前9個月全國房地產開發(fā)投資同比降8%，四季度市場有望修復

10月24日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1-9月份房地產開發(fā)投資和銷售數據。今年1-9月，全國房地產開發(fā)投資約10.36萬億元，同比下降8.0%。從數據上看，目前房地產市場供給端仍然承壓，但是銷售端正在努力修復。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，盡管房地產開工和拿地跌幅繼續(xù)擴大，但是開發(fā)商資金面持續(xù)好轉，尤其是“保交樓”取得一定進展。從銷售金額跌幅擴大來看，可見降價促銷力度加大。而未來，只要新房能竣工交付，開發(fā)商積極降價促銷，需求將會慢慢穩(wěn)住。

房企到位資金累計同比跌幅連續(xù)兩個月收窄

據國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1-9月，全國房地產開發(fā)投資約10.36萬億元，同比下降8.0%；其中，住宅投資7.86萬億元，同比下降7.5%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，雖然1-9月份全國房地產開發(fā)投資數據的同比跌幅為8.0%，但需要看到的是，8月、9月單月投資規(guī)模已保持環(huán)比正增長拉升，說明各個城市近期也在積極防范該指標失速的風險。

從到位資金來看，國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1-9月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金約11.43萬億元，同比下降24.5%。其中，國內貸款約1.37萬億元，同比下降27.2%；自籌資金約4.06萬億元，同比下降14.1%；定金及預收款約3.73萬億元，同比下降34.1%；個人按揭貸款約1.84萬億元，同比下降23.7%。

李宇嘉表示，開發(fā)商資金面繼續(xù)好轉，1-9月份房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比下跌24.5%，跌幅相比1-8月收窄0.5個百分點。跌幅連續(xù)兩個月收窄，顯示開發(fā)商資金面在好轉。一方面，受去年低基數的影響，另一方面近期專項借款、紓困基金以及資產管理公司積極介入，加上開發(fā)商大力度降價促銷，同時緊縮拿地和開工，助力資金面好轉。

“房地產開發(fā)企業(yè)到位資金壓力仍然比較大，房企要做好充分的思想準備。當然，一些民企在近期開啟了發(fā)債2.0的動作，說明各部門積極為房企創(chuàng)造更好的融資環(huán)境?！眹儡S進如是說。

土地購置面積連續(xù)16個月下跌

值得關注的是，國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1-9月，全國房企土地購置面積同比增速為-53.0%。

嚴躍進表示，房企土地購置面積最近幾個月普遍都下跌近50%的水平，說明土地數據的承壓較大。而土地市場走出低谷的動力，關鍵還在于確保銷售市場回暖和房企資金狀況改善。

在新開工和竣工方面，今年1-9月，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約87.89億平方米，同比下降5.3%，其中，住宅施工面積約62.12億平方米，同比下降5.4%；房屋新開工面積9.48億平方米，同比下降38.0%，其中，住宅新開工面積約6.9億平方米，同比下降38.7%；房屋竣工面積約4.09億平方米，同比下降19.9%，其中，住宅竣工面積約2.96億平方米，同比下降19.6%。

對此，李宇嘉分析，1-9月份全國土地購置面積同比下降53.0%，跌幅比1-8月份擴大了3.3個百分點，這已是連續(xù)16個月下跌，且跌幅繼續(xù)擴大；而新開工面積也是連續(xù)14個月下跌。從近期拿地和開工面積繼續(xù)下跌來看，開發(fā)商層面資金鏈繼續(xù)緊張，拿地和開工的積極性繼續(xù)降低。而從近期部分穩(wěn)健型民企出現資金鏈緊張傳聞來看，開發(fā)商資金鏈風險仍舊比較突出。新開工和購地跌幅擴大，繼續(xù)拖累開發(fā)投資的跌幅。

“1-9月份全國房屋竣工面積同比下跌19.9%，跌幅連續(xù)兩個月收窄，說明近期國家及各地‘保交樓’的政策力度加大，取得了積極的效果。近期，隨著專項借款、紓困基金積極落地，部分涉房企業(yè)資本市場融資開閘，預計保交樓的形勢繼續(xù)向好，從而對穩(wěn)定市場預期，扭轉需求端疲弱態(tài)勢有積極作用?！崩钣罴稳缡钦f。

促銷力度加大，9月商品房銷售面積環(huán)比增長

據國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1-9月，全國商品房銷售面積約10.14億平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積同比下降25.7%；商品房銷售額約9.94萬億元，同比下降26.3%，其中住宅銷售額同比下降28.6%。截至9月末，商品房待售面積5.43億平方米，同比增長8.1%。其中，住宅待售面積同比增長15.6%。

對于全國商品房銷售面積同比增速，嚴躍進認為，總體上處于盤整階段，雖然最近幾個月普遍都是下跌近兩成水平，但也要看到，9月單月數據還是出現了比較明顯的拉升，即環(huán)比8月增長39.3%。

在李宇嘉看來，1-9月份全國商品房銷售面積同比下跌22.2%，相比1-8月份收窄了0.8個百分點，且連續(xù)兩個月收窄，顯示熱點城市發(fā)布下調二套房首付、增加公積金貸款額度等政策，起到了積極的效果。當然，也是受到了去年低基數的影響。

“而從1-9月份全國商品房銷售額同比下跌28.6%來看，跌幅比商品房銷售面積的跌幅大，且比1-8月份有所擴大，彰顯了開發(fā)商降價促銷的力度在加大，比如廣州將新房銷售價格下限幅度調至預售價下浮20%?！崩钣罴握f 。

展望未來，李宇嘉認為，樓市正在出現轉好的跡象，今后關鍵要看“保交樓”和銷售端，因為這兩個指標關系到需求端的信心能否穩(wěn)定住。只要新房能竣工交付，開發(fā)商積極降價促銷，需求就會慢慢穩(wěn)定住。從近期調研來看，單個客戶看房頻次在增加，說明需求還在，而且打工人群、自由職業(yè)者等無房戶正在成為住房購置新的主力。

中指研究院指數事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，從短期來看，四季度仍是“保交樓”的關鍵節(jié)點，房地產開發(fā)投資有望繼續(xù)修復，疊加高基數效應減弱，四季度投資額同比降幅或進一步收窄，但全年投資下行趨勢難改。受銷售整體延續(xù)調整及土地縮量影響，企業(yè)開工意愿短期難以明顯改善，新開工面積同比降幅或仍較大。