀上對房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展起到了關(guān)鍵作用?！睆埥鹘?jīng)過扎實調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，商品房預(yù)售制度也存在一些弊端。在商品房預(yù)售制度下，對于購房者而言是先交錢再拿房，存在很多不可預(yù)料的因素和風(fēng)險，對購房人有失公平。。例如，如果遇到開發(fā)商偷工減料，建造劣質(zhì)工程，可能購房者拿到的是不合格房子。更嚴(yán)重的情況是，遇到房地產(chǎn)下行周期，若房地產(chǎn)開發(fā)商資金管理不善，其所開發(fā)樓盤可能最終會變成“爛尾樓”。  

他認(rèn)為，國家提出共同富裕的發(fā)展目標(biāo)，就必然面臨房地產(chǎn)政策的相應(yīng)調(diào)整，這也是歷史的客觀規(guī)律。  

觀點：實行現(xiàn)房銷售制度  

是去杠桿、消泡沫、防風(fēng)險的需要  

張建明認(rèn)為，預(yù)售制是地產(chǎn)高杠桿的主要源頭，地產(chǎn)高杠桿又是衍生金融風(fēng)險的重要源頭。實行現(xiàn)房銷售制度將從根本上降低開發(fā)商的財務(wù)杠桿，消除開發(fā)商瘋狂拿地、囤地的動能，有效防范金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸。  

同時，實行現(xiàn)房銷售制度，也是堅持“住房不炒”定位的需要。預(yù)售制令開發(fā)商有了捂盤惜售、哄抬房價的可能，令炒房者有了炒作房價的預(yù)期和空間，有?！胺孔邮怯脕碜〉?、不是用來炒的”的定位。實行現(xiàn)房銷售制度，有助于引導(dǎo)市場關(guān)注房地產(chǎn)的消費屬性，遏制資本屬性的過度擴(kuò)張。  

建議：留足窗口期  

全面實行現(xiàn)房銷售制度  

“當(dāng)然，我們也要避免‘欲速則不達(dá)’，要留夠窗口期?！睆埥鲝?qiáng)調(diào)，建議在政策公布和正式施行之間，留足一定時間窗口（比如三年），給相關(guān)市場主體評估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等充分準(zhǔn)備，以確保新政的有序、穩(wěn)健、高效實施。但是無論是實施商品房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，都應(yīng)該以維護(hù)良好的市場秩序為根本。  

他建議，時機(jī)成熟時，取消預(yù)售制，全面實行現(xiàn)房銷售制度。對于企業(yè)，可以促進(jìn)其由“資本”驅(qū)動到“營運”驅(qū)動的切換。對于地方政府，可以擺脫經(jīng)濟(jì)對地產(chǎn)的過度依賴，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。